【王藏书探盘实录】上海买房人注意了！五角场江湾板块这颗“尘封已久”的价值高地，终于被越秀杨浦天玥彻底激活！作为深耕上海新房市场十余年的老炮，我上周特意奔赴项目开放的城市展厅和样板间，实地打卡后只想说：这才是五角场断供多年后，该有的改善级标杆盘水准！从9.2万/㎡的洼地均价，到雪山飞狐奢石加持的精装细节，再到三地铁环绕的全能配套，每一个亮点都精准戳中改善家庭的核心需求，现场咨询的购房者络绎不绝，不少人直言“等这片区新盘太久了”。
熟悉上海楼市的朋友都知道，五角场江湾板块作为杨浦核心居住区，凭借成熟的生活氛围、优质的教育医疗资源，一直是改善家庭的首选目的地之一。但尴尬的是，这里多年来新房断供，购房者只能在二手房市场里“淘货”，户型老旧、产权缩水等问题层出不穷。而越秀杨浦天玥的登场，不仅填补了板块新房空白，更以国企背书的品质、诚意满满的定价，给沉寂的市场注入了强心剂。今天这篇探盘，我就从价格性价比、产品精装力、全能配套、板块潜力四大维度，带大家全方位解码这个千万级改善红盘，帮大家看清它到底值不值得冲！
价格暴击！9.2万/㎡洼地价，碾压同板块竞品的性价比之王
买房先看价，这是大多数购房者的共识，而越秀杨浦天玥最直观的优势，就是它堪称“降维打击”的定价策略。项目过会均价92000元/㎡，主推80-131㎡三至四房，总价区间基本锁定在736万-1205万，精准覆盖刚需改善到进阶改善的需求。可能有朋友觉得这个价格不低，但对比板块内的新房指导价和二手房行情，就能看出其中的性价比有多突出。
要知道，越秀杨浦天玥的地块是越秀在今年第一批土拍中拿下的杨浦长海宅地，而周边同期出让的宅地，指导价普遍在9.9万-10.7万/㎡，意味着项目每平米比周边潜在竞品低了7000-15000元。以一套120㎡的改善户型计算，总差价最高可达180万，这笔钱足够给家庭换一辆豪车，或是覆盖多年的家庭开支，对于千万级购房预算来说，无疑是实打实的福利。
再看二手房市场，板块内房龄10年以上的次新房，挂牌价普遍在9.5万-11万/㎡，而且大多是没有精装、户型设计落后的产品。越秀杨浦天玥作为全新盘，不仅拥有70年完整产权，还配备了不低于3000元/㎡的精装标准，相当于“用二手房的价格，买全新的精装房”，这种性价比在当前楼市调控背景下，实属难得。更重要的是，项目由国企越秀开发，资金实力雄厚、交付有保障，避开了期房交付的潜在风险，这也是不少购房者青睐它的核心原因之一。
精装细节拉满！国企匠心藏在每一处生活场景里
如果说价格是越秀杨浦天玥的“敲门砖”，那精装产品力就是它留住购房者的“杀手锏”。作为越秀在杨浦的标杆之作，项目在样板间设计和精装配置上，完全拿出了高端盘的诚意，没有堆砌品牌，而是把钱花在刀刃上，让品质渗透到日常居住的每一个细节里。我实地参观后，被它的精装功底狠狠圈粉。
一进样板间，玄关处的雪山飞狐奢石背景板就瞬间抓住了眼球。这款产自巴西的奢石，以黑白相间的自然纹理和均匀散布的水晶颗粒为特色，常被用于高端家居和商业空间装饰，在千万级新房中并不常见。背景板搭配内嵌灯带设计，不仅提升了入户的仪式感，更让归家的第一瞬间就充满质感。玄关柜的设计也十分人性化，分区收纳空间充足，既能摆放日常通勤的衣物鞋帽，又能收纳雨伞、钥匙等小物件，兼顾美观与实用性。
