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张正美 林子涵 中国经济时报韩清华

1月27日，成都市政协十六届四次会议在成都金牛宾馆礼堂开幕。成都市政协委员，致公党成都市社会服务专委会委员、四川大学华西医院耳鼻咽喉科教授、主任医师、博士研究生导师唐玥玓，带来了提案“关于以‘适度增容+开发商激励’破解市中心老旧小区原拆原建资金难题的建议”。

城市中心老旧小区改造是关乎民生福祉的重要工程。当前，成都中心城区建成20年以上、5-7层无电梯的老旧楼房普遍面临建筑老化、水电管线隐患突出、停车位匮乏、老年人出行不便等问题，居民改善居住条件的意愿极为迫切。原拆原建作为破解此类民生痛点的治本之策，却受困于资金缺口大、开发商参与积极性不足两大核心堵点。对此，唐玥玓提交提案，建议通过“适度增容+开发商激励”的市场化模式，构建可持续资金平衡机制，推动原拆原建民生工程落地见效。

唐玥玓在提案中指出，成都近年来持续推进城市更新工作，2025年全年分类实施老旧小区改造395个，惠及居民4.8万户，但核心城区部分老旧小区的“硬伤”的仅靠修修补补难以根治，原拆原建的必要性和紧迫性日益凸显。然而，传统模式下，资金筹措难、企业参与动力弱的问题始终制约工作推进，亟需通过精准施策打通堵点。

针对资金缺口问题，提案明确“精准增容，保障居民权益”的核心思路。在严格保障回迁户产权面积、学区户籍等核心权益的前提下，结合小区区位条件、市政承载能力及日照标准，对符合条件的老旧楼房适度提升建筑高度至10-15层，容积率增幅严格参照地方规定控制在合理区间。“增容房源的核心用途是补充项目资金缺口，必须严禁借原拆原建之名盲目扩面、变相开发。”唐玥玓强调，同时要同步配套电梯、适老化设施、公共空间及停车位，确保居民居住品质得到实质性提升。

为充分调动市场主体活力，提案从审批、政策、信用三方面提出“强化激励”举措。建议为参与原拆原建项目的开发商开通审批绿色通道，简化环评、人防等审批流程，提升项目推进效率；在费用减免方面，减免城市基础设施配套费等行政收费，返还增容房源销售税费地方留存部分，降低企业资金压力；在信用激励方面，将参与企业纳入信用加分体系，在后续土地招拍挂、项目招投标中给予优先入围资格，增强企业参与意愿。

为确保项目规范透明推进，提案强调“全程监管”的重要性。建议组建由社区、业主代表组成的监督小组，全程参与项目推进，公开公示增容房源套数、户型、价格等关键信息；设立专项资金专户，实行销售款项闭环管理，保障资金使用规范；明确增容房源须在回迁安置完毕后才能对外销售，将项目考评结果与开发商后续激励政策直接挂钩，形成“激励+约束”的长效机制。

唐玥玓表示，“适度增容+开发商激励”模式的核心是实现居民、政府、开发商三方共赢：居民实现居住条件改善，政府破解民生难题、推进城市更新，开发商通过合规经营获得合理收益。该模式既契合成都城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”的新阶段要求，也能为核心城区老旧小区原拆原建提供可复制、可推广的解决方案。

据悉，成都已出台多项政策支持老旧住房改建重建，允许经鉴定为D级危房的住宅和纳入改造项目库的不成套危旧住房采用拆除原址重建方式消除安全隐患。唐玥玓希望相关部门能研究采纳提案建议，进一步完善政策体系，让原拆原建真正成为破解老旧小区民生痛点、提升城市品质的有力抓手。