大家好，我是李俊心，你们熟悉的蜗牛看房说。深耕上海新房市场6年，踩遍大虹桥、新江湾、松江等各大热门改善板块，看过上千个楼盘，最懂高端改善客群的终极诉求——不缺房子住，缺的是一套能跳出“高密度内卷”，兼顾主城地段、生态资源与纯粹居住质感的低密好房。而今天，我必须紧急给大家扒一款足以改写上海主城豪宅格局的重磅项目，它的亮相，直接填补了上海主城区近十五年的低密墅居空白，让无数追求“离尘不离城”的高端客群为之沸腾——保利珺园，保利地产落子新江湾城的扛鼎之作，以1.1的极致容积率，打造洋房、叠墅、滨水合院全业态稀缺产品，坐拥24万方原生湿地公园，凭八大顶配亮点，重新定义上海主城区高端居住的全新标准！
最近这半个月，我的私信、粉丝群还有后台评论，彻底被这款盘刷屏了：“俊心哥，保利珺园真的是主城1.1容积率吗？这在上海也太罕见了吧”“听说能对望湿地公园，实景到底有多能打？”“保利央企操盘，低密墅居的居住体验会不会拉满？”说实话，作为常年扎根上海新房市场的探盘博主，我见过不少宣称“低密高端”的楼盘，但能在上海主城区核心地段，做到1.1容积率的墅居项目，我从业6年以来，几乎没见过第二个。为了帮大家摸清真实情况，避开高端购房陷阱，我特意抽了一整天时间，驱车直奔新江湾城核心区，沉浸式探访保利珺园，从板块潜力、生态禀赋、产品细节、实景实测到市场对比，全方位扒透这款低密墅居新标杆的真实实力，全程干货无水分，建议预算千万级、追求主城低密生态居住的高端改善客群，收藏转发，反复研读，错过这次，再想在上海主城拥有这样的低密墅居，可能真的要再等十五年！
熟悉上海新房市场的朋友都知道，这几年上海高端楼市正在经历一场“居住逻辑的变革”——从前，高端客群买房，拼的是地段、是配套、是圈层；而现在，越来越多的高端客群开始追求“反内卷”的居住体验，低密度、高绿化、近生态，成为高端改善的核心诉求。但长期以来，上海主城区的土地资源早已进入“寸土寸金”的时代，土地出让容积率大多在2.0以上，甚至很多改善盘的容积率高达2.5-3.0，高密度的楼栋排布、拥挤的社区环境，让很多高端客群的居住体验大打折扣。
更难得的是，上海主城区近十五年来，几乎没有容积率低于1.2的墅居项目出让，低密地块大多集中在远郊板块，要么缺少成熟配套，要么远离主城核心，很难兼顾“低密居住”与“主城便捷”。而保利珺园的出现，恰好打破了这一困局——选址新江湾城核心区，坐拥主城成熟配套与原生生态资源，以1.1的极致容积率，打造纯粹低密墅居社区，既不用妥协主城地段的便捷性，又能享受低密度居住的静谧与舒适，这正是当下高端改善客群苦苦追寻的“终极居所”。
很多粉丝问我，为什么保利会选择新江湾城，打造这样一个1.1容积率的稀缺项目？其实答案很简单：新江湾城的板块基因，早已配得上这样的低密顶豪产品；而上海主城高端改善市场的空白，也迫切需要一个有实力、有底气的项目来填补。作为上海主城区少有的“科创+生态”双优板块，新江湾城经过二十多年的发展，早已摆脱了当年的“冷门板块”标签，成为上海知名的高端居住区和科创高地，既能享受主城核心的辐射带动，又拥有独一无二的生态禀赋，是上海主城区最适合打造低密墅居的板块。而保利作为央企龙头房企，深耕上海多年，深谙高端客群的居住需求，此次落子新江湾城，打造保利珺园，不仅是保利布局上海主城高端市场的战略之举，更直接打破了主城区“高密度为主”的居住格局，为上海高端客群提供了一个全新的居住选择，也为新江湾城的人居品质，带来了一场前所未有的升级。
板块实测：新江湾城封神！科创与生态双加持，主城低密最后的价值高地