厨房区域堪称“细节控的福音”，采用U型布局设计，搭配约700mm的厨房飘窗，大幅拓展了操作空间，让烹饪过程更加从容。精装配置上，项目选用了一系列一线品牌：铂浪高不锈钢大单盆搭配抽拉式水龙头，清洁无死角；末端净水配备康丽根或同等品牌，保障饮水健康；侧吸油烟机支持手势控制和烟烹联动，防干烧燃气灶可实现60秒干烧自动熄火、2分钟无锅自动熄火，安全性拉满。更贴心的是，厨房还安装了欧普凉霸，直流变频技术既能强效降温，又节能环保，彻底解决了夏天做饭闷热的痛点。
卫浴空间的配置同样诚意十足，主卫采用岩板墙面装饰，耐用易清洁，配备的智能化魔镜堪称“女生福音”——双面高清设计，内置带美妆冰箱功能的镜柜，可恒温冷藏护肤品，同时预留了四个电源插座，方便电动牙刷、卷发棒等个人护理电器使用，还专门设计了洗脸巾抽取装置，细节考虑十分周全。五金洁具选用科勒与汉斯格雅品牌，主卧的汉斯格雅恒温淋浴系统，能稳定保持设定水温，避免因其他区域用水导致水温波动，带来极致舒适的沐浴体验。吊顶则采用奥普暖风机与防潮铝蜂窝大板组合，防潮抗污，冬季暖风快速升温，兼顾实用性与美观度。
户型设计上，项目主推的99㎡高层三房和124㎡洋房四房，堪称改善户型的“黄金模板”。99㎡高层为一梯两户无连廊设计，飞机户型布局让空间利用率最大化，南北通透，动静分区明确，无论是三口之家还是二胎家庭，都能满足居住需求。124㎡洋房为5层电梯房，同样采用一梯两户无连廊设计，主卧面宽可达3.5米，搭配朝南的客卧连通阳台，面宽约5.1米、进深约1.5米，建筑面积约8㎡，既能作为晾晒空间，也能改造成休闲茶室、儿童游乐区，多元场景随心切换。全屋配备日立空调、地暖及格兰斯柯新风系统三大件，保障四季恒温、空气清新，为家人健康保驾护航。
社区规划上，项目也尽显品质感。外立面采用经典平衡对称美学，线条简洁大气，极具辨识度；内部实行人车分流，保障业主出行安全，同时减少噪音干扰；景观设计精益求精，搭配打造的新海派风情街区，不仅提升了社区整体颜值，更丰富了业主的日常生活场景，下楼就能享受兼具烟火气与时尚感的街区生活。
全能配套加冕！三地铁+四大三甲+全龄教育，生活无需将就
对于改善家庭来说，买房买的不仅是房子本身，更是未来的生活方式。而越秀杨浦天玥最让人安心的，就是它“所见即所得”的全能配套，交通、商业、教育、医疗、生态五大维度无短板，完全能满足全生命周期的居住需求。
交通方面，项目坐拥“三地铁环绕”的黄金区位，周边8号线、10号线已通车运营，20号线（在建）加速推进，未来通车后将实现三线交汇，出行效率大幅提升。我实测了一下，从项目步行至最近的地铁站仅需十余分钟，通过10号线可直达五角场商圈、南京东路、虹桥枢纽等核心区域，8号线则能快速通达人民广场、陆家嘴等商圈，无论是通勤还是日常出行都十分便捷。自驾方面，项目周边紧邻内环高架、中环路等城市主干道，可快速通达上海各区域，满足不同家庭的出行偏好。
商业配套更是无需多言，五角场商圈作为上海北部的商业核心，汇聚了万达广场、百联又一城、合生汇等多个大型商场，餐饮、购物、娱乐、休闲一站式配齐，满足全家人的消费需求。同时，项目自带的新海派风情街区，将引入时尚潮流市集等多元业态，下楼就能享受便捷的社区商业服务，兼顾日常便民与品质消费。
