大家好，我是李俊心，你们天天催更的上海新房探盘博主@蜗牛看房说！最近后台被上海楼市的消息刷爆了，私信里全是问“俊心，上海楼市是不是真的火了？”“保利天奕到底值不值得冲？”“现在上车会不会高位站岗？”，甚至有粉丝专门从苏州赶过来，就为了让我带他去保利天奕的售楼处实地看看。
说实话，做上海新房探盘这么多年，我见过不少开盘热销的项目，但能像保利天奕这样，首开就创下197%认购率的红盘，还真不多见。为了给大家最真实、最客观的参考，我特意抽了两天时间，蹲守保利天奕售楼处、走访杨浦滨江和松江新城的土拍现场，还找了中介朋友核对成交数据，今天就带大家全方位拆解：上海楼市这波热度，到底是虚火还是真回暖？保利天奕凭什么能火出圈？普通购房者现在该上车吗？
先给大家报一组最直观的数据，看完你们就知道现在上海楼市的热度有多惊人——6月前18天，上海新房累计成交7532套，二手房成交12024套，单日最高成交量分别冲到373套和676套！可能有朋友对这个数据没概念，我给大家做个对比：去年同期，上海新房单日成交量最高也才280多套，二手房不过500套出头，相当于今年的单日成交量直接比去年涨了三成多。
而这波热度的“领头羊”，就是保利天奕。我去探盘那天是周三，原本以为工作日售楼处人会少一点，结果一进门就被惊到了：沙盘周围围满了看房的人，洽谈区几乎座无虚席，置业顾问忙得脚不沾地，连喝水的时间都没有。我找了个空闲的置业顾问聊了聊，他告诉我，项目首开推出231套房源，截止到认购结束，一共吸引了454组客户报名，认购率直接干到197%，创下了所在区域的历史新高。
“我们首开的时候，好多客户都是连夜过来排队的，有个客户甚至从外地坐飞机赶回来，就怕抢不到房。”置业顾问的话，我也从现场的购房者口中得到了印证。现场有位阿姨，带着儿子和儿媳来看房，她告诉我，他们关注这个项目快半年了，对比了周边十几个楼盘，最终还是锁定了保利天奕。“主要是看中保利的品牌，央企开发，质量有保障，而且这个项目的户型和配套都很对我们的胃口，现在认购率这么高，再不入手，估计就没机会了。”
其实不止保利天奕，我最近探盘的几个热门项目，比如浦东的某个改善盘、闵行的刚需盘，开盘情况都很不错，甚至有几个项目直接开盘即售罄。中介朋友给我发了一份6月上半月的成交榜单，前10名的新房项目，平均认购率都在120%以上，其中有3个项目的认购率突破了150%。“现在买房的人确实多了，尤其是刚需和改善群体，之前一直在观望，现在看到市场热度起来了，都开始出手了。”中介朋友跟我说，他最近一个月成交了8套二手房，比去年同期多了5套，而且客户的成交周期明显缩短，以前一套房子可能要挂一两个月才能卖掉，现在只要价格合适，一周就能成交。
可能有朋友会问，上海不是一直执行严格的限购政策吗？为什么还有这么多人买房？这里我给大家再梳理一下上海当前的限购、限贷政策，帮大家搞清楚：到底哪些人能在上海买房，买房需要满足什么条件？
首先是限购政策，这个政策一直没有放松：非沪籍家庭，必须连续缴纳5年社保或个税，中间不能断缴，而且只能购买1套住房；沪籍家庭，单身可购买1套住房，已婚可购买2套住房。这里要提醒大家一句，社保和个税不能叠加计算，必须是连续缴纳，而且断缴之后不能补缴，所以非沪籍的朋友，一定要注意社保和个税的缴纳情况，别因为断缴错过了购房资格。
然后是限贷政策，同样很严格：首套房的首付比例不低于35%，二套房的首付比例不低于70%；贷款利率方面，首套房执行LPR基准利率，二套房在LPR基础上上浮60个基点。按照当前的LPR利率计算，首套房的贷款利率大概在4.2%左右，二套房大概在4.8%左右。可能有朋友觉得首付比例太高，压力太大，但其实对于上海这样的一线城市来说，这样的限贷政策，既能抑制投机炒房，也能保障真正有购房需求的人能买到房，避免市场过度过热。
