李嘉诚数年前对楼市的预判如今已经完全得到市场印证，从2021年开始的楼市调整走势，与他当时提出的市场观点高度契合。
而2026年的楼市也正朝着新的市场格局发展，行业整体迎来深度的格局重塑，市场表现和发展逻辑都和此前的行情完全不同。
早在楼市处于阶段高点的时期，李嘉诚就明确表示未来五年香港和内地的房价都会迎来明显调整。
核心原因就是市场购房需求在前期持续释放后已经接近枯竭，后续房价会面临不小的调整压力。
当时的楼市市场热度居高不下，不管是刚需群体还是投资群体都在积极入市，大部分人都不认可这样的判断，甚至有不少声音觉得这样的说法不符合市场现状。
就连不少内地的开发商也对他的判断持质疑态度，觉得他对市场的判断过于保守。
但李嘉诚并没有因市场声音改变自己的决策，反而用实际行动做出了应对。
他旗下企业首先停止了新的土地储备，不再参与新的地块竞拍，同时把此前已经拿下的部分地块陆续转让，快速收回现金流。
在楼盘销售端，他也选择在市场高峰期加快清仓节奏，不管是香港还是内地的项目，都出现了大幅让利销售的情况，用低于市场预期的价格快速去化房源，短时间内回笼了大量资金。
当时不少人觉得这样的销售方式让渡了太多利润，可从后续的市场走势来看，这样的操作恰恰让企业避开了楼市调整带来的风险，也成为了应对市场变化的关键举措。
从2021年下半年开始，楼市的调整正式开启，这一轮调整的持续时间和调整幅度都超出了不少人的预期，全国范围内的房价都出现了不同程度的下跌。
不管是一二线城市还是三四线城市，不管是品质较高的房源还是普通房源，价格都迎来了明显变化，部分区域的房价相比高点下跌幅度达到三成到四成。
个别区域的跌幅甚至超过五成，有购房者此前高位入手的房源。
如今的市场价值甚至抵不上当初支付的首付款。这一轮价格调整的核心原因，正是李嘉诚此前提到的需求枯竭。
前期市场中大量的刚需和投资需求集中释放，后续缺乏足够的需求支撑，而高杠杆入市的购房者在房价下跌后也陷入了被动，进一步抑制了市场的交易活跃度。
经过四年多的调整，楼市在2025年出现了止跌回稳的初步迹象，全年商品房成交规模的降幅相比上一年有所收窄。
四季度的新房成交面积还出现了环比增长，二手房市场的成交规模也创下了2021年调整以来的新高，成为楼市成交的主力市场。
但这样的企稳并不是普涨式的复苏，市场的结构性特征愈发明显，改善型住房需求成为新房市场的重要支撑。
大户型房源的成交占比持续提升，一线城市和新一线城市的核心板块交易活跃度更高。
而远郊区域和缺乏产业支撑的三四线城市，依然面临着较大的库存压力，成交周期长、去化难度大的问题依然突出。
进入2026年，楼市的发展迎来了新的转变，开年之后一线城市的二手房市场率先出现量价齐升的行情，新一线城市的核心板块也同步跟进，成为楼市复苏的核心引擎。
这一轮回暖的背后，是政策端的精准发力，从中央到地方的利好政策密集落地，税费减免、信贷宽松等举措持续推出。
首套房贷款利率创下历史低位，换房个税退税政策的延续也减轻了购房者的交易成本，政策的组合拳有效激活了市场的交易意愿。
也让二手房市场的置换链条得以打通，不少业主卖旧买新的需求释放，进一步带动了新房市场的成交。
但2026年的楼市复苏，依然面临着不少现实问题，市场的分化格局会进一步加剧，一线城市和新一线城市的核心板块凭借成熟的配套和稳定的需求，会成为市场的中坚力量。
而三四线城市由于人口外流、产业薄弱等问题，调整周期还会继续延长，库存去化的压力依然较大。
同时，当前的市场复苏部分源于节前的集中入市需求，居民的收入预期还未完全修复，购房需求的可持续性还需要进一步观察，房企的发展也呈现出明显的分化。
头部房企和聚焦核心城市的优质民营房企，凭借稳定的销售回款和合理的产品布局，资金链压力得到缓解。
而出险房企仍需依靠债务重组和资产出售化解风险，尚未从根本上解决流动性问题。
从整体趋势来看，2026年的楼市已经进入了弱复苏、缓平衡、深分化的筑底阶段，房价不会出现大幅波动。
市场的发展逻辑也从过去的普涨普跌转向品质竞争，购房者的决策更加理性，更注重房源的居住价值、配套成熟度和流通潜力。
粗制滥造的远郊房源逐渐被市场淘汰，核心板块的优质二手房和改善型新房成为市场主流。
房地产行业也不再是拉动经济的核心产业，行业占宏观经济的权重持续下降，政策端的调控也从托底纾困转向全面提振信心。
核心方向是推动行业向高质量发展转型，让楼市回归居住属性，实现平稳健康的发展。
这一轮楼市的深度调整，也让市场参与者形成了新的认知，房地产市场的发展已经告别了过去的高速增长阶段，盲目投资的时代已经结束。
不管是房企还是购房者，都需要适应新的市场格局，房企需要聚焦核心城市、优化产品结构，购房者则需要结合自身的实际需求做出决策，理性看待房价的波动。
李嘉诚的预判之所以能够应验，核心在于精准把握了市场的供需规律。
房子的居住属性是根本，脱离了需求支撑的价格上涨终究难以持续，这也是这一轮楼市调整给整个行业带来的重要启示。
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