【老王探盘实录】熟悉浦东改善楼市的朋友都懂，周康板块从不缺新房，但能做到“成熟氛围+地铁通勤+低密度品质”三重在线的标杆盘，掰着手指都能数过来。而和记黄埔打造的御沁园，绝对是其中的“顶流选手”——六期382%的认购率、82.65分的入围高分，至今仍是周康板块的热销神话。如今，这款传奇楼盘迎来七期收官之作，携132-172㎡大户型于一季度入市，毛坯均价预计6万/㎡，既是板块改善客群的终极机会，也大概率将点燃浦东新年楼市的第一把火。
作为深耕上海新房市场十余年的老兵，老王第一时间奔赴项目现场，结合前期交付组团的实地探访，从产品力、区位配套、市场价值等维度逐一拆解。这款收官大平层，到底是情怀续作，还是能扛起浦东改善大旗的实力担当？今天就带大家扒透它的核心竞争力。
一、1.3容积率+成熟住区！浦东核心难得的“低密净土”
在当下浦东核心板块，容积率1.5以下的宅地早已是“稀缺品”，而御沁园1.3的超低容积率，更是在改善盘里站稳了品质第一梯队。要知道，如今张江、三林等板块的新增改善盘，容积率多在2.0以上，高密度楼栋排布难免牺牲居住舒适度。御沁园能在周康核心保留这样的低密配置，再加上十余年沉淀的成熟住区氛围，堪称浦东改善族的“隐秘净土”。
老王实地走访了项目已交付的西区组团，一眼就被其标志性的红色外墙吸引——不同于当下千篇一律的现代简约风格，经典红砖立面搭配规整的建筑线条，既有中式建筑的沉稳大气，又历经时间考验不褪色，行走其中仿佛置身于静谧的英伦小镇。更难得的是项目“南低北高”的布局设计，前排低密组团不遮挡后排视野，超宽楼间距搭配35%的绿化率，让每一栋楼都能拥有充足的采光与通风，即便是底层房源，也无需担心采光不足的问题。
社区内部的景观打造更是诚意满满。自然水系贯穿整个园区，与人工造景、原生绿植完美融合，步道沿着水景蜿蜒延伸，两侧植被错落有致，春有繁花、夏有浓荫、秋有硕果、冬有景致，四季风光各有韵味。老王探访时恰逢晴日，不少业主在水景旁散步、遛娃，半人车分流设计让园区内既无车辆喧嚣，又能保障行人安全，绿化景观与生活场景无缝衔接，真正实现了“推窗见景，下楼入园”的宜居体验。
本次七期新地块位于项目大地块的西北侧，紧邻繁荣路与沪南公路，目前拆迁工作已全部完成，建设即将全面启动。作为项目的收官之作，七期不仅承袭了前期的低密基因，更占据了靠近地铁与商圈的核心区位，既享有成熟住区的完善配套，又能避免前期组团的噪音干扰，堪称“集大成者”。更值得一提的是，项目高入住率带来的浓厚居住氛围，新房主入住即可融入成熟社区，无需经历漫长的配套培育期，这在新房市场中尤为珍贵。
二、132-172㎡收官大平层！精准击中改善核心需求
本次七期推出的247套房源，全部聚焦132-172㎡三房户型，涵盖中间套与边套多种选择，精准对接浦东改善家庭的核心需求。结合当下上海改善市场趋势，140㎡左右的大户型已成主流，御沁园这一面积段既能满足三代同堂的居住需求，又能控制合理总价，再搭配两梯两户无连廊设计，舒适度与私密性直接拉满。老王结合户型图与前期产品经验，为大家拆解三大主力户型的核心亮点。
132-135㎡中间套三房，堪称“改善入门最优解”。经典三开间朝南布局，南向面宽充足，客厅连接景观阳台，既能俯瞰园区水景绿植，又能满足日常晾晒、休闲需求。户型整体方正通透，动静分区明确，主卧与两个次卧分布合理，避免了家庭成员之间的互相干扰。厨房采用实用性极强的布局设计，操作台面宽敞，预留充足储物空间，能满足大家庭的烹饪需求。对于从刚需升级的家庭来说，这款户型空间充裕、功能齐全，6万/㎡的均价对应总价约790万起，在浦东核心改善盘里极具性价比。
142-148㎡边套三房，是改善家庭的“品质之选”。边套户型最大的优势的就是通透感，南北双向采光通风，客厅搭配大面积观景窗，将园区景观引入室内，提升空间开阔感。主卧套间设计是一大亮点，配备独立卫浴与步入式衣帽间，私密性与舒适度拉满，完全能满足高端改善家庭的居住需求。北向空间可灵活改造为书房、儿童房或长辈房，适配家庭不同阶段的居住变化，真正实现“一步到位”的改善体验。对比项目西区二手房7万+/㎡的挂牌价，新房价格优势明显，入手即享资产溢价空间。
172㎡边套三房作为旗舰户型，无疑是高端改善的“终极之选”。全明通透设计搭配超大面宽，客厅空间开阔大气，无论是家庭聚餐还是亲友小聚都能轻松容纳。南向阳台尺寸升级，可打造为休闲茶座、阳光花房，闲暇时品茗赏景，尽显生活格调；北向可拓展空间充足，能根据需求打造私人书房、健身区，满足个性化居住需求。更难得的是，这款户型仅推出18套，稀缺性拉满，大概率将成为高净值改善家庭的争抢目标。
值得一提的是，项目采用毛坯交付模式，给改善家庭留下了充足的装修定制空间。无论是偏爱中式典雅、现代简约还是轻奢风，都能根据自身喜好打造专属家居环境，避免了精装房千篇一律的风格局限，这也是当下不少高端改善客群的核心诉求。
三、地铁口+全维配套！成熟度拉满的“便利生活圈”