在上海买房，尤其是高端改善买房，选对板块，就成功了一半。很多人对新江湾城的印象，还停留在“生态好但配套一般”的标签上，但实地探盘后我发现，新江湾城早已不是当年那个“偏居一隅”的板块，而是成为上海主城区最具潜力的“高端改善价值高地”，更是央企、国企争相布局的热门板块，而保利珺园，恰好占据了新江湾城的最优位置，尽享板块发展的全部红利，既能坐拥原生生态资源，又能享受成熟的科创、教育、商业配套，堪称“上海主城高端改善的最优解”。
先给大家科普一个核心知识点：新江湾城隶属杨浦区，地处上海主城核心区域，是上海“十四五”规划中重点打造的产城融合示范区，更是上海少有的“科创+生态”双优板块。不同于其他高端板块“要么缺生态，要么缺产业”的短板，新江湾城完美实现了“产业与生态共生、配套与居住共融”，既能满足高端客群的日常居住需求，又能兼顾事业发展与生活品质，这样的板块基因，在上海主城区，堪称稀缺。
我在新江湾城实测发现，目前板块的发展已经进入“成熟期”，肉眼可见的高端质感，体现在每一个细节之处。产业方面，新江湾城作为上海科创高地，依托周边复旦、同济等知名高校的人才优势，重点布局数字经济、高端制造、总部经济等高端产业，已经吸引了抖音、B站、耐克大中华区总部等4500多家优质企业入驻，形成了完整的创新生态链。更值得一提的是，这些企业大多是高附加值、高收入的优质企业，未来还将导入大量高学历、高收入的精英人才，而这些人才，正是高端改善住宅的核心需求群体。要知道，人才的流入，必然会带动板块居住需求和房价的提升，也会推动板块配套的进一步升级，这也是新江湾城未来价值的核心支撑。对于高端改善客群来说，现在入手保利珺园，不仅能享受高品质的低密居住体验，还能抢占板块升级的“红利期”，未来的增值潜力，不可估量。
生态方面，新江湾城的优势，在上海主城区，堪称“独一份”，也是保利珺园最大的核心竞争力之一。板块内拥有24万方生态走廊、7.35万公顷原生湿地公园，森林覆盖率极高，空气质量常年位居上海前列，是上海主城区难得的“天然氧吧”。而保利珺园，恰好选址新江湾城核心生态区，东北两侧被新江湾湿地生态系统环抱，步行几分钟就能直达湿地公园，真正实现了“推窗见绿、出门入园”的居住体验。对于注重居住舒适度和健康品质的高端客群来说，这样的生态环境，无疑是极大的加分项——每天早上可以在湿地公园跑步、健身，呼吸新鲜空气；晚上可以带着家人在湿地廊道散步、聊天，远离城市的喧嚣；周末可以在湿地公园野餐、休闲，享受大自然的气息，这样的居住体验，在上海主城区的高端盘中，堪称罕见。
更值得一提的是，新江湾城的配套已经十分成熟，尤其是教育、商业、医疗配套，完全能满足高端客群的高品质生活需求，彻底打破了“生态好=配套差”的固有认知。商业方面，项目周边10分钟范围内，聚集了五角场万达、合生汇、新江湾城悠方等多个大型高端商业综合体，涵盖了高端购物、米其林餐饮、亲子休闲、高端超市等多种业态，满足业主“吃喝玩乐购”一站式高端需求，不用奔波就能享受主城核心的商业繁华；教育方面，项目周边3公里范围内，有复旦附小、复旦附中、同济第一附属中学等多所优质学校，涵盖幼儿园、小学、初中、高中多个学段，形成了完整的优质教育链条，让孩子在家门口就能享受顶尖的教育资源，这也是很多高端客群十分看重的一点；医疗方面，项目周边3公里范围内，有复旦大学附属妇产科医院、上海市肺科医院等多所三级甲等医院，医疗实力雄厚，驱车10分钟可达，无论是日常就医，还是突发情况，都能得到及时、优质的医疗服务，为业主的健康保驾护航。