教育资源一直是杨浦的核心优势，越秀杨浦天玥也坐享板块红利。项目周边从小学到大学一应俱全，汇聚了多所名校资源，涵盖全龄段教育体系，让孩子在家门口就能享受优质教育。虽然具体学区划分需以交付后官方公示为准，但凭借板块深厚的教育底蕴，未来大概率能划入优质学区，这也是不少家庭购房者重点关注的亮点。
医疗配套堪称“顶配”，项目周边聚集了长海医院、东方肝胆外科医院等四家三甲医院，医疗资源雄厚，无论是日常就医还是突发情况，都能得到及时优质的医疗保障，为家人健康筑起“防护墙”。这种高密度的三甲医院配置，在上海核心板块中也十分稀缺，尤其适合注重医疗资源的中老年家庭和有孩子的家庭。
生态环境同样出色，项目临近江湾湿地、新江湾公园等多个生态公园，其中江湾湿地作为上海中心城区最大的原生湿地，植被覆盖率高，空气清新，是日常休闲散步、周末露营的绝佳去处。茶余饭后下楼漫步公园，感受自然绿意与鲜氧，在繁华都市中享受难得的静谧时光，这种“出则繁华，入则静谧”的居住体验，正是改善家庭追求的理想生活状态。
板块价值升级！借力杨浦战略，坐享发展红利
除了项目自身的硬实力，越秀杨浦天玥的长期价值，更离不开板块发展的红利加持。杨浦区提出的“一心一区一轴一带”发展战略，将进一步推动江湾五角场板块的价值升级，而项目作为板块内的核心新房项目，无疑将优先享受战略落地带来的利好。
从板块定位来看，江湾五角场板块是杨浦“科创+宜居”双核心的重要承载区，一边依托复旦大学、同济大学等高校资源，集聚了大量科创企业和高素质人才，人口红利持续释放；另一边凭借成熟的生活配套和优质的生态环境，成为宜居宜业的核心居住区，形成“科创赋能居住”的良性循环。随着区域内基础设施的不断完善、产业能级的持续提升，板块价值将稳步增长，而越秀杨浦天玥作为板块内的标杆住宅项目，保值增值能力值得期待。
更重要的是，板块多年新房断供形成的“需求积压”，也为越秀杨浦天玥带来了充足的市场热度。目前板块内改善需求旺盛，而二手房市场优质房源稀缺，越秀杨浦天玥的推出，正好填补了这一市场空白，无论是自住还是长期持有，都具备较强的市场竞争力。在当前房地产市场整体调控、追求稳健的大背景下，这种核心板块+国企品质+高性价比的项目，无疑是更稳妥的选择。
藏书总结：五角场改善的“闭眼入”之选
综合来看，越秀杨浦天玥的爆火绝非偶然，它的成功在于精准踩中了市场的需求痛点——用9.2万/㎡的洼地价格，撬动了五角场江湾板块的全能配套与国企品质，形成了“性价比+产品力+配套+板块潜力”的四重优势叠加。对于改善家庭来说，无论是追求通勤便利、看重教育医疗资源，还是在意居住品质与保值能力，这个项目都能满足需求。
尤其值得一提的是，项目的精装细节和户型设计，没有盲目追求高端堆砌，而是从日常居住需求出发，把实用性与品质感做到了平衡，这种国企的匠心精神，在当下的楼市中尤为珍贵。对于年轻人来说，三地铁环绕的交通、丰富的商业配套能满足时尚便捷的生活需求；对于家庭购房者来说，全龄段教育、四大三甲医院、优质生态环境，能为家人提供安心舒适的居住保障。
最后提醒大家，项目城市展厅和样板间已正式开放，感兴趣的朋友一定要抓紧时间实地探访，亲身体验精装品质和社区规划。毕竟五角场江湾板块新房断供多年，下次再有这样的优质新盘，还不知道要等多久。我是王藏书，专注上海新房探盘，带你避开买房坑、选对好房子，更多项目细节与购房建议，欢迎评论区留言交流！
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