谁能想到，昔日的地产一哥，有一天会走到要靠“债务展期”来续命的地步。
以前，它靠着“深铁兜底”站在风口浪尖；如今终于得靠自己扛过去的债、卖不动的房、撑不住的现金流。
故事都不敢这样编，偏偏它就是2026年上演的真实一幕。
01.靠别人续命的日子，终于到头了
1月21日，万科首笔公司债“21万科02”成功达成展期，92%的债权人投了支持票。
紧随其后，1月27日晚间，万科又宣布旗下“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据的展期方案，亦在持有人会议上获得100%表决通过。
不过话说回来，表面看是场胜利，但细想其实还是挺心酸的。
以前万科背后有深圳地铁集团撑腰，大家觉得它稳，觉得它不会出一丝一毫的问题。
但没想到去年开始，这棵“大树”也开始摇摇欲坠了：
国企不是印钞机，深铁自己2024年就亏了334亿，其中121亿就是因为万科。
据说它累计借给万科308亿，但11月2日签的协议把上限卡死在220亿，已经用了204亿，剩下22.9亿够干啥？
咱们简单算笔账，万科的有息负债高达3629亿，其中一年内要还的就有1513亿，而账上现金只有656亿，缺口接近900亿。今年11月到明年6月，要还的债券本息还有155亿，美元债利息也有3000万美元。
深铁那22.9亿？连零头都不够。
更引人注意的是，之前深圳控股公告称，其子公司计划融资25亿元供两个控股股东使用，按股权比例分配，深铁置业将获得约12亿元。
这也意味着，深铁那次借给万科的钱，并非完全自有资金，而是从外部筹措而来——“地主家也没有余粮了”。
说到底，深铁自己都顾不上自己了，哪还能一直给万科“输血”？
02.万科不是“想展期”，是“不得不展期”
有人问，万科为啥要展期？不能直接还吗？
说白了，有钱谁不想一次性还清，关键是真拿不出那么多钱。
2024年万科巨亏近500亿，2025年三季报显示，其前三季度净亏损280.2亿元，另据克而瑞统计，2025年万科合约销售1339亿元，同比下滑45.6%。
在百强房企里，跌得最惨的就是它，跌幅比恒大、融创这种“问题房企”还猛。
一边是房子卖不动，回款慢；
另一边是债务一个接一个到期
这种局面下，不延期还能怎么办？
说白了，展期又不是赖账，而是在争取活下去的机会。
是万科在向市场说一句话：“我还活着，但我需要时间。”
03.深铁退场，万科只能靠自己走了
过去大家觉得万科是“国资房企”，背后有靠山不会出事。
可2025年底签的那份协议，就很明显了，直接把上限卡死在220亿，深铁不再无限支持了，
这就像一个曾经一直帮你渡过难关的亲戚，这次却说：“我也困难，以后你得靠自己了。”
所以万科做了三件事：
1. 启动债务延期，先活下来再说；
2. 收缩新项目，控制成本；
3. 更关键的是，试图挽回市场信心。
不过说实在的，这个时候喊口号肯定是没用的，能不能活下去，最终还得看房子能不能卖出去。
04.展期只是缓一口气，活下去还得靠卖房
债务能展期，时间可以争取，但手头有没有足够的现金流，才是硬道理。
问题是，现在的房子真的太难卖了。
前几年大家抢着买房，现在房企促销都得靠“打折+送装修+包租”这样的组合拳。
连万科这样的大品牌，库存也压着，它都卖不动，其他房企的处境可想而知。
再多展期也救不了市场。
如果销售回不来，回款上不去，万科迟早还是得面对更严峻的局面。
这不是说笑话，据说万科的开发业务税后毛利率已跌到负的10.5%，卖一套房不仅不赚钱，还要倒贴钱，这意味着万科失去了最核心的造血能力，变成了靠输血维生的重症病人。
这种情况如果持续下去，结果就不难预料了。
05.万科的这一步，也是行业的转折点
为什么大家都紧盯着万科？
因为它是行业标杆，是中国房地产的一面“旗帜”，它的一举一动，都会在业内掀起涟漪。
但如果连它都得靠展期来“续命”，其他情况就可想而知了？
这个事情，也传递出三个很重要的信号：
1. 国企不再无条件兜底，房企必须靠自己活下去；
2. 债务展期的现象会越来越多，这不一定是坏事，而可能成为新常态；
3. 未来谁能把房子卖出去，谁才能真正活下来。
所以，无论你是房企老板、买房人还是投资者，现在都应该换一种视角看待房地产了。
别再盲目迷信品牌、背景或规模——手里有没有足够的现金流，才是生存的关键。
总结：万科曾是房地产行业最稳健的标杆，深铁是深圳最优质的国资平台，当这两者组合都面临挑战时，说明旧模式已彻底失效。未来的房地产市场，没有救世主，只有自救者。
同时它们的故事也给我们每个人一个警醒：靠天靠地，不如靠自己。
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