分析一下2026年北京房价是涨是跌？

2026年北京房价整体会呈现住地、起稳、分化加剧的态势，不会普涨也不会普跌，核心区和优质区域表现突出。

我这是结合市场数据和政策逻辑客观分析。北京楼市现在就是一半海水一半火焰，选对了是资产，选错了可能就是负债。

1问：哪些区域是火焰？

1答：火焰就是海淀、西城、朝阳这些核心区。

2问：海淀、西城、朝阳2025年跌得那么惨，怎么能算火焰？

2答：是分化让核心区成了火焰。

2025年海淀、西城、朝阳整体看似跌了，但实际上是五大非核心学区的房源在降价，优质次新房和顶级学区房已经止跌，西城区的这类房源也已止跌。

像东城的和平里、朝阳的望京这些板块已经出现了待看量翻倍、溢价空间收窄的情况，部分业主甚至开始试探性涨价。虽然还没到普涨的火焰阶段，但从市场预期和供需关系来看，核心区优质房源已经率先走出寒冷，进入回暖、升温的通道。

3问：为什么会出现这样的现象？为什么2025年底、2026年初核心区域的优质房源会止跌、企稳，甚至部分卖家想要试探性涨价？

3答：这是政策、供需、情绪三重作用的结果。

政策端，2025年底北京优化限购，降低首付利率，直接释放了一批改善性需求。

供需端，核心区优质房源本来就稀缺，加上2025年土拍核心地块溢价率接近百分之四十，不过核心区流通主要是二手房，新房占比不高，二手房止跌本质是优质地段的稀缺性在支撑。

像西城德胜、海淀万柳这些片区优质学区房和次新房的挂牌量本来就少，一旦政策释放改善需求，供需关系马上就紧张了。

2025年十二月德胜片区成交量反而涨了百分之八十二，部分小户型房源甚至出现加价抢房的情况，因为买家看准了核心资源的保值性，愿意为确定性买单。

4问：这些房子2025年12月稀缺，2025年1月也依然稀缺，为什么1月到12月之间会跌？

4答：因为稀缺性是静态的，但买房人的预期是动态的。

2025年初大家对经济和楼市政策没底，加上业主心态不稳，有人急着置换或者套现就会降价卖房，带动整个片区价格往下走。

但到了年底政策连续出台，限购、首付、利率都松绑了，买房人觉得政策到底了，开始进场。而业主看到有人买也不再降价，甚至想涨价，供需关系一扭转，房价就止跌了。而且核心区的房子虽然一直稀缺，但只有当市场信心回来的时候，这种稀缺性才会真正反映在价格上。

5问：对于绝大多数北漂打工者来说，核心区的房子不在他们的购买支付能力范围内，五环外的北京区域适合刚需人群购买吗？

五环外的稀缺性相对更弱，从居住或投资角度来看也更弱，刚需是不是还要继续观望？

5答：像昌平朱辛庄、大兴亦庄、通州副中心这些有产业和地铁的板块，2025年房价已经止跌，成交量还涨了。

因为有小米、京东这些高新技术企业，通勤也方便，刚需买了既能自住又能保值。

但像房山良乡、昌平北汽家这些供应过剩、没产业的区域，房价还在跌，去化周期超过十八个月，现在买可能还要站岗。

6问：你说的产业支撑，比如海淀、昌平、北五环一带很多靠公司支撑，但年底大量科技公司在裁员，买房人群的收入受到很大影响，这些支撑是不是就变弱了？

6答：北五环、昌平这些板块的核心支撑力其实已经从大厂员工变成了科技新贵和初创企业团队。

比如2025年海淀北部的独角兽企业新增了十二家，这些企业的核心团队和高管依然有很强的购买力，他们更倾向于选择靠近产业园区的次新房。

而且部分裁员的科技人员拿到N+1补偿后反而会选择置换到更核心的区域，比如把昌平的房子卖掉换成海淀的小户型，这也间接支撑了核心区的房价。

7问：如果被裁员了，收入面临很大不确定性，可能一段时间找不到工作，收入不稳定的情况下，还会换更大的房子，背负更高的月供和巨大压力吗？肯定不会贸然行动吧？

7答：用N+1补偿覆盖至少六到十二个月的生活和现有房贷，同时缩减非必要开支。

如果有换房需求也会选择先卖后买，降低杠杆或者置换到总价更低、压力更小的房子，把月供控制在家庭储备金的百分之三十以内，确保即使收入中断也能维持基本生活和房产持有。