如果说低密品质是御沁园的“硬实力”，那么地铁口的核心区位与全维成熟配套，就是它的“加分项”。对于改善家庭而言，便捷的通勤与完善的生活配套，直接决定了日常居住的幸福感，而御沁园在这两点上几乎无短板。
交通方面，七期是御沁园所有组团中距离地铁最近的一期，距18号线繁荣路站仅约50米，真正实现“出小区即进地铁”。从繁荣路站出发，3站可换乘2号线直达张江科学城，5站抵达龙阳路枢纽，无缝衔接磁悬浮、机场线，无论是前往张江、陆家嘴上班，还是出差出行都高效便捷。东侧的16号线则进一步拓展了出行范围，可快速直达临港新片区。自驾方面，项目紧邻沪南公路、浦星公路等交通大动脉，快速接入外环高速、申嘉湖高速，1小时内可通达上海主城核心区域，通勤选择十分丰富。
商业配套更是成熟得“无需等待”。项目周边3公里内汇聚了周浦万达、绿地缤纷广场、复地活力城三大商圈，涵盖潮流购物、高端餐饮、亲子娱乐、影院休闲等全业态。老王实探发现，步行10分钟即可抵达周边的便民商圈，生鲜超市、连锁餐饮、银行药店等遍布，日常买菜、购物、办事都十分便捷，烟火气十足。对于追求品质消费的家庭来说，驱车15分钟可达陆家嘴、前滩等高端商圈，繁华与烟火气随心切换。
教育与医疗配套也能充分满足改善家庭需求。教育资源上，项目周边环绕周浦实验学校、傅雷中学等优质学校，形成全龄段教育矩阵，孩子上学无需远行，家长省心又放心。医疗方面，周浦医院、上海中医药大学附属曙光医院东院等医疗机构近在咫尺，为家人健康保驾护航。更值得一提的是，项目位于张江科学城红线范围内，享受张江科学城的政策红利与资源倾斜，未来教育、医疗等配套还将进一步升级。
2500平方米的豪华会所，更是御沁园品质感的点睛之笔。会所内配备恒温泳池、专业健身房、休闲洽谈区等多种功能空间，既能满足业主日常健身需求，又能提供高端社交场景，无需远行即可享受品质生活。这种配置在同价位改善盘里并不多见，也进一步凸显了项目的高端定位。
四、82.65分热销基因！收官之作的“价值底气”
对于改善购房者来说，房子不仅是居住场所，更是资产保值增值的载体。御沁园七期之所以未开先火，核心就在于其自带“热销基因”与清晰的价值潜力，完全契合当下上海改善市场的需求趋势。
回顾项目六期的入市表现，160套房源吸引了近610组客户认购，认购率高达382%，最终入围分定格在82.65分，堪称“神仙打架”的名场面。能取得这样的成绩，绝非偶然——在上海二手房交易量创44个月新高、改善需求持续释放的市场环境下，御沁园凭借低密品质、成熟配套与核心区位，精准击中了三林、张江、金桥等地改善客群的需求，成为板块内的“硬通货”。如今项目西区二手房挂牌价已达7万+/㎡，与七期预计6万/㎡的新房均价形成明显价差，入手即享安全的资产溢价空间。
从板块价值来看，周康板块作为浦东中部的核心枢纽，承接张江科学城与国际旅游度假区的双重辐射，政策红利持续倾斜。随着18号线全线贯通、区域商圈不断升级，板块人口导入与消费能级持续提升，为楼市发展提供了坚实支撑。尤其是张江科学城的扩容发展，大量高收入、高净值人才涌入，催生了旺盛的改善居住需求，而御沁园作为板块内的低密标杆盘，无疑将成为这类人群的置业优选。
更重要的是，本次七期是御沁园的收官之作，卖一套少一套，稀缺性不言而喻。对于想扎根浦东核心、追求低密宜居生活的改善家庭来说，这或许是最后一次以新房价格入驻这个成熟住区的机会。对比当下浦东同价位改善盘，御沁园既有十余年的品质沉淀与成熟氛围，又有地铁、商圈、会所等全维配套，综合竞争力无可替代，大概率将延续六期的热销态势，甚至引发更高强度的抢购热潮。
五、老王总结：这三类人务必重点关注
综合实地探盘与市场分析，御沁园七期无疑是2026年浦东改善市场的“王炸级”项目。1.3容积率的低密配置、132-172㎡的黄金户型、地铁口的核心区位、成熟的住区氛围，再加上收官之作的稀缺属性，使其成为几乎“无短板”的改善优选。
老王认为，以下三类人群务必重点关注：一是张江、三林、金桥等地的改善家庭，项目通勤便捷，低密品质能完美匹配一家人的居住需求，实现“工作在核心，生活在静谧”的理想状态；二是追求资产稳健增值的购房者，御沁园的热销基因与板块价值潜力，使其在二手房市场具备极强的流通性与抗风险能力，是资产配置的优质标的；三是偏爱成熟住区的高端客群，项目高入住率带来的浓厚氛围、完善配套与会所服务，能让入住即享品质生活，无需经历漫长等待。
最后老王提醒一句：目前项目七期已进入入市倒计时，247套房源看似充足，但结合六期的热销热度与板块改善需求，竞争大概率会异常激烈。建议意向购房者尽早前往售楼处了解详情，实地探访已交付组团，提前熟悉户型与社区环境。毕竟在上海改善市场，优质低密盘从不缺关注度，收官之作更是卖一套少一套，看准了就果断下手，才不会错失良机。
我是老王，专注上海新房探盘，带你看透每个楼盘的核心价值。更多楼市干货，关注@上海老王房产观，买房不踩坑！
热门跟贴