交通方面，新江湾城的路网已经十分完善，形成了“轨交+自驾”的立体交通网络，彻底打通了与上海各个核心板块的连接，让业主的通勤、出行更加便捷。轨交方面，项目周边有10号线、18号线等多条地铁线路，其中10号线直达外滩、新天地、虹桥枢纽等市区核心区域，从项目出发，乘坐10号线，20分钟可达五角场，30分钟可达外滩、新天地，40分钟可达虹桥枢纽，无论是在市区上班，还是日常出行、商务往来，都十分便捷；自驾方面，项目周边环绕着中环路、逸仙高架、淞沪高架等多条城市主干道，驱车15分钟可达杨浦滨江，25分钟可达静安寺、陆家嘴等市区核心商圈，35分钟可达虹桥国际机场，轻松连接上海各个核心板块，真正实现了“离尘不离城”的居住体验。
长期以来，上海主城区的高端改善市场一直处于“供需失衡”的状态——高端改善客群的需求旺盛，尤其是对低密、生态、高端的墅居产品，需求更是逐年攀升，但能真正做到“主城地段+低密容积率+优质生态+成熟配套”的项目，寥寥无几；而新江湾城，作为上海主城区少有的“科创+生态”双优板块，虽然配套完善、潜力巨大，但始终缺少一个能撑起板块高端定位的低密墅居标杆项目。而保利珺园的出现，恰好填补了这一空白，凭借1.1的极致容积率、原生生态资源、央企背书和极致产品力，成为新江湾城乃至整个上海主城区的低密墅居新标杆，也成为高端改善客群的“香饽饽”。
实景实测：1.1容积率有多香？八大亮点，重构主城低密居住新体验
对于高端改善客群来说，产品的品质和配置，直接关系到日常生活的幸福感和舒适度。很多楼盘宣称“低密高端”，但实际容积率大多在1.8以上，楼栋排布拥挤，很难真正实现低密居住的静谧与舒适。而保利珺园，作为保利地产的高端力作，以1.1的极致容积率，在规划设计上充分发挥低密优势，搭配八大顶配亮点，每一个细节都彰显着高端墅居的质感与格调，直接对标上海顶级豪宅，打破了主城区低密产品“配置平庸”的困局，重新定义了上海主城高端居住的标准。
我实地探访保利珺园时，最直观的感受就是“静谧与通透”——很难想象，在上海主城核心区域，能有一个项目拥有如此开阔的空间感，没有高密度楼栋的压抑感，目之所及都是绿植与水景，每一步都能感受到大自然的气息。而项目最核心的亮点，就是1.1的极致容积率，要知道，目前上海主城区的住宅项目，容积率大多在2.0以上，即便是高端改善盘，容积率也基本在1.5-2.0之间，而保利珺园1.1的容积率，意味着什么？意味着开发商有足够的空间打造园林景观、休闲设施，意味着业主能拥有更宽敞的楼间距、更充足的采光、更优越的居住私密性，意味着能真正实现“推窗见绿、出门入园”的低密居住体验，这样的容积率，在上海主城区，近十五年以来，堪称罕见，未来也很难再出现。
除了极致容积率，项目的八大产品亮点，更是让我眼前一亮，每一个亮点都精准戳中了高端客群的居住需求，从生态、设计、配置到细节，全方位拉满居住品质。
第一个亮点，就是“三重生态意境”，把家建在公园里。项目东北两侧被新江湾湿地生态系统环抱，形成了“双湾环抱-对望湿地-内有庄园”的三重生态意境，这在上海主城高端盘中，堪称独一份。不同于其他项目“人工造景”的生硬，保利珺园充分依托原生湿地资源，将湿地景观与社区内部园林完美融合，让业主既能对望24万方原生湿地公园，又能享受社区内部的庄园式园林景观，真正实现了“人在景中住，景在人中藏”的居住体验。我实地感受了一下，站在项目样板间的阳台上，就能直观看到湿地公园的绿意，微风拂过，能感受到清新的水汽和草木的清香，瞬间就能驱散所有的疲惫，让人心情舒畅。
第二个亮点，就是800米亲水步道，把休闲融入日常。项目在社区内部规划了800米亲水步道，串联起社区内部的水景、绿植、休闲节点，超过半数楼栋都能享受水系与公园景致，让业主在家门口就能享受“亲水而居”的惬意。闲暇之余，业主可以沿着亲水步道散步、慢跑、观景，或者在步道旁的休闲座椅上喝茶、看书、聊天，享受慢下来的生活时光；周末的时候，家长可以带着孩子在步道旁玩耍，老人可以在步道上散步、健身，让每一位业主都能感受到低密生态居住的惬意与舒适。而且，亲水步道周边搭配了大量的绿植，不仅能美化环境，还能调节社区微气候，让社区的空气质量变得更好，温度变得更适宜。
