2026年初，楼市没喊“触底”，也没人再提“报复性反弹”。房价还在往下走，尤其三四线，挂牌量多得吓人，中介朋友圈天天发“急售，可谈”。但奇怪的是，银行没爆雷，小区也没人集体断供，连法拍房都设了价格熔断——跌太猛，直接暂停挂。

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这轮调整跟以前不一样。以前房价涨，是靠老百姓加杠杆、开发商拼命拿地、银行拼命放贷，三股劲拧成一股绳。现在绳子松了，不是突然断的，是慢慢解的。2025年房地产投资比2017年少了快一半，光靠卖房拉动经济，早就不行了。新能源汽车厂一个季度产值，顶得上小半个地产链。

风险确实退潮了。按揭首付最少要三成，月供不能超收入五成，银行查得比相亲还细。大行资本充足率15%以上，地产贷款坏账率压在1.2%左右，比不少消费贷还稳。更关键的是，没搞那些花里胡哨的金融包装——没MBS，没CDS，贷款都在表内，一笔一笔看得清。

价格还没稳住，但逻辑变了。高盛说再跌10%-15%，瑞银说8%-12%，其实争的是“库存啥时候见顶”。现在全国待售新房面积仍超7亿平米，够卖22个月。一线房子贵，但学区房不香了；三四线降价没人接，人口净流出，房子越便宜越没人买。新房拼的是智能马桶和光伏屋顶，二手房靠的还是“房东真急用钱”。

政策也不喊“救市”了。房贷贴息100个基点，直接打到购房者账户；保交楼的钱专户专管，不进开发商账；房地产税立法在推，但明说“老房子不征，新买才看”。保障房今年建200万套，不是为了托房价，是把刚需先接住，不让情绪砸穿市场。

大家不再指望买房翻身，但也没人砸锅卖铁弃贷。房价跌得慢，但跌得实；银行没塌，居民没崩，开发商在活命，没在狂欢。这不是日本那场漫长的资产负债表衰退，也不是美国那种金融雪崩。就是一整块硬骨头，慢慢啃，啃掉虚火，留下能住的房和能还的贷。

房子还是房子，不是股票，也不是赌具。它没那么神，也没那么吓人。