作者 | 陈振
来源 | 财经八卦
引言：北京人周末最统一的目的地，终于要“换东家”了。
如果说北京的高奢消费是一部高冷的戏，那么八达岭奥莱就是这部戏里为数不多能让普通人微笑着点头的角色。它不是只为有钱人开门，还给想捡漏的中产提供了一个“正价太贵、折扣刚好、买它！”的完美逻辑。
老北京人可能没啥时间去爬八达岭长城，但他们一定在朋友圈见过：“今天去八达岭奥莱，人比SKP多多了。”“AUV！停车一小时，逛街五分钟。”“Prada打折打到我怀疑人生。
然而就在2026年的开局，北京商业地产圈炸开了锅。八达岭奥莱75%股权拟被博裕资本旗下瑞得时尚收购。没错，就在博裕刚搞定北京SKP这个顶级奢侈品“店王”之后，又想把这座“捡漏天堂”收入囊中。
或许他们早就看穿了。北京人的钱包，一边向往着SKP的空中楼阁，一边却诚实地在奥莱的人潮里挤到变形。
毕竟，能同时让中产咬着牙买大牌、又笑着喊“真香”的地方，全北京可能只此一家。
这可能不是一次简单的买卖。这是资本在一本正经地告诉大家：“别管风往哪儿吹，你们的消费密码，我破译了。”
不在五环里，却在钱包C位
郊区商场统治北京中产
八达岭奥莱最反直觉的一点是：它的位置，按传统商业逻辑，根本不应该成功。
回到2015年，北京八达岭奥莱在昌平南口镇正式开业。
地点听起来或些许像“姥姥家门口开了家大商场”，离市区远、周边没写字楼、也不在成熟商圈。按老一套房地产评估模型，这叫“天然劣势”，但实际上它却耍了点小聪明，成功把购物中心装进了旅游动线里。
整体占地约14万㎡，可租面积5.8万㎡；设计是开放式“花园小镇”，不像封闭商场沉闷，反而更像旅游目的地；地理位置离城区有一段车程，约1小时，反而成了“目的性消费”——人们不是顺路去，而是“专程来买买买”。
它的逻辑很简单，也很狠，简而言之就是“你要便宜，我就让你付出时间。”
正因为如此，早期的它还押对了三件事：第一，北京的中产是真的多；第二，北京的中产是真的爱算账；第三，北京的中产，是真的愿意为了“性价比的体面”开一个小时车。
所以到后来它干脆把“郊区劣势”变成了“消费仪式感”，小镇式街区、遛娃友好、停车免费、餐饮齐全，走完这一整套就是在告诉你，别急着走，反正城里也没啥好逛的。
靠独特的地点、舒适的体验、名牌入驻，八达岭奥莱逐渐在北京赢得了市场认可。华联集团、首旅集团和昌平国资早期联合出资，后来，随着奥莱模式跑通，股权开始“换手”。
2019年左右，华联集团通过专注奥莱业务的“精品奥莱”平台，逐渐增持，成为控股股东，终于把这事儿真正当成了亲儿子来养。
这一路，没有爆炒概念，就是稳扎稳打：耐得住冬季淡季的冷清，扛得住疫情期的压力，硬是靠复购率和口碑，把现金流养得白白胖胖。
“折扣朝圣”有多疯？
“捡漏天堂”成为中产新宠
曾经，北京中产的消费路径是很清晰的。
想犒劳自己去恒隆；想买点“上档次的”进国贸；想证明自己还在牌桌上，SKP门口咬咬牙刷卡。毕竟在中产看来，贵＝好，正价＝身份。
可这几年，这套逻辑开始松动了。
当同一只包，在免税店能便宜两三成；当同一双鞋，在奥莱明码标价、还不用托人代购；当“价格透明”这件事，被手机和社交媒体彻底捅破，继续在高端商场当“全额买单的人”，反而显得有点不合时宜。
说句不好听的，不是中产买不起奢侈品了，而是越来越多人意识到，自己没必要当冤大头。
如果你没在假期去过八达岭奥莱，很难想象什么叫“用脚投票的消费主义狂欢”。
Prada门口蜿蜒百米的队伍沉默而坚定，通往Burberry折上折区的人流宛如缓坡，这里没有景区松弛，却洋溢着“计算后的情绪暴击”。
对一个典型的北京中产家庭而言，假期节目单很固定。上午，去个景点打个卡；下午，直奔昌平，开启真正的“家庭团建”，奥莱血拼。
它完美融合了出游、购物、社交展示三大需求。花园小镇的背景够出片，名牌logo的购物袋够体面，最关键的是，那份“我聪明我捡漏”的隐秘骄傲，发朋友圈都透着底气。
当别处还在玩“满减套路”时，八达岭奥莱的折扣牌写得不能再真诚：“三件5折”、“季末清仓2折起”。
于是，你会看到一家老小在Coach店里埋头苦算，拼单凑折扣的认真劲头，堪比期末辅导作业。似乎不是在抢购，而是在进行一场精密的财务操作，最终拎着那只打了四折的包，感觉赢了的不是商品，而是自己的智商。
2025年十一的数据太疯狂。八达岭奥莱7天5.2亿销售额，62万人次客流，平均客单价840元！更有狠人，专门打“飞的”来京，把机票钱都算进了“省出来的差价”里，还觉得血赚。
在“买不起专柜正价，但瞧不上莆田货”的广阔中间地带，八达岭奥莱修起了一座坚固的堡垒。