很多人疑惑，既然政策这么严格，为什么上海楼市还能这么火？其实核心原因只有一个：供需失衡，优质房源稀缺。我在探盘过程中发现，现在上海楼市的现状是：刚需和改善的购房需求一直都在，但是优质的新房房源却很少，尤其是核心区域的优质项目，更是“一房难求”。
就拿保利天奕来说，为什么能吸引这么多客户认购？我实地考察后发现，它的核心竞争力主要有三点，每一点都戳中了购房者的痛点。
第一，品牌硬，安全性高。保利作为央企，在房地产行业深耕多年，口碑一直很好，而且资金实力雄厚，不用担心烂尾的问题。这两年，房地产行业波动比较大，很多民营房企出现了资金链断裂、烂尾的情况，所以现在购房者买房，最看重的就是开发商的品牌和实力。保利作为央企，无疑给购房者吃了一颗“定心丸”，这也是很多客户选择保利天奕的核心原因之一。
第二，区位好，配套完善。我查了一下，保利天奕所处的位置，属于区域核心板块，周边的交通、教育、商业、医疗等配套都很完善。交通方面，临近地铁口，步行几分钟就能到达地铁站，出行非常方便；教育方面，周边有好几所优质的中小学，从小学到初中，都能满足孩子的教育需求；商业方面，周边有大型商场、超市、菜市场，日常购物、吃饭都很便捷；医疗方面，附近有三甲医院，看病就医也很方便。
第三，产品能打，性价比高。保利天奕首开推出的户型，主要以刚需和刚改为主，户型设计合理，南北通透，采光和通风都很好，而且得房率很高，相比周边同类型的项目，性价比优势非常明显。我去看了一下样板间，104㎡的三房户型，客厅宽敞明亮，卧室空间也很大，而且还有一个超大的阳台，无论是刚需自住，还是改善过渡，都非常合适。
后来我又深入了解到，保利天奕作为保利“天奕”系落子上海的首个作品，更是拿出了满满的诚意。项目由深耕上海20余年的央企保利发展倾力打造，承袭“好产品、好服务、好生活”三好体系，以2.5容积率打造约1.7万方红线内外一体化绿地与度假式园林，是区域内难得的低密新奢社区。产品打造上，更是携手gad、JTL等四大国际顶尖设计团队，以希腊One& Only唯逸度假村为灵感，首创“新奢松弛主义”生活体系，建筑采用海派“摩登金”与天然奢石搭配，弧形门头灵动大气，高窗墙比设计让建筑与自然光影完美交融。更难得的是，社区摒弃底商纯居规划，打造约1500㎡奕Club会所，配备保龄球、高压氧舱、湿蒸桑拿等高端配套，足不出户就能享受度假式日常。
精装标准更是对标10w+豪宅配置，细节拉满品质感。厨房配备德国嘉格纳全套厨电，卫浴搭载智能马桶与女神三件套，全屋搭载智能化系统与定制化电视背景墙，厨房高低台设计贴合日常使用习惯，每一处细节都能感受到央企的匠心。户型设计上，除了104㎡的三房，还有135㎡的四房户型，类一梯一户设计保障私密性，全系标配全明梯厅与可定制岩板，精准适配科创精英家庭和改善家庭的需求。其中135㎡四房打造长卷级面宽与270°无柱全景舱，群岛式飘窗实现室内外景观无界渗透，得房率与舒适度远超同批次项目，这也是它能吸引大量改善客户的关键原因。
除了新房市场，二手房市场的热度也不容小觑。我从中介朋友那里拿到了一份6月前18天的二手房成交数据，发现二手房市场呈现出“量价齐稳”的态势，虽然部分区域的二手房价格有小幅波动，但整体走势平稳，而且成交量大幅上涨。“现在二手房的买方市场和卖方市场比较均衡，卖方不再像以前那样漫天要价，买方也不再盲目观望，只要价格合适，双方很快就能达成共识。”中介朋友说，最近成交的二手房，主要以刚需户型为主，尤其是总价在300-500万的刚需房，最受市场欢迎。