第三个亮点，就是五大设计师联袂打造，颜值与实力双在线。保利珺园特意邀请了goa袁源、JTL王小波等五大知名设计师，分别负责建筑、景观、室内等不同领域的设计，将顶尖的设计理念融入项目的每一个细节，让项目在颜值与实用性上，都达到了上海高端住宅的顶尖水平。goa袁源作为国内知名的建筑设计师，擅长将建筑与自然完美融合，此次为保利珺园打造的建筑风格，简约大气又不失质感，线条流畅，搭配高端石材与玻璃幕墙，既能彰显高端墅居的格调，又能与周边的湿地景观完美呼应；JTL王小波作为知名的景观设计师，擅长打造自然、舒适的园林景观，此次为项目打造的庄园式园林，充分依托原生生态资源，绿植搭配错落有致，水景与绿植相互映衬，让社区内部的每一处景观，都宛如一幅优美的画卷。
第四个亮点，就是全业态稀缺产品，满足不同高端家庭需求。项目规划建设6层洋房、4层叠墅和3层滨水合院三种产品，面积段从105㎡至285㎡不等，覆盖了不同高端家庭的改善需求，无论是三口之家、二胎家庭，还是三代同堂，都能找到适合自己的户型。其中，105㎡洋房户型，主打“精致高端改善”，适合三口之家或年轻高端客群，空间利用率高，采光通风极佳，能享受低密生态的居住体验；叠墅产品，主打“舒适高端改善”，适合二胎家庭，上下分层设计，私密性强，空间宽敞，能满足家庭不同阶段的居住需求；滨水合院产品，主打“终极高端改善”，适合三代同堂或追求极致居住品质的高端客群，独门独院设计，坐拥专属庭院与水景，彰显业主的身份与格调，这样的全业态稀缺产品，在上海主城区的低密项目中，十分罕见。
第五个亮点，就是下沉式会所“珺club”，打造高端社交与休闲空间。作为高端墅居项目，保利珺园在配套配置上毫不吝啬，规划了高端下沉式会所“珺club”，涵盖了健身区、恒温泳池、业主宴会厅、儿童游乐区、书吧等多种高端设施，构建出完整的高端生活场景，既能满足业主的日常休闲娱乐需求，又能为业主搭建一个高端的社交平台。我特意实测了会所的各个区域：健身区配备了全套国际高端健身器材，无论是力量训练还是有氧训练，都能满足业主的需求，不用再花钱去外面的健身房，在家门口就能享受专业的健身体验；恒温泳池设计十分精致，水质清澈，周边搭配绿植景观，环境十分优美，闲暇之余，业主可以在这里游泳、放松，享受惬意的时光；业主宴会厅空间宽敞明亮，装修奢华，可容纳几十人同时聚餐，无论是家庭聚会、朋友宴请，还是小型商务派对，都能轻松满足，彰显业主的身份与格调；儿童游乐区采用环保材料打造，安全又舒适，配备了多种高端儿童游乐设施，孩子可以在这里尽情玩耍，家长也能放心陪伴；书吧安静雅致，摆放了大量高端书籍，业主可以在这里看书、品茶、冥想，远离城市的喧嚣，享受片刻的宁静。
第六个亮点，就是纯人车分流设计，兼顾安全与静谧。项目实行纯人车分流设计，车辆进入小区后，直接驶入地下车库，避免了车辆乱停乱放的问题，也彻底隔绝了车辆的噪音和尾气污染，让社区内部更加安静、舒适，同时也保障了老人和孩子的出行安全。地下车库还配备了高端充电桩、子母车位等贴心设计，满足高端客群的多元化需求，细节之处尽显匠心；而且，地下车库的入户大堂装修奢华，与地上入户大堂形成呼应，彰显高端墅居的仪式感，让业主从下车的那一刻起，就能感受到高端居住的质感。
