“拍卖款到底怎么分”始终是竞买人、原房主乃至债权人最关心的核心问题。

不少人想当然认为，房子被法拍后，拍卖款会优先偿还银行贷款。但真相恰恰相反——法律早已明确了分配优先级，银行的受偿顺序远在其后，优先保障的是竞买人和原房主的基本权益。

今天就帮大家理清法拍房拍卖款的分配逻辑，不管你是准备入手法拍房的竞买人，还是正面临房产被法拍的房主，这篇干货都能帮你避开不必要的纠纷！

法拍房拍卖款的分配严格遵循“权益优先、必要保障在前”的原则，每一步都有明确法律依据，具体优先级从高到低排序如下：

第一顺序：竞买人垫付税费优先退税

这是最容易被忽略，但优先级最高的一项。按照2026年法拍房税费新政，竞买人在竞拍过程中需先行垫付全部税费（含本该由卖方承担的个税、增值税及附加等），但这笔款项享有绝对优先返还权。

第二顺序：唯一住房租赁补贴发放

为保障原房主及其家庭成员的基本居住权，若被拍卖房产是原房主的唯一住房，房主有权申请5-8年的租赁补贴，这项权益优先于银行债权受偿。

第三顺序：清偿银行贷款及抵押债务

只有完成退税和租赁补贴发放后，剩余拍卖款才会用于偿还银行贷款、房产抵押等债务。很多人误以为银行享有“优先受偿特权”，实则银行债权仅在基本权益保障和必要成本扣除后才予以清偿。

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第四顺序：其他民间债权人受偿

扣除上述三项款项后，若仍有剩余资金，才会用于清偿其他民间借贷等普通债权。实践中，能走到这一步还有余款的情况较为少见。

总结下来，法拍房拍卖款分配核心就是：退税优先 → 唯一住房补贴其次 → 银行债务随后 → 民间债权最后。

不管你是想入手法拍房，担心退税流程出问题；还是正面临房产被法拍，想了解租赁补贴申请细节，都欢迎在评论区留言提问！

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