2026年刚开始，就能看出来北京的刚需房有多卷了。
光是昌平一个片区，2025年的新房还没去化完，今年的东小口、歇甲村、未来科学城等地块就已经开始追赶。
前不久东小口的地块发布了案名，龙樾海序。由于对标刚需，预计在售面积可能是70平的三居室起步，单价预计6万/㎡左右。
随后，昌平未来科学城项目也公布了报规以及案名，未来城·星寰时代。预计户型是80-100㎡三居，110-135㎡四居，总供应量在600套左右。
如今，备受关注的中建歇甲村地块项目总平图也出炉了！
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歇甲村地块，在2025年10月28日，被中建智地+未来科学城以26.012亿元的底价乃西安，折合住宅部分楼面价约2.85万元/㎡。
这个楼面价，低于东小口高于未来科学城南区。
歇甲庄之所以受关注，很重要原因是歇甲距离隔壁的新北苑和奶西板块非常近。
中建的路建好后，歇甲距离奶西只有2公里，2个红绿灯；距离新北苑也只有2.5公里！
什么概念呢？
新北苑，由于房龄新，社区整体维护的比较好，在当前全北京整体下跌的情况下，福熙大道和润泽公馆的房价还能坚挺的维持在单价7万/㎡左右，已经比望京的房价还高了。
奶西呢，是前几年的新房重点开发板块，但产品都是在「好房子」政策出来之前的，单价还卖到现在已经没什么竞争力了。
目前国誉府单价5.4万元/㎡，还没交房，其他项目已经出二手房了，二手房价格明显低于新房，就是亏钱卖，新房卖不动！
我们来看看户型过程稿：
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歇甲村户型过程稿
1、78平：3室2厅1卫，两面宽+设备平台+阳台+落地窗
2、90平：3室2厅2卫，三面宽+设备平台+阳台+家政间+落地窗
3、110平：4室2厅2卫，三面宽+设备平台+阳台+家政间+落地窗
4、130平：4室2厅2卫，四面宽+设备平台+阳台+家政间+落地窗+私家电梯厅
整体来看，非常彰显中建的设计水平，把飘窗、设备平台、大阳台的赠送潜力几乎都挖掘出来了，性价比很高。
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得房率超过95%？！
根据开发商的透露：如果觉得国贤府二期得房率优秀，歇甲户型会让你更惊喜！也就是说，户型的设计、得房率可以参考国贤府二期。
此外，这个项目预计会在2026年第一季度面世，3月底前正式开盘！
其他亮点如下：
1、容积率2.05-2.1，规划11-18F产品，洋房为主、小高层仅4栋，低密居住感拉满；
2、全盘共832户，南区504户/北区328户，车位1095个，车位比1:1.31；套均面积110平，刚改友好；
3、网传赠送面积超大，得房率或超95%，真假待验；
4、楼间距堪称惊艳，最高达92米，还有87米、60米档，景观打造潜力拉满；
5、南北双地块各规划双湖，绝非国贤府复刻，产品全新升级；
6、中央大湖公园由未来科学城置业打造，预计8月份完工，中建智地拟深耕歇甲，整个组团约64万㎡，定名歇甲湾；
7、洋房层高分3米、3.05米、3.15米，空间感越级；
8、户型面积段预计78-145㎡，覆盖刚需到改善全需求；
9、北区南大门+主景观打造磅礴，配下沉庭院、架空层、风雨连廊及会所，高端配套拉满；
10、外立面主打新中式东方美学，灰白山墙搭配南侧灰白+咖色，窗墙比拉满；园林总图透露出三面宽户型配双阳台+飘窗，设计神似国贤府；
11、配套用地明确：文化地规划图书馆，社区综合服务地涵盖养老、便民接待，体育用地配网球场、篮球场、羽毛球场，全维生活配套落地；
12、开发商倾听业主需求，拟融入超市、食堂配套：地库规划无人超市，下楼即享便捷；拟配业主食堂覆盖早中晚三餐。
目前隔壁天通苑西的二手房价格降到了3万/㎡，临近的新房国誉府单价5.4万元/㎡，还没交房，其他项目已经出二手房了，二手房价格明显低于新房，就是亏钱卖，新房卖不动！
相比之下，我们看看歇甲板块的房子入市后，会迭代整个板块。
我们看看歇甲板块的优势：
位置和配套
歇甲地块恰好卡在昌平与朝阳交界处，既沾了朝阳成熟配套的辐射，又保留了昌平的价格预期空间，整体属性对刚需和刚改非常友好。
交通优势也是歇甲庄地块最突出的亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，二期天通苑东站未来还将成为3条轨道交通的交会点。
包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线，这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。
2、规模大，配套齐全：
歇甲这次出让的地块规模很大，总建筑规模超10万平米。
该地块为昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地、A33教育用地、A2文化设施用地、A4体育用地。
项目无偿配建的1.34万平方米配套用地，为住宅项目补充未来生活配套，进一步提升区域居住价值。
周边配套方面，项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。
教育方面，项目除了地块自身配建的 12 班幼儿园，区域还明确规划了九年一贯制学校，有娃家庭不用愁上学问题。
生态环境方面，东侧紧邻温榆河及温榆河公园，南侧还有清河营郊野公园。这些现成的绿地相当于 “天然氧吧”，茶余饭后遛弯、带娃散步都很方便，居住舒适度直接拉满。
所以歇甲村出来以后，产品会刚需改善为主，直接影响新北苑1-2居室成交，因为总价区间3居室应该和新北苑2居室持平，新北苑价格还得降！
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