第七个亮点，就是南北朝向布局，采光通风拉满。项目采用经典的南北朝向布局，每一栋楼、每一户都能获得充足的采光与通风，彻底告别“阴暗潮湿”的居住困扰。我实地感受了一下，即便是低楼层的洋房户型，采光也十分出色，客厅、卧室都能享受到充足的阳光，让整个家都充满温暖的气息；而且，南北通透的设计，能让室内的空气快速流通，保持室内空气清新，提升居住舒适度，这对于注重居住健康的高端客群来说，无疑是极大的加分项。
第八个亮点，就是央企保利背书，品质与交付双稳妥。项目由央企保利地产开发，这也是项目最大的品质保障之一。保利作为世界500强企业，实力雄厚、资金充足，深耕地产行业多年，在全国多个城市打造过很多高端标杆项目，具有丰富的高端住宅开发经验和过硬的施工品质。作为央企开发商，保利始终坚持“精工筑家、品质为本”的理念，从建筑设计、施工工艺，到装修标准、细节处理，都严格按照高端住宅标准打造，从根源上杜绝了烂尾、延期交付的风险，让高端客群买得放心、住得舒心。而且，保利的物业服务水平也堪称顶尖，配备了专业的高端物业服务团队，为业主提供24小时贴心服务，涵盖安保、保洁、维修、家政等多个领域，让业主的日常生活更加便捷、舒适，彰显高端居住的质感与格调。
产品实测：105-285㎡全业态解析，每一款都是高端改善的最优解
聊完了板块、生态和社区配置，接下来就是大家最关心的产品本身——保利珺园的户型设计到底怎么样？不同面积段的产品，能满足哪些家庭的需求？居住舒适度如何？带着这些疑问，我结合项目规划和实地探访，给大家详细拆解一下项目的三大业态、多款户型，让大家买得放心、住得舒心，精准找到适合自己的户型。
首先，从整体产品定位来看，保利珺园主打“纯粹低密墅居”，没有掺杂任何刚需户型，确保了社区圈层的纯粹性，这也是高端改善客群十分看重的一点。项目的三大业态——6层洋房、4层叠墅、3层滨水合院，各自有不同的定位，覆盖了不同高端家庭的改善需求，无论是追求精致生活的年轻高端客群，还是追求舒适空间的二胎家庭，亦或是追求终极居住体验的三代同堂家庭，都能在保利珺园找到适合自己的户型。
第一款，就是105㎡6层洋房户型，堪称“年轻高端客群、三口之家首选户型”，主打“精致高端、低密舒适”，总价相对适中，既能享受低密生态的居住体验，又能兼顾主城配套的便捷性，是项目的主力户型之一，也是同面积段高端洋房中的“佼佼者”。这款户型的核心优势，就是“南北通透+全明格局+低密采光”，建筑面积105㎡，做到了三房两厅两卫，空间利用率极高，没有浪费一丝空间；而且，得益于1.1的极致容积率和南北朝向布局，这款户型的采光通风效果堪称完美，每一个房间都能享受到充足的阳光，彻底告别压抑感和阴暗潮湿的困扰。
户型布局上，这款户型十分合理，客餐厅一体化设计，连接南向大阳台，阳台面宽达到了6.5米，视野开阔，能直观欣赏社区的亲水步道和湿地景观，日常晾晒、休闲观景两不误；阳台空间很大，可打造为休闲区、养花区，闲暇之余，业主可以在这里喝茶、看书、观景，享受惬意的时光。主卧空间宽敞明亮，配备独立卫浴和飘窗，私密性极强，能轻松放下一张1.8米的大床、一个衣柜和一个梳妆台，满足业主的居住舒适度和收纳需求；飘窗设计十分贴心，不仅拓展了室内空间，还能为业主提供一个休闲观景的小角落，坐在飘窗上，就能欣赏到社区的优美景观，让人心情舒畅。
两个次卧空间充足，最小的次卧也能放下一张1.5米的床和一张书桌，可作为儿童房、老人房，灵活改造，满足家庭不同阶段的居住需求；其中，一个次卧朝南，采光通风好，让老人和孩子都能享受到充足的阳光；另一个次卧可作为书房，独立安静，适合办公、学习，也可改造为儿童游乐室，灵活适配家庭需求。公共卫生间做到了干湿分离，实用性极强，完美解决了三口之家的排队难题；U型厨房布局，操作动线合理，洗菜、切菜、炒菜一气呵成，满足日常烹饪需求，适合喜欢烹饪的家庭；全屋收纳空间充足，入户玄关柜、主卧衣帽间、次卧衣柜等，能轻松容纳一家人的衣物、杂物等物品，让居住空间更加整洁有序。