不过这里我也要给大家提个醒，虽然二手房成交量上涨，但不同区域的分化比较明显。核心区域的二手房，比如徐汇、静安、浦东的核心板块，因为配套完善、交通便利，成交量和价格都比较稳定，甚至有小幅上涨；而远郊区的二手房，比如金山、崇明，成交量相对较少，价格也有小幅下跌。所以如果大家考虑买二手房，建议优先选择核心区域的次新房，无论是自住还是保值，都更有保障。
楼市的热度，不仅体现在新房和二手房的成交上，土地市场的表现更是亮眼。我了解到，近期上海出让的两幅地块，杨浦滨江和松江新城地块，都以20%的溢价率成交，开发商拿地的意愿非常强烈。其中松江新城的这幅地块，更是经过52轮激烈竞价，最终被中铁房地产集团华东有限公司竞得，成交价247082万元，楼面价为25288元/平方米，溢价率达到20.42%，这也是松江今年推出的第三宗住宅地块，更是上海本次土拍中体量最大的地块。
可能有朋友不明白，开发商拿地热情高，和我们购房者有什么关系？其实关系很大。开发商拿地热情高，说明他们看好上海楼市的未来走势，愿意在上海布局，而开发商拿地之后，会陆续推出新的项目，补充市场的房源供应，同时也会带动周边区域的配套完善和价值提升。而且土地市场的热度，也会间接影响新房和二手房的市场走势，通常来说，土地市场火爆，新房和二手房的价格也会相对稳定，甚至有上涨的空间。
我特意去松江新城的这幅地块实地看了看，地块位于松江新城中山街道国际生态商务区北部，属于高端居住板块，毗邻五龙湖公园（二期）、松江青青旅游世界以及洞泾百花港乡村公园，双公园环绕，生态优势非常突出。交通上，距离轨交9号线松江大学城站直线距离大约2.1公里，周边覆盖多条公交线路；教育上，上海外国语大学附属外国语学校松江云间中学、小学，上海外国语大学松江外国语学校等多个校区林立；此外，医疗卫生、文体设施、大型商场等资源也十分充足，周边聚集着国内外大中型企业，未来的发展潜力很大。
业内人士分析，此次开发商之所以激烈争抢这幅地块，一方面是因为地块本身的区位和配套优势突出，另一方面也是因为松江整体营商环境良好，“10+X”空间规划战略体系的落地，让头部国企和央企对核心地段的热情高涨。而杨浦滨江的地块，凭借着滨江资源的稀缺性，同样受到了众多开发商的追捧，20%的溢价率，也充分体现了开发商对滨江板块未来价值的认可。
不过这里有个小知识点，需要跟大家普及一下：根据《上海市商品房销售管理办法》，开发商在取得预售许可证后，必须在10日内一次性公开全部准售房源及价格，不允许捂盘惜售、变相涨价。所以大家在买房的时候，如果遇到开发商不公开房源和价格，或者变相涨价的情况，可以向相关部门举报，维护自己的合法权益。我也提醒大家，买房的时候一定要理性，不要被市场的热度冲昏头脑，要仔细核对开发商的预售许可证，确认房源和价格之后，再决定是否认购。
说到这里，肯定有很多朋友最关心的问题：现在上海楼市这么火，普通购房者现在该上车吗？会不会高位站岗？
结合我多年的探盘经验，以及对上海楼市的分析，我给大家分三种情况，给出具体的建议，大家可以根据自己的情况对号入座。
第一种，刚需购房者，只要满足购房资格，有足够的首付和还款能力，现在可以上车。为什么这么说？因为刚需购房者，买房的核心需求是自住，而现在上海的刚需房源供应相对紧张，而且价格比较稳定，尤其是核心区域的刚需盘，性价比很高。而且随着市场热度的提升，未来刚需房源的价格可能会有小幅上涨，所以对于刚需购房者来说，与其一直观望，不如趁现在市场稳定，选择一套适合自己的房子，早日实现自住需求。不过刚需购房者在买房的时候，要注意优先选择品牌开发商、配套完善、交通便利的项目，比如保利天奕这样的项目，无论是自住还是保值，都更有保障。
