450万买老西关4房？全款比贷款优惠几十万？
更意外的是，该项目在没有拿到预售证的情况下，居然悄悄“卖”了近半年！
这个盘，就是最近不少荔湾中介都在推的力迅·樾公馆。
| 广州楼市发布 摄
壹
其实，从去年下半年开始，就有消息传出项目在进行内部锁房。
中介也在近期透露，目前仍可以锁定单位，最小户型总价大概450-500万。
|中介爆料
然而事实上，这个项目至今并没有拿到预售证。
换言之，过去近半年的“内部锁房”，实际上都是在无证状态下进行的。
|图源：阳光家缘
更值得注意的是开发商的定价策略，全款买房可比五成首付节省超四十万。
价差这么大，也让一部分为了省钱的买家，甘愿冒险支付全款。
值得一提的是，从销售发布的截图来看，项目还将在近期进行第二波涨价。
|销售爆料截图
比起很多新盘卷价格、卷产品，力迅·樾公馆这种“无证锁房、全款大额优惠、用涨价逼单”的操作，在老城区确实罕见。
只能说，开发商对项目信心颇足，但在当前市场中，类似销售策略能否持续，仍然存疑。
贰
从施工现场来看，目前楼盘并未达到拿预售证开卖的条件。
整个工地目前还是全部被大棚“罩了起来”，施工公告牌内容显示：
该地块污染类型为重金属铅、汞，采用异地修复处置技术。
| 项目工地现状
｜广州楼市发布 摄
简单来说就是，要先做完污染治理，之后才能打地基建楼盘。
地块地下4-5米深仍有超1500平土地被污染，修复工程量确实不小。
|修复公示信息
｜广州楼市发布 摄
值得一提的是，据住建局披露的信息，项目1月21日才拿到施工许可证。
以目前的工程进度，很难这么快对外开卖的。
|图源：广州住建局
在这种情况下，楼市君建议的是，大家最好谨慎为上，不要轻易出手。
毕竟，提前刷卡锁定“无证房源”，会存在诸多不确定性。
最常见的问题就是，当初锁定的房源可能会被开发商抵押给银行，影响业主过户办房产证。
就拿力迅地产的另一个新盘西关雅筑来说，阳光家缘数据显示，目前还有91套现楼可售。
这些房源当中，又有70套处于抵押状态。（绿色部分表示可售，◇代表抵押状态）
想买这些房，得先等开发商申请解押了才能网签。否则既不能办理贷款，更办不了过户。
| 西关雅筑被抵押房源
|图源：阳光家缘1月30日数据
除了西关雅筑，力迅旗下的力迅荔筑、琶洲湾也有不少在售单位被抵押。
坦白讲，开发商为了资金周转需要，抵押未售房源的做法并不稀奇。
但同一家房企多个楼盘过半在售房源都没有解押，这种情况也确实很少见。
|广州楼市发布 制
广州此前就有千万级豪宅业主，因为购买的房源未能“解押”，收楼多年仍无法办理房 产证。
建议大家在买房之前，别忽略了房源信息核查，真正做到心里有数。
贰
说回力迅·樾公馆，这个项目的优缺点都很突出。
单就优点来说，主要集中在三个方面：
低密小高层板楼、户型使用率很高、周边配套也很成熟。
整个楼盘规模1万平出头，容积率只有2.6。全盘总共5栋楼，且都只有10层。
这个条件，摆在高层塔楼为主的荔湾，确实很稀缺。
|项目效果图
｜图源：楼市君朋友圈
另外，户型也非常能打，使用率据说超过了110%。
户型只有三个，分别是98平、108平和156平，都能做四房格局，也是西关少见的新规盘。
|广州楼市发布 制
再加上，项目地处老西关，彩虹桥、陈家祠两个地铁站都在步行范围内。
周边又有新大新百货等商业，各种街铺林立，烟火气还是挺足的。
｜广州楼市发布 制
至于缺点嘛，因为楼层太矮，又是5栋楼一字排布连成“长条”，视野采光肯定受影响。
特别是低楼层，跟隔壁万科金色康苑只有10来米的距离，上午阳光估计会被挡住一部分。
|地块航拍
｜图源：广州公共资源交易中心
另外就是教育资源还没最终确定，周边芦荻西小学、西华路小学等都不是头部梯队，具体要看招生政策。
总的来看，项目比较适合附近地缘客置换，特别是老旧二手想换房的家庭。
你觉得力迅·樾公馆正式开盘，会卖到多少钱？
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