文 |俞燕
编 |吴戈
出品 |喻观财经
2026年的第一个月，万科企业股份有限公司（China Vanke Co., Ltd.，简称“万科”，000002.SZ，02202.HK）过得颇为惊心动魄。
徘徊于债券违约的边缘，与债券持有人几经博弈之后，万科的两笔原本于2025年12月28日兑付的中票——“22万科MTN004”、“22万科MTN005”，终于在1月27日成功获得展期。在此前的1月21日，债券“21万科02”亦获得展期，成为运用市场化方式化解债务风险的典型案例。
至此，这三笔合计68亿元的债券皆成功展期，万科获得了短暂喘息的机会。
就在两笔债券获得展期的当日，万科还获得其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”） 提供的不超过23.6亿元借款，用于其偿还债券本息。至此，深铁集团向万科“输血”的规模合计已达338.2亿元。
就在当日晚上，财新报道披露，万科第二任掌门郁亮已失联近半个月。
据财新观察，过去两个多月，郁亮几乎每天都会在微信点赞视频。但在他被宣布退休的次日起，“他在微信上的动作戛然而止”。
20天之前（1月8日），万科发布公告称，时任万科执行副总裁郁亮到龄退休，辞去一切职务。该公告没有一句对郁亮的褒奖，只是程式化地表示，他的离职“不会影响公司董事会的正常运作和公司的日常经营。”
彼时，坊间便猜测，这是一个郁亮要“危”的信号。按照以往的案例，退休或卸任后被查的高管，其离任公告基本都是这种毫无感谢措辞的画风。
而郁亮刚到退休年龄便火速退休，亦被业界认为，一旦其辞去万科职务后被查，则万科无需为此发布公告。
当郁亮被曝失联后，果然如坊间所料，万科并未对此回应。
早在2025年10月，便有报道称，郁亮曾被有关方面叫去协助调查。彼时正值其搭档、万科原总裁、CEO祝九胜被传已被采取刑事强制措施。
而在同月11日，媒体报道称，时任深铁集团董事长兼万科董事长辛杰亦已失联近月余。两天后，万科公告宣布辛杰“因个人原因”辞职，深铁集团总经理黄力平接任万科董事长。
三个月间，万科两任掌门和一任总裁失联。业界预测，郁亮失联，似乎预示着万科迎来最终清算的时刻。
“影子银行”迷宫
作为万科的两任“财神爷”郁亮和祝九胜失联，被业界认为与万科的“影子银行”的运作有关。
此前，尽管万科方面一直否认公司存在通过跟投制度向高管输送利益的行为，但坊间关于以郁亮和祝九胜为首的万科高管们，通过“影子银行”万丰系掏空万科的质疑声不断。
2024年1月18日起，以烟台市百润置业有限公司（下称“百润置业”）为主举报人的一众万科合作方，在公众号上持续实名举报郁亮操控万科谋取私利，涉嫌挪用第三方合资公司资金，总额近5亿元。
尤其是2024年2月18日百润置业发布的《问郁亮董事长的“十万个为什么”（之一）》和4月1日发布的《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》，将矛头直接对准了郁亮。
按百润置业系列举报信的说法，万科管理层通过上千家影子公司，构建了隐秘的资金通道，挪用项目资金、发放高利贷、偷逃税款，通过影子银行体外循环系统性掏空万科。
发表于2024年愚人节这一天的举报信，引起市场广泛关注。13天之后，万科在投资者关系会议上回应称，对于资金挪用问题，烟台公安机关经过3个月调查取证后不予立案；税务机关没有认定万科存在偷逃税款之主观故意；合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。
其后，万科举报信风波逐渐平息。不过，有意思的是，两个多月后（2024年6月11日），万科旗下的子公司烟台同盈企业管理咨询有限公司，接盘了百润置业所持烟台创盈房地产开发公司的股权。