这份精准拿捏的情绪价值，正推动奥莱规模迅猛增长。
截至2025年6月，全国已有205家品质奥莱，在过去一年创造了约1800亿元的销售额，同比增长8.9%；客流量更是接近9亿人次，增长12.5%。
头部的华联集团、王府井集团在奥莱领域的亮眼业绩，直接吸引了包括德基广场在内的众多玩家入局。就连全球奢侈品巨头LVMH集团也通过收购国际奥莱运营商Value Retail的股权，正式布局这一市场，实实在在地准备坐稳中产新宠的宝座了。
当消费降级让正价奢侈品店门可罗雀时，奥莱却因为提供了“体面”而人声鼎沸。
商业地产里的“三好学生”！
数钱数到手抽筋
从财务角度看，八达岭奥莱几乎是商业地产里的“优等生”。
看看这份让同行流下羡慕泪水的“成绩单”。2024年，八达岭奥莱营收约28.4亿元，而它的息税折旧摊销前利润（EBITDA）高达9.7亿元，利润率稳稳站在34%。
更凡尔赛的是，其净现金流达到8.1亿元，而杠杆倍数仅为1.1倍。在普遍高负债的行业里，这简直像穿着防弹衣跑步——稳得一批，富得流油，被业内尊称为“现金奶牛”不是没有道理的。
它的几项核心能力非常扎实，例如超高的出租率，稳定的品牌组合，成熟的运营模型，极强的现金流能力。
奥莱的商业模式，本质是把品牌库存问题，转化为消费者的成就感。
而商场，赚的是房租、抽成和流量效率。所以它不需要押某个新消费品牌，不需要追风口，不需要讲“年轻人都在这”。
它只做一件事就能躺着赚钱：把“想省钱但要体面”的人，和“想清库存但不伤品牌”的商家，放进同一个空间。这是一门低波动、高确定性的生意。
只能说奥莱模式天生抗周期！
经济好，大家追求“买贵不如买对”；经济紧，大家追求“买便宜但别太寒酸”。不管哪种，奥莱都能接住。尤其是像八达岭奥莱这种已经跑通模型的项目，基本算是越波动，越值钱。
这也是为什么，它不是“经营不下去被卖”，而是在巅峰期被资本盯上。
不投“黑马”，专牵“现金牛”
资本算盘，打的到底是啥
当别的风投还在元宇宙和AI里“淘金”，博裕资本已经默默干起了更实在的活，直接“收割”中国最稳定、最优质的消费现金流。
看看它近年的动作，脉络清晰无比：从顶级奢侈品堡垒北京SKP，到遍布街头、用户“上瘾”的星巴克中国，再到如今这家中产“折扣朝圣地”八达岭奥莱。
这些标的的共同点是什么？它们几乎不沾“新消费”的喧嚣，不讲天花乱坠的故事，更不追逐稍纵即逝的风口。
但它们都有三个特征，品牌护城河够深；用户够“懒”，忠诚度高；现金流看得见、摸得着。对资本来说，这种项目不用天天盯着，这可是个非常迷人的属性。而八达岭奥莱，完美符合。
当博裕资本在2026年出手时的消息一出，所有人都看懂了。这根本不是救援！而是在资产的巅峰时刻，直接收购了一台已经调试到最佳状态、燃料充足且印钞模式稳定的机器。
它不需要想象力，因为它本身就是当下零售业最可靠的“现实”。在充满不确定性的时代，这种能持续把“折扣”变成“黄金”的能力，或许才是资本眼中，最性感的想象力。
对博裕来说，这不是一次消费押注，而是一次中国中产生活方式的长期持有。
别争“升级降级”了
现在流行“性价比”
看到这里，很多人会疑惑，“现在消费降级，大家不都说年轻人不花钱了吗？奥莱这种打折奢侈品还能火吗？”
答案是，能火，而且在新的消费结构里火得更理性、更常态化。
为什么？
奥莱不是“装X场”，是“性价比场”。奢侈品正价店能火，是身份象征；奥莱火，是性价比象征。消费者想要“有面子还不割肉”，奥莱给了他们答案。
而且，现代消费者不喜欢单一购物，而是融合体验。逛街 + 吃喝 + 景观 + 拍照四合一，八达岭奥莱的开放式设计恰好符合这个需求。
所以别琢磨什么升级降级了，奥莱早就看透了，这届消费者，既要LOGO的体面，又要付款时的舒坦。 于是它左手端着三折的Prada，右手捧着买一送一的哈根达斯，对你眨眨眼：“成年人做什么选择？划算和面子，我让你全都要！”
奥莱早就不是单纯的过季仓库，它进化成了成年人的现实游乐场。在这里，原价是童话，三折是现实，而拎着名牌袋走出来的你，既是精算师又是生活家。
奥莱不会消失，只会越来越像中产的“生活刚需”。它不鼓励你挥霍，但允许你“精致地省钱”；它不贩卖阶层幻觉，但保留体面出口。
八达岭奥莱被卖，并不是一个时代的结束，而是告诉消费者，“确定性”，正在变得越来越贵。
当资本开始认真买奥莱，说明他们已经想明白了某些道理。
在这个年代，能稳定把“想省钱的人”和“想要体面的人”同时服务好，本身就是一门好生意。
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