这是一个好问题。
2025年收官已近一个月，这一年，我跑过市场，做过成交，买家心态比24年更佛系，连现场看房的人都少了：
不知道买房有啥用，有购买力，但是没有购买动机。
我还跑过多个相关部门，尤其是土发，他们也顶着卖地KPI。
即便背景强悍如国企，每天看着各个楼盘项目的统计到访人数，日子依旧不好过。
大家都知道，房地产正在酝酿强力大招，只是信心修复之路，注定任重道远。
毕竟，市场走向确实很难预测，但路都是人努力走出来的，在行业低迷期更是如此。
在一片平淡之中，早已有人点了一把火。
那，就是越秀。
这两天，克而瑞广州房企拿地榜单公布——
越秀，断层第一。
请注意，克而瑞计入的，只是公开招拍挂信息。
实际上，越秀地产砸下近121个小目标，一口气拿下9宗招拍挂地块、1宗融资区地块。
当中，还不乏白云衡器厂、嘉禾望岗等高溢价地块。
这什么概念？
1）单招拍挂投入，就撑起广州卖地收入的21%；
2）对比北上深，越秀在广州的土储扩张，堪称碾压式倾斜；
3）只有越秀，敢把51%的土储押给广州。
据中指院显示，过去一年，越秀在全国的拿地金额为206亿。
相当于，它在广州重仓了51%的土储！
一年拿10块地+押注51%土储，有没有一家全国性企业，敢那么押注一座城市？
这份魄力，只有越秀。
放眼全国一线，头部房企都在广撒网，只有越秀跟广州的捆绑力，是断层第一。
这件事在今天看来，依旧非常大胆。
这是一场豪赌吗？并不是。
你说，这是广州国企当担，要稳市场，要稳预期，没错，这层觉悟它有；
但若只想到这一层，那就把越秀想简单了，这不是“政治任务”，而是基于市场深度研判后的战略卡位。
市场的转折点，出现在2026年初。
01
进入2026年，政策层面传来了清晰信号。
1月1日，作为官方最权威、最顶级的杂志，也是中央指导全国工作最重要思想理论阵地《求是》，发表了《改善和稳定房地产预期》。
该文不仅重新定调房地产，还披露了三大重点：
其一，公开反思过往的救市力度不足，强调政策要一次性给足。
其二，重申房地产是国民经济的重要支柱，兼备居住属性和金融属性。
其三，房地产已经到了转型阶段，接下来要追求高质量发展、品质升级。
这篇社论点明，政策要一次性给足，才能为行业注入强心剂。
最重要的是，中央高层一锤定音：
2026年，全国政策空间力度会彻底打开，不仅仅是止跌、止损，而是直接拉升，这是前所未有的信号。
紧接着，高层也给出了实际的行动：
不足一个月，国家层面已密集出台六大类核心政策工具。
一口气打出 “税费减免+信贷宽松+公积金优化+商办去库存+存量盘活+融资支持” 组合拳，聚焦降低购房成本、激活换房需求、化解库存压力、稳定市场预期四大目标。
上述政策，或许只是开胃小菜。
别忘了，官方那句振聋发聩的表态：政策空间力度会彻底打开！
这些信号叠加在一起，有力扭转了市场的悲观预期，市场活跃度也开始明显改善。
02
现在，我们重新回头复盘越秀在25年逆势加仓的行动，逻辑更清晰了。
1）行业走过最坏时刻，市场规模还在，需求是减少了，但不是消失了。
这个怎么理解？
我拉了下克而瑞的数据：
20-21年楼市高峰期，广州新房一年网签10万套，市场遇冷之后，随之下降到了7万套规模。
而最低点，就是25年了，只有6.4万套。
市场是真的冷，但2000多万人口的超级城市需求并没有消失。
很多人还是想要换更好的学区，更大更好用的户型，更好的公区、园林、会所，更好的居住环境。
光是改善市场，这一块就有很大的市场机会。
2）越秀对城市发展，有深刻认知，围绕核心板块布局。
所以，你看25年越秀地产在广州拿地策略，就是围绕中心区域、围绕核心板块去布局。
25年拿的10块地，遍布天河、海珠、白云、番禺，都是清一色主城或高潜力板块。
番禺里仁洞地块，不是公开市场出让，而是旧改协议出让。
整个项目体量396万方，投资高达500亿，是广州主城中体量最大的城市复兴项目。
对于这个数字，可能很多人没什么概念。
我来类比下，相当于2/3个珠江新城，5个猎德，1.5个琶洲。
论投资额，目前广州排第二，番禺第一。
里仁洞改造总成本209亿，总投资额超500亿，相当于24年番禺GDP的17%。
如此密集的资金投入，如此大规模的改造，能够给板块带来逆天改命的变化。
| 里仁洞项目复建区实拍
里仁洞的开发，让万博、长隆真正形成配套功能互联，连片开发。