换言之，万科收购了举报者百润置业与万科合作开发的烟台西雅图的项目公司的股权，颇有“打不过便加入”的意味。不过此举被坊间质疑是郁亮不惜动用公权力来收买、拉拢主举报人。
除了百润置业，2026年1月5日武汉誉天东方置地有限公司（下称“誉天东方”）在公众号上发布《企业求救信》，亦公开举报万科，声称万科在2015年以无需抵押、无需担保类“校园贷/小微贷”方式，向其提供年化24%借款。其后，万科的武汉分公司以“抽贷”加压，借机要求该公司将手中的一个优质地块以50%的市场价转让给它。
百润置业、誉天东方们的举报信，勾勒出郁亮治下的万科的另一面。
在王石执掌万科时，一直强调万科不追求超额利润，高于25%利润的项目不做。彼时万科愿意与人合作，与人分享，愿意给供应商让利。
但是自从万科在2014年开始推行事业合伙人制度，启动跟投制度，并通过鹏金所发行借贷产品“鹏金信”，向万科员工和管理层放款资金用于房地产跟投，万科从此就“变味”了。
有业界人士指出，跟投分利是万科最后的疯狂。
据说，风光时期，万科员工跟投10万元，配资15万元，本金第一笔5万元，第二笔5万元则在6个月后投入，第7个月10万本金全部返还，累计分红有20多万元。
彼时，房地产业亦处在最后的狂欢中，昔日的好学生万科火中取栗，被“投100万赚100万”的财富幻觉，冲昏了头，不知不觉已站到了悬崖边缘。
昔日被王石认为做事沉稳的郁亮，已不复昔日作为二号人物的低调隐忍。
有万科前员工在网络平台上吐槽，在公司内被称作“首长”的郁亮，像久伺其位的太子终于坐上皇座，“迫不及待地挥舞着手中的权利，反复确认自己的地位，却又不想为自己的决定负责”。
金融老将祝九胜，则帮他搭建起万科万丰系，成为“影子银行”的操刀者。
2025年11月25日，公众号“林生的咨询笔记”发布的《从体外资金体系到利益输送，万科风波背后》一文指出：
万科的利益输送是因（最终目标是把上市公司的肉搬到自己碗里），体外资金循环是果（通过复杂的资金流转掩盖痕迹），地产时代的狂热和万科的信用背书，则是这一切得以实施的基础土壤。
祝九胜主导构建的万丰系，是独立于万科财务报表之外的复杂资金网络。
上述文章指出，万科的这个影子银行的蓄水池，主要有三条引水渠：
1、对内募资：吸收员工跟投金，通过鹏金所等平台，向参与项目跟投的万科高管和核心员工发行年化收益率高达20%甚至更高的理财产品。 2、对万科抽血：挪用项目预收款或工程款。或利用以极低利率（例如3%-4%）发行的公司债融资而来的资金，购买体外平台3%收益的理财，从而完成资金从体内到体外的关键一跃。 3、对外融资：引入金融机构资金：发行结构化产品， 劣后级由员工和高管的跟投资金构成。承担主要风险；优先级出售给各大银行、信托等金融机构，形成实质上的明股实债。
至于资金变现，则主要有两种路径，一是跟投优质项目直接变现，二是充当放贷人，发放高利贷业务。
看似对入股金融机构不太“感冒”的万科，实则参透了房地产的金融属性，并运用到极致。
据诸媒体报道，万丰系形成了以上海万丰资产管理有限公司（下称“万丰资产”）和万科企业股资产管理中心为核心、无限循环持股的“双子星”结构。
在这个结构中，有几个主要平台：
1993年5月25日成立的深圳万科财务顾问有限公司，郁亮是首任总裁和第二任董事长，祝九胜其后亦担任董事长。
1999年12月24日成立的上海万丰。2014年4月11日，其股东由万科企业股份有限公司工会委员会变更为深圳万科企业股资管管理中心。
2003年12月12日成立的上海万丰友方投资管理有限公司，是“万丰系”的另一个重要私募投资机构。初始股东之一是上海万丰。
2011年成立的万科企业股资产管理中心（下称“万科企业股中心”），主要管理1988年万科股改时的40%企业股。2014年，变成上海万丰控股。2020年4月，万科企业股中心将万科原始企业股资产一次性捐赠给清华大学教育基金会。
