满京华金硕悦府位于光明科学城核心区，地段有地铁与公园双重加持，得房率 96%-103%（含赠送）、车位比约 1:1.12-1:1.13，小区是 5 栋高容积率刚需偏改善盘，适合重视通勤与教育的家庭，以下是详细信息。
地段位置
项目位于光明区新湖街道光辉大道与狮山三街交汇处，地铁 6 号线光明站 D 口步行约 500-800 米，6-10 分钟可达，2-3 站换乘 13 号线（在建）直达南山，4-5 站到光明城高铁站，自驾经龙大 / 南光高速半小时到福田、宝安。地处光明科学城 “一心两区” 核心，紧邻 208 万㎡科学公园头排，周边有科技馆、美术馆等市政配套在建，片区定位为光明最大宜居居住板块，1 公里左右星河 COCO City 即将开业，教育资源密集，但目前部分配套仍在兑现中。
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核心数据
- 得房率：新规设计下含赠送面积得房率达 96%-103%，部分户型超 100%，通过凸窗、阳台等拓展空间，高于市场常规水平；不含赠送约 79.6%-79.9%。
- 车位比：总车位数 1333-1335 个（地下 3 层，无地上车位），总户数 1186 户，车位比约 1:1.12-1:1.13，配 270 个充电车位，满足日常与新能源需求。
- 梯户比：1 栋 1 单元 3 梯 5 户（48 层），其余多为 3 梯 6 户，2 栋 1 单元为 2 梯 6 户（32 层），高楼层高峰候梯时间可能延长。
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小区概况
- 基础指标：总占地约 2.61 万㎡，总建面约 21.8 万㎡，容积率 5.95，绿化率 30.01%，5 栋 32-48 层住宅，12 班幼儿园，社区菜市场，2027 年 10 月精装交付。
- 社区规划：台地花园、全龄泳池等配套，部分楼栋高楼层可瞰科学公园 / 光明湖；回迁房占比超 50% 且分散，影响圈层纯粹性。
- 居住体验：高容积率导致楼间距较密，低楼层采光通风一般，邻近地铁、学校与道路易有噪音，部分楼栋存在对视隐患；主力户型 83-151㎡三至五房，格局方正，功能齐全。
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总结与建议
地段核心优势是地铁近、公园与教育资源优，得房率与车位比表现良好，小区适合刚需偏改善家庭。建议优先选 111㎡边户或 151㎡大户型高楼层，避开低楼层临路户型；签约时明确精装标准与交付时间，留存凭证降低纠纷风险。
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