放在更大的城市棋局里：
它通过空间缝合、功能补齐、交通互联、产城融合四大路径，构建“南珠城，北万博”的杠铃结构，成为广州新中轴南延的战略支点。
同样在中轴北段的白云衡器厂，越秀一举击退多家开发商，拿下地块，也就后来的云萃。
项目开盘之后，产品精准落地并实现市场爆红。
整套操作，印证了越秀对广州核心地段的精准判断与超强产品打造能力，也为行业提供了逆势拿地的底层+逻辑——
卡位越精准，越能炸出购买力。
广州这座千年商都不会老去，城市更新会是永恒的话题。
在海珠后航道的广纸，25年12月，越秀豪砸14.3亿拿下海珠335地块。
一开始，地块规划容积率为7，这是综合了老城广纸旧城征收成本所做出的考量。
毕竟，容积率高低背后，是成本。
但是，最终地块出让，容积率定为3.5，成本肯定算不过，这已经不是单纯从市场端决策的拿地了。
说实话，这样的板块，这样的地块，除了越秀，没人会拿，也没人敢拿。
在这里，越秀已经深耕十多年，广州工业的超级腹地——“铁锈带”，如今已经变成了城市界面改善的滨江活力区。
同样的还有世界大观板块，25年其与金茂合作，共同开发世界大观四期。
至此，越秀地产包圆了世界大观一二三四期地块，用143亿投票。
虽然，有国贸和金茂合作伙伴有入局，但越秀也几乎是凭借一举之力，把原先的撂荒的乐园重建，立住主城低密+湖居豪宅范。
这体现了，越秀能够读懂城市，战略重心与广州发展蓝图深度绑定，和城市共生。
这已经不是简单拿地，这叫卡位。卡住城市发展节点，也就卡住了未来几年市场份额和定价的话语权。
读懂城市，市场已经给了正反馈。
越秀之前拿的云萃、白云沙太南路云悦项目，开盘卖到飞起，甚至能够做到拿地后一百来天现金流回正。
这两天，越秀鸿璟台开盘后集中网签87套，也打脸了很多黑子。
这套打法，不仅洞察客户需求痛点，还能快速去化，形成良性循环。
03
越秀开发和营销，快、狠、准。
市场这么差，也很卷，尤其是新房市场，要想冲杀出来很难。
尤其是买房市场的当下，客户非常冷静，除了价格搏杀，要买家现场种草，有兴奋感，是一件非常难的事情。
此外，还有同行、存量竞品的精准狙击，往往开盘就能定生死。
为什么越秀敢拿地？甚至三个月就敢马上开盘？
1）超强的专业能力，团队凝聚力，向心力。
国资背景，卓越的组织能力，以及贴近市场一线需求和变化，并很快做出反应决断力。
市场每周都在变，越秀敢拿地背后，敢在三个月开盘，肯定是有一个强大专业团队，并且不会选择“路径依赖”。
这个看起来容易，但是不是谁都能做到的。
从拿地前期，越秀就做完了整套的开发方案，包括产品和客研，工作量全部前置。
这一点，在国企系统本身就很难得。
2）拼产品力，大量调研市场客户需求，产品不断升级。
在拼产品力的时代，为更好的产品，更好的圈层，提供一整套的生活方案和系列生活体验，不断迭代。
比如，越秀琢磨怎么让广州人住得更“广州”。搞出“会煲汤的厨房”这种细节，就是例证。
知道这里的买家务实又挑剔，产品必须接得住地气。
比如，你这么让客户心动换房，甚至选新房，而不是确定性更好的次新二手？
那你的园林、会所、公区、是不是要做得更大、更好？都26年了，好房子，能不能做到刚改的价格，豪宅的配置？
这些都是当下客户的心态和需求的变化。
更别说，越秀还搞“以旧换新”，这解决了现在客户“买一卖一”的困局和痛点，彻底打通改善置换链条。
这套打法，不仅洞察客户需求痛点，还能快速去化，形成良性循环。
26年，越秀依旧会在广州拿地，继续重仓广州，尤其是核心板块核心项目。
第一，越秀对广州这座城市的长远未来，已经投下了极度信任的一票。
第二，越秀的投资逻辑极其聚焦和精准，只拿核心价值地块，从源头上锁定安全边际与竞争力。
第三，越秀正在从“盖房子-卖房子”的传统模式，转向 “深耕城市-运营资产-服务客户” 的新模式。
其实，这两年，我们看到很多企业抱团取暖，也看到很多企业战略收缩。
但是，越秀却越走越稳定，其对行业发展、以及未来的战略走向有非常清晰的认知。
市场不好，而企业上下贯彻这种认知，本身就是一种稀缺资源。
这会让越秀继续穿越行业周期，坐稳广州领头羊的位置。
越秀这次，不是在豪赌，而是铺就广州这座城市共同生长的未来之路。
这条路，它打算一直走下去。
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