你有同样的经历吗？满心期待搬进新家，一到小区却发现：安保形同虚设，垃圾成堆，电梯还故障……
住久了更发现，物业催费的时候特别积极，一到维修服务就爱答不理？
很多小区业主和物业之间的矛盾日益尖锐，业主总觉得物业收钱多、办事差；物业又觉得业主难伺候、总找茬…
面对这种情况业主该如何维权？在什么情况下才能理直气壮拒交物业费？接下来，咱们就一一剖析。
01.五大“硬指标”判断物业服务是否合格
毫不夸张地说，小区物业的好坏能直接影响房价，导致20%的涨跌。判断物业靠不靠谱，不妨看下面几个细节：
①安全管控是否到位
好的安保应该：24小时值班岗亭不得空置超过15分钟、监控设备完好率需达95%以上、消防设施每月检查记录完整可查。
如果你发现保安从年轻力壮的保安小伙，慢慢变成了“安保大爷”，或者经常看不到人，那说明物业可能在省钱糊弄，这种服务水平肯定打了折扣。
2、环境管理标准
最基本得做到：生活垃圾每日清运不得滞留、绿化养护按时进行无枯死现象、公共区域无杂物堆放。
如果刚交房时小区像花园，过了几年就草木枯黄、路面脏乱，那这种小区以后住着不会舒服，房价也容易受影响。
3、公共设施维护情况
好的物业起码能做到：电梯故障响应时间不超过2小时，公共照明损坏修复不超过24小时，楼道、园区保洁每日不少于2次。
现在很多小区的电梯里都会贴维护记录表，如果参观小区时，发现这些表都不存在，而且没有按时、规范地执行和记录。这些细节往往能够反映出物业对电梯维护的重视程度和执行力。
4、财务透明程度
好的物业起码满足：公共收益每季度公示明细、物业费收支情况年度审计、无擅自增加收费项目等行为。
如果你发现物业收费糊里糊涂，也从不公开账目，那就要多留个心眼。
02.什么情况可拒交物业费？
物业费不便宜，如果服务太差，我们也不是必须忍。下面这几种情况，你可以有理有据地拒交：
首先，依据新《民法典》和《物业管理条例》业主要清楚自己拥有以下权利：
（1）有权更换：业主对物业极其不满，可以通过业委会投票的方式，进行更换物业公司。
（2）有权核查：关于物业费用的征收和使用，业主同样享有知情权和监督权。物业公司应至少每年一次向业主公示物业费得收支情况。
（3）享受收益：小区公共收益按相关法规，本身就归全体业主共同所有。
北京住建委新规：物业禁止收垃圾处理费、装修管理费和押金。物业费含垃圾清运的，不重复收；不含的，按年每户30元标准收。
长沙市市场监管局发布《指引》明确规定，物业公司代收水电费期间，严禁擅自加收任何费用。
意味着，以后小区存在，在水费中加收“水损”“加压电费”，或以电费为基数收取服务费、运行维护费，甚至将物业自用电、自用水计入“损耗”分摊给业主等行为，均属于违法行为。
还有，如果物业有以下违规操作，一定要据理力争：
1、服务严重“缩水”：质价不符可 “抗费”
如果物业提供的服务与合同约定严重不符时，业主有权拒交物业费。比如合同里明确每天定时清理小区垃圾，可实际垃圾常常堆积如山，这也属于未按合同履约。
2、拿不出收费依据：不明不白就不交
物业要收钱，得拿出物价局批文或合同约定。如果他们说不清标准、拿不出文件，你可以先不交。
如果物业推诿或拒绝提供，业主可向业委会或当地物业管理部门投诉反映，同时保留好收费通知、沟通记录等证据。在问题解决前，切勿盲目交费。
3、安全隐患不解决：生命安全排第一
小区的安全至关重要，要是出现诸如：电梯经常坏、消防栓没水、应急灯不亮灯安全隐患，如果物业知道却一直不处理，业主完全有理由拒交物业费，并且应该及时投诉。
如果物业为了催缴物业费，采取断电、停水、停门禁卡等违法手段，业主不仅无需交费，还可向相关部门举报，让其为违法行为付出代价。
02.记住这几个电话，投诉很管用
①看见消防隐患，打 96119
如果物业对楼道乱停电动车、乱堆杂物的情况熟视无睹，业主们拍照后打这个电话，消防部门会迅速介入。
②物业收费不开票，打 12366
交了物业费却不给开发票，业主可以保留好相关收据，拨打电话向税务局举报。查实了他们会被处罚。情节严重，相关负责人还可能承担刑事责任。
此外，缴费时有权要求物业公开公共区域的收益情况，因为这些收益本应归全体业主所有，防止物业私吞。
③小区有违建、暖气不热，打 12319
这个是城建服务热线，这类问题可以向他们反映，城建部门会协调相关部门进行处理，保障业主们的正常生活秩序。
④物业态度差、效率低，打 12345 或找物业科
各地都有物业管理主管部门（比如物业科），或直接打市长热线12345，反映后通常会有人跟进。
总结：物业公司最害怕的就是业主们团结起来。所以，遇到问题别单打独斗，多和邻居沟通，一起通过合法途径解决，才能真正改善我们的居住环境。
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