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2026年是我国十五五开局之年，保障房仍是行业重要发展任务，年初保租房领域三大动向值得资管领域人士的高度关注。

第一个事件是鼎晖7.6亿元收购锦和资产旗下base服务式公寓苏河项目。这个项目最大看点是土地转性，由原来的土地属性从C2/C8用地将调规为兼容R4用地，原来是商办土地剩余年限应该很短了，尽管是降级调整为R4用地，但是土地使用年限调整为70年，这解决了商办临期不确定性问题以及成本问题，这个问题十分重要影响了很多大宗资产的处置。有一个看点是上海商务楼宇更新提升意见中允许商办改长租的管理合同年限为15年，15年以后也存在不确定性。这次土地改性也解决这个问题。

第二个事件是汇添富上海地产租赁住房REIT也宣布启动扩募，扩募的资产是上海浦东新区的璟耀、璟博两个项目。我们知道原来保租房是不能接纳学生群体的，保租房的申请标准之一就是有就业，因此，在校学生是不能申请保租房。学生公寓作为REITs底层资产的首次亮相，标志着长租公寓资产证券化进入更细分、多元的阶段。这类资产能否持续获得政策支持、明确税收定位，将直接影响其规模化与金融化进程。

第三个事件信达地产收购嘉定中旭大厦做保租房，是围绕嘉定新城十年烂尾办公楼的资产盘活行为。这里面看到了不良资产做保租房的可行性。不良资产有一个明显的优势就是价格.上海R4用地的楼板价基本都在3-5千块这样的水平，部分核心区域会更高。信达此次收购价格预计会低于上次流拍的3800元/平米，其中一号楼主体4.5万方应该已经封顶，建筑工程投资会大幅下降。

2026年开局，我们看到保租房筹措的渠道正在拓宽，覆盖群体也在不断扩大。今年上海公租房、保租房也开始并轨管理，保租房退出通道也更为通畅。因此在核心城市保租房市场还有比较大的发展空间，这个过程将带来大量的资产交易改造以及服务管理的机会。

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