2013年12月18日，博商资产管理公司（下称“博商资产”）成立，是浙江万科南都房产公司的全资子公司，2015年10月转让给深圳金色资产投资中心（有限合伙，2022年9月14日注销），2022年6月由深圳博商顺泰实业公司接手全部股权。
2014年6月16日成立的深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司。2016年8月24日，万科以3亿元入股。
2015年4月14日成立的红色崛起资产管理公司（下称“红色崛起”），2023年7月7日被注销。
2015年6月5日成立的万鹏（北京）投资管理有限公司（下称“万鹏北京”），最初由刘肖执掌，作为实施其“曼哈顿计划”的主体。
2015年7月21日成立的深圳前海基础设施投资基金管理有限公司，2017年12月万科和博商资产入股，分别持有28.33%和5%，合计持有1/3权益。
2015年7月22日成立的梅沙资本（深圳）有限公司， 2022年11月10日注销。
2015年8月20日成立的深圳鹏金所互联网金融服务公司即鹏金所，股东是深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司。
2015年9月8日成立的深圳金色资产投资中心（有限合伙），2022年9月14日被注销。
2016年8月4日，万科入股中长胜基金管理有限公司，持股20%。
在百润置业的那封举报信《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》中，点名万鹏北京和红色崛起等公司，指其频繁出现在项目公司的转款对象中，这些公司既不是其业务对象，也不是项目建设的材料供应商，与之没有任何业务往来。
该举报信指出，这些公司属于万科的资金中介，在房地产项目中充当资金掮客和转贷人，以极高的利息向与万科有合作关系的股东发放高息贷款，并收取高昂的中介费和融资费，致使合作方综合融资成本高达近40%。
而在这些平台上，还有一个值得关注的博商资产。公众号“包邮区”撰文指出，该公司用杠杆撬动万科员工跟投和社会资本，将募集的数百亿元资金，其中大部分投向万科的开发项目，借钱给小股东拿地，万科则沦为负责贴牌代建的一方，形成了一种新的模式。
2025年年初，万科集团资金部出身、任职博商资产总经理长达十年的何卓失联。他的失联，仿佛悄然拉开了万科巨变的序幕。
九胜一败
祝九胜是万科的另一个“关键先生”。
何卓失联的当月16日，祝九胜被《经济观察报》曝出失联的消息，不过数小时后的凌晨，祝九胜在朋友圈冒泡，转发了一条万科泊寓微信公众号的链接，隔空辟谣。
10天后（2025年1月27日），万科管理层大换血，时任深铁集团党委书记、董事长辛杰接替郁亮任万科董事长、法定代表人。郁亮改任执行副总裁，祝九胜则以“身体原因”为由，不再担任万科任何职务。
此时距离他在2012年7月加入万科，已过去了13年。距离他在2018年1月重返万科，则过去了7年。
祝九胜早年在中国建设银行深圳分行任职时，与时任建行深圳分行行长田惠宇并称深圳银行业“双雄”。据媒体报道，祝九胜任建行深圳分行副行长时，当地各银行几乎都无法与建行竞争相关业务，他在业内“长袖善舞，名气很大”。
祝九胜与深圳商界的潮汕帮交情匪浅，被其尊称为“九哥”。
据媒体报道，祝九胜是一个很有趣的人，是一部行走的百科全书。
“聊香烟，他就给一部香烟的百科全书；聊装配式建筑，他就给你一部装配式建筑的百科全书；聊起万科在养猪，他就给一部养猪的百科全书……”
在郁亮眼里，祝九胜则是大炮级人物，嗓门大，观点犀利，经常发表不同意见，但“讲话有理论、又很风趣”。认为他“很贴地气、情商很高”。
情商高，同样是当年王石选择郁亮出任万科总裁时的评语。