第二种，改善购房者，可以趁现在“卖旧买新”。现在上海二手房市场的成交量上涨，而且核心区域的二手房流动性很好，改善购房者可以先把自己手里的老房子卖掉，然后再入手一套品质更好、户型更大的新房。而且现在很多改善盘的开盘情况都很好，选择的空间也比较大，比如保利天奕的135㎡四房户型，就非常适合改善家庭。不过改善购房者在买房的时候，要注意控制预算，不要盲目追求大户型和高端配套，要结合自己的还款能力，选择适合自己的项目。
第三种，投机炒房者，建议不要入场。虽然现在上海楼市热度很高，但上海的限购、限贷政策一直很严格，而且国家也一直在强调“房住不炒”的定位，坚决抑制投机炒房行为。如果投机炒房者贸然入场，不仅可能面临政策的调控风险，还可能面临房价下跌的风险，得不偿失。
另外，我还要给大家提几个买房的注意事项，尤其是第一次买房的朋友，一定要牢记：
第一，确认自己的购房资格。在买房之前，一定要先核对自己的社保、个税缴纳情况，确认自己满足上海的限购政策，避免因为没有购房资格，导致认购后无法签约，造成不必要的损失。
第二，仔细核对开发商的资质和预售许可证。买房的时候，一定要选择品牌开发商，查看开发商的营业执照、资质证书，确认开发商有开发资质；同时，要查看项目的预售许可证，确认项目已经取得预售资格，避免购买没有预售许可证的房源，导致无法办理房产证。
第三，仔细查看户型和样板间。买房的时候，一定要实地查看样板间，仔细核对户型的尺寸、采光、通风等情况，确认户型符合自己的需求，避免因为户型不合适，影响后期的居住体验。同时，要注意样板间的装修标准，确认开发商承诺的装修标准和实际一致，避免后期出现装修缩水的情况。
第四，看清购房合同的条款。在签订购房合同的时候，一定要仔细阅读合同的每一条条款，尤其是关于房价、付款方式、交房时间、违约责任等方面的条款，确认没有问题之后再签字，避免因为合同条款不清晰，导致后期出现纠纷。
探盘结束后，我又梳理了一下上海楼市的整体走势，其实这波热度的出现，并不是偶然，而是多种因素共同作用的结果：一方面，刚需和改善的购房需求持续释放，之前因为疫情和市场观望情绪积压的需求，现在都开始逐步出手；另一方面，开发商推出的优质项目增多，产品力提升，吸引了更多购房者的关注；此外，土地市场的火爆，也给市场注入了信心，带动了新房和二手房市场的成交。
不过大家也不用过于担心，上海楼市的调控政策一直很严格，不会出现过度过热的情况，未来的走势会更加平稳、健康。对于普通购房者来说，现在的市场环境，其实是一个比较好的窗口期，尤其是刚需和改善购房者，只要理性判断、谨慎选择，就能买到适合自己的房子。
最后，我再给大家总结一下：上海楼市这波热度，是真回暖，不是虚火，核心原因是优质房源稀缺、购房需求释放，而保利天奕之所以能火出圈，凭借的是央企品牌、优质区位和过硬的产品力。普通购房者，尤其是刚需和改善群体，现在可以理性上车，但一定要注意规避风险，选择适合自己的项目；投机炒房者，建议不要入场，以免得不偿失。
如果大家还有关于上海楼市、保利天奕，或者其他楼盘的问题，欢迎在评论区留言，或者私信我，我会第一时间给大家回复。另外，关注@蜗牛看房说/李俊心，我会持续给大家带来上海新房的探盘内容、市场分析和购房建议，帮大家避坑、选好房，咱们下期再见！
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