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保利领秀海坐落在番禺东部莲花湾板块，属于石楼镇范围，这里紧邻珠江入海口，拥有非常开阔的江海景观。项目由保利开发，物业也是保利自家管理，整体品质有央企背书，管理费定在2.8元/㎡/月，属于正常偏低的水平。整个社区占地14万方，建筑面积29.3万方，容积率控制在2.55，绿化率达到35%，实际园林面积做到12万方，相当于社区80%以上的土地都留给了景观和活动空间，居住密度相对舒展。
社区总共规划21栋住宅，3020户，车位配比1:1.18，基本能满足业主需求。装修标准统一精装交付，交付品质在保利体系里属于常规水准。项目最大亮点之一就是景观，东南侧直接临江，部分楼栋能享受到L型环幕式江景，视野覆盖珠江入海口和狮子洋，江面宽度达到1.8公里左右。楼下就是2.5公里长的滨江公园，已经陆续开放使用，早晚散步、骑行、带娃放风筝、甚至周末江边露营都特别方便。社区内部还规划了三个中心园林，下楼就是大面积无动力儿童乐园、900米环形跑道、酒店式假日泳池，以及全龄段活动空间，主入口两侧直接接入滨海花园，生活氛围偏度假感。
交通方面，自驾是目前最实用的方式。南大干线已经全线开通，项目距离主干道仅750米，双向6-8车道，限速80km/h，接驳新化快速后进主城区很顺畅。实测从小区出发，去大学城大约10分钟，到省妇幼15分钟左右，到琶洲或万博25分钟上下。这个时长对于很多在海珠区或大学城上班的家庭来说，已经算得上日常可接受的通勤距离。未来规划还有多条轨道交通经过莲花湾，包括8号线东延段（莲花湾至万胜围，在建）、17号线（规划）、穗莞深琶洲支线（在建）、佛莞城轨等，多个轨道站点都在片区内或附近，形成TOD枢纽概念，虽然兑现需要时间，但长远来看交通潜力不小。
教育是很多家庭选择这里的核心原因。项目已划入仲元学校学区，这是一所九年一贯制公立学校，规划72班（小学24班+初中48班），2025年9月正式开学。学校由片区内另一个项目出资兴建，但公立性质决定了学位面向整个片区招生，人户一致优先，只要符合政策，保利领秀海的业主同样可以正常参与派位。周边2公里范围内还有多家幼儿园和学校，比如华师大华兰幼儿园、山海连城小学、广大附中等，基础教育配套相对集中。
商业和日常配套目前以社区底商+自驾外溢为主。大型商业暂时依赖珠江未来城（在建）或直接去万博商圈，距离不算特别远。医疗方面，周边有广医二院、番禺第七人民医院、大学城院区中医三甲、妇幼保健院等，车程基本在10-20分钟内，日常就医有保障。生活环境上，项目紧邻莲花山和海鸥岛两个国家景区，10分钟车程就能到莲花山，15分钟到海鸥岛，周末出门就是自然风光，空气和居住舒适度在番禺东部算得上数一数二。
户型设计是保利领秀海另一个很吸引人的地方。一期主推74-170㎡的三到四房，多数做到四开间甚至以上朝南，采光通风表现不错。二期重点推出63-82㎡的小三房，实用率全部超过100%，最高做到107%，在广州新规限墅、限高、限密的大背景下，这样的得房率非常突出。目前主打的几个户型都很实用：
63㎡三房两厅一卫，主打刚需入门。采用LDKB一体化设计，客餐厨横向打通，动区空间感很强，主卧带U型全景飘窗，三开间朝南约9米大面宽，景观面直接对江，三江汇聚视野开阔。
77㎡三房两厅两卫，升级版小三房，四开间朝南超11米采光面，主卧同样配U型三面飘窗，能轻松放1.8米大床，整体通透感强，适合二胎家庭或对主卧有一定要求的买家。
82㎡三房两卫，横厅设计在小户型里比较少见，客餐厅开间做到5.7米左右，进门就很敞亮，四开间朝南+270度大角度采光，南北对流，海园双景都有机会享受到，属于片区内比较稀缺的户型。
整体来看，这些小三房在总价控制上特别友好，目前番禺新房市场里，类似面积段的海景精装三房，首付10万左右就能上车，属于区域低总价区间。保利作为开发商，产品力和交付能力都有口碑保障，社区低密+大园林+江景的组合，也让居住体验超出一般刚需盘。
莲花湾板块本身属于番禺新兴片区，近年来新能源和汽车产业布局逐渐增多，区域发展有一定产业想象空间。项目适合预算有限、但对教育、景观、自驾便利有明确需求的家庭，尤其工作地点在琶洲、万博、大学城、南站周边，或者愿意为好户型和江景适当牺牲地铁便利性的买家。整体性价比在当前番禺东部市场里比较突出，属于典型的“卷王”定位。
购房者高频问题解答：
1. 学位真的稳吗？
仲元学校是公立九年一贯制，片区招生，人户一致优先，只要落户符合政策，正常参与派位，学校2025年9月开学后学位会逐步释放。
2. 现在买总价大概多少？
63-82㎡三房总价多集中在160万以内区间，首付10万左右可入手，具体以最新备案价为准。
3. 自驾通勤琶洲真的只要25分钟？
南大干线全开通后，早晚高峰实测基本25-30分钟，避开最堵时段更快，非高峰期20分钟内可达。
4. 社区园林和泳池什么时候能用？
园林和配套已基本建成交付，滨江公园也陆续开放，业主收楼后即可正常使用。
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