祝九胜尽管在商界赫赫有名，在郁亮将他推上万科总裁位置之前，在公众面前却鲜为人知。
2018年2月1日早上10：30，祝九胜以万科新总裁的身份，在媒体面前首次亮相。彼时，有媒体这样描述祝九胜：
褐色的西装明显不合身，都快垂到大腿了，就那么松垮地挂在身上。 在最开始的四五分钟里，祝九胜看起来还是非常不适应聚光灯，懵懂着不知眼睛放在哪里。在主持人的指挥下才学会配合媒体的镜头，从左边至右转动着身子笑过去。
祝九胜上位，被一些地产媒体人认为是万科大胆而突然的选择。郁亮却表示，祝九胜过往的经历，对于转型期的万科来说，非常重要。祝九胜主管的部门多年来都是万科的最佳部门，另外，“他特别爱读书”。
彼时，郁亮强调了祝九胜对万科现金流方面的贡献，指出万科以现金流为基础的理念便由其创造。在其管理下， 万科的现金流一直都是同行翘楚，尤其回款率是最好的。
多年后，祝九胜任万科总裁的最后一个年度（2024年），万科账上的货币资金仅有881.6 亿元，经营活动现金流净额则为-189亿元，现金短债比降至 0.53 倍，短期偿债压力凸显。
对于郁亮来说，最看重的可能莫过于银行出身的祝九胜，能够为万科创造更加便利的融资渠道。
2024年3月29日，在万科2023年报发布会上，祝九胜曾表示，万科长期合作的银行有26家，双方合作基于长期的战略合作，银行在风险防范方面是万科的同盟军。
他还谈及，万科亦与各大保险公司有长期合作。从2014年开始，万科转向经营性服务业务，在众多的赛道上做了各种探索，形成了多品类的经营资产，让万科成为保险天然的资产交易方。
彼时他还点名特别感谢了几家保险公司对万科的支持，称“正是有他们的支持以及这些长期有耐心的资金，让万科在经营性业务的铺排上显得更从容、更有韧性，也让万科在转型路上决心更大、底气更足。”
仅从公开信息统计，截至2024年，多家保险机构通过债权计划的方式，为万科提供的融资额便高达约410多亿元。
祝九胜加入万科时，亦带动了金融高管加盟房企的风潮。一大批金融高管转型成为房企高管。相关分析报告指出，根据沪深两市房地产上市公司数据的实证研究表现，高管团队中政府或银行从业背景所占比例与企业债务融资结构正相关。
当然，多年后，亦有一批金融出身的房企高管，随着房企暴雷而跌落。其中包括祝九胜的建行老同事童文涛和黄曦等人。
祝九胜便是同样的命运。有网友甚至将他的名字演绎为：九胜一败，一败涂地。
在祝九胜卸任万科总裁之前，彼时其执掌的深圳市万科财务顾问有限公司，在2024年12月18日一口气成立了四家“万字系”全资子公司：深圳市万财恒盛管理咨询有限公司、深圳市万财恒博管理有限公司、深圳市万财恒兴管理咨询有限公司、深圳市万财恒德企业咨询有限公司，注册资本皆为1000万元，法定代表人、董事和经理皆为祝九胜。
这似乎是祝九胜为自己提前布局的退路。
2025年1月祝九胜卸任万科总裁等职务时，其实并未完全与万科切割，直到3个月后，他才卸任万科财务顾问公司法定代表人、董事长之职。
2025年10月13日，也就是在《第一财经日报》报道称其被采取强制刑事措施的前一日，祝九胜卸任了深圳市万财恒博管理有限公司和万财恒兴管理咨询公司法定代表人。11月6日，卸任深圳市万财恒盛管理咨询有限公司法定代表人。次日，卸任深圳市万财恒德企业咨询有限公司法定代表人。至此，祝九胜彻底退出四家万字系公司。
天眼查显示，目前他还仍担任深圳万科财务公司旗下的深圳共启智慧咨询服务公司和深圳创盈万慧发展公司的法定代表人，以及厦门梓融股权投资合伙企业（有限合伙）股东。
目前官方尚未披露祝九胜的进一步消息。郁亮、祝九胜两个关键先生最终结局如何，目前还是未知数。
有人说，如今正值离火之年，将烧去世间一切虚妄。但愿万科浴火涅槃。
图片：网络
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