文/上海进深 严明会
拿地四个多月后，长江精工在上海的处女作公示了规划图。
对一家第一次做住宅开发的企业来说，这个节奏不慢。对一家钢结构出身的制造型公司来说，这甚至有点“迫不及待”。
长江精工是钢结构巨头，这次落子上海，是它第一次真正意义上走进房地产开发端。
这是一场带着技术底气的跨界升级，某种程度上，这也是一类产业型企业，走到“厚积薄发”阶段的自然选择。
精工钢构在公告里把话说得很直白：
要把自研的绿色集成建筑技术体系，真正落地到“好房子”上，做更安全、更舒适、更绿色、更智慧的住宅。
还有一个更现实的优势，它本身就是建筑供应商，在开发环节天然具备建安成本控制能力。
技术和成本，两张底牌同时在手。
项目公司为上海百年宅闵颛科技有限公司，由浙江精工钢结构集团有限公司100%持股，实际控制人指向长江精工董事长方朝阳。
这家公司本身是技术推广服务类企业，成立于去年10月中旬，也就是拿地一个月之后，去年12月初才取得了房地产开发企业资质证书。
从时间线看，这一步，显然是为这块地量身定做的。
结合出让文件，其中有几个关键信息：
一、地块条件好
这块地不大，但很干净。
出让面积9319.6㎡，计容建面14911.36㎡，地块形状规整，没有切角，没有异形，做产品时几乎不会浪费空间。
地块拟建2幢6-8层洋房产品，以及4幢3-4层叠加别墅，一共6幢楼，三排楼平行排布，北高南低，阵列清爽。楼栋南偏东一定角度。
容积率1.6，限高50米，产品方向非常明确：精致低密改善型社区。
出让条件也对开发“友好”，限制不多，指向清晰：
装修标准不低于3000元/㎡；无配建保障性租赁住房要求；中小套型比例30%，共计4473.41平方米；还需配建不少于200平方米的养老服务设施。
反映在项目上，1#楼包含养老服务用地、老年活动室，2#楼含居委会用地。
二、全域抬板 下沉庭院
小区主出入口位于东侧瓶安路上，入口前是开放式人行广场，进门之后直接是下沉庭院。
外部地面标高6.6米，社区内部标高12.7米，意味着整个小区被抬升了6.1米，这里未来会用作车库。
这是上海当下流行的全域抬板设计。人车彻底分层，地面是完整的景观和活动界面，小区内部更像一个“漂浮的生活岛”。
三、生活区成熟
这块地不在上海的流量板块，但它处在一个生活系统已经成型的区域。
北侧临近横沙河，靠近颛桥水文化公园，亲水资源丰富。地块南北两侧都是绿地。
公共交通、商业配套、教育、医疗，甚至包括社区服务都已经是交付完成状态，买房后不用等配套落地。
交通上，地块位于5号线颛桥站西南侧，步行约一公里即可抵达地铁站。
产业底盘也不弱。漕河泾光华园、光华文创街区、莘庄工业区在侧，人工智能、高端制造、文创企业聚集，带来的是稳定的改善型居住人群。
这样的地块不热闹，但相对稳定，自然也是跨行房企前期破局的首选。
因此，这块地当时吸引了象屿、闵房两家国企房企参与竞拍，最后，长江精工以54648万的总价拿下了闵行颛桥MHC10402单元24A-06A地块，成交楼板价36649元/平，溢价率11.19%。
颛桥板块的去化节奏不算快，但价格体系还算稳。
颛桥地铁口的颛桥紫薇花园，前年的收官价格约6.99万/㎡；华发四季半岛2022年开盘均价6.4万/㎡。
市场方面，颛桥板块最近一次宅地出让发生在去年6月，保利发展以31.4亿元竞得君莲地块，成交楼板价3.88万/㎡，溢价率达12.95%。
四、押上一年利润
长江精工钢结构（集团）股份有限公司成立于1999年，是一家集国际、国内大型钢结构建筑设计、研发、制造、施工与销售于一体的大型上市集团公司，已连续六年位居全国钢结构行业榜首，还曾参与北京奥运鸟巢、大兴国际机场等地标工程的建设。
精工钢构对上海也不陌生。2023年11月，精工钢构旗下精工绿筑以施工总承包模式签约上海真新社区W06-1601单元13-05地块保障性租赁住房项目，签约金额4.22亿元。
前不久，精工钢构集团打造的上海首例PEC钢-混组合结构民用住宅——星光嘉寓·1588嘉园项目顺利封顶。
但这次不一样，这是自己下场做开发。
财报数据显示，2024年精工钢构实现营业收入184.92亿元，同比增长12.03%；归母净利润5.12亿元，同比下降6.69%；扣非归母净利润4.42亿元，同比下降9.48%。
此次拿地，差不多就是砸了一年利润。
进入2025年，精工钢构业绩回升。去年上半年，精工钢构实现营业收入99.11亿元，同比增长29.48%；归母净利润3.5亿元，同比增长28.06%；扣非归母净利润3.02亿元，同比增长22.75%。
向好的业绩基本盘，给了它试水住宅开发的底气。
当一家擅长造地标的钢结构公司，开始亲自做住宅，它能不能把工程思维，转化成真正打动购房者的生活产品？
闵行颛桥这块地，就是方朝阳交出的第一张答卷。
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