值得一提的是，这款105㎡洋房户型，在上海主城区同面积段的高端洋房中，竞争力非常强。目前上海主城区同面积段的高端洋房，大多容积率在1.8以上，采光通风效果不佳，而且很多户型设计不合理，空间利用率低；而保利珺园的105㎡洋房，依托1.1的极致容积率，不仅采光通风极佳，而且户型设计合理，空间利用率高，还能享受湿地生态景观和高端会所配套，央企品质有保障，性价比直接拉满。对于年轻高端客群、三口之家来说，这款户型，既能满足居住需求，又能享受高端低密的居住体验，还能抢占新江湾城的板块红利，无疑是最优选择。
第二款，就是140-180㎡4层叠墅户型，堪称“二胎家庭首选户型”，主打“舒适宽敞、私密性强”，适合追求居住空间感和私密性的高端改善客群，既能满足二胎家庭的居住需求，又能兼顾家庭的社交需求。这款户型的亮点非常多，上下分层设计，分为上叠和下叠，各自拥有独立的空间，私密性极强，避免了邻里之间的尴尬；而且，得益于1.1的极致容积率，叠墅产品的楼间距十分宽敞，采光通风极佳，每一个房间都能享受到充足的阳光，居住舒适度拉满。
上叠户型，主打“空中庭院+全景视野”，拥有专属的空中露台，面积约20-30㎡，视野开阔，能直观欣赏湿地景观和社区园林景观，可打造为空中花园、休闲区、烧烤区，闲暇之余，业主可以在这里烧烤、品茶、观景，享受空中庭院的惬意时光；上叠户型的室内空间宽敞明亮，客餐厅一体化设计，连接南向大阳台，拓展了活动空间，平时朋友来做客、家人一起吃饭，也不会觉得拥挤；主卧配备独立卫浴、步入式衣帽间和飘窗，彰显高端居住质感，私密性极强；三个次卧空间充足，可作为儿童房、老人房、书房，灵活改造，满足二胎家庭的居住需求；全屋收纳空间充足，能轻松容纳一家人的衣物、杂物等物品，让居住空间更加整洁有序。
下叠户型，主打“庭院入户+地下拓展空间”，拥有专属的私家庭院，面积约30-50㎡，可打造为庭院花园、儿童游乐区、休闲区，让业主在家门口就能享受“独门独院”的居住体验；地下拓展空间层高约5.4米，可改造为影音室、健身房、酒窖、书房等，满足业主的多元化需求，打造专属的休闲娱乐空间；下叠户型的室内空间同样宽敞明亮，南北通透，采光通风极佳，客餐厅一体化设计，连接庭院，让室内空间与庭院景观完美融合，提升居住质感；主卧配备独立卫浴、步入式衣帽间和飘窗，空间宽敞，舒适度拉满；三个次卧空间充足，可满足二胎家庭的居住需求，细节之处尽显匠心。
第三款，就是220-285㎡3层滨水合院户型，堪称“终极高端改善首选户型”，主打“独门独院+滨水景观”，适合追求极致居住品质、三代同堂的高端客群，也是项目的顶级产品，彰显业主的身份与格调。这款户型的亮点堪称“拉满”，独门独院设计，拥有专属的私家庭院和滨水景观，每一户都能直面社区亲水步道和水景，真正实现了“滨水而居、独门独院”的终极居住体验，这样的产品，在上海主城区，堪称稀缺。
户型布局上，这款户型采用三层设计，空间宽敞明亮，方正通透，每一层都有独立的功能分区，兼顾私密性与实用性。一层主打“休闲社交”，客餐厅一体化设计，空间宽敞大气，连接私家庭院和水景，无论是家庭聚会、朋友宴请，还是小型商务派对，都能轻松满足；一层还配备了老人房和公共卫生间，老人房紧邻庭院和卫生间，方便老人日常起居，细节之处尽显贴心；U型厨房布局，操作空间充足，能满足多人同时烹饪需求，配备高端厨卫家电，品质有保障。
二层主打“居住休憩”，配备两个次卧和一个主卧，每一个房间都能享受到充足的阳光和滨水景观；主卧配备独立卫浴、步入式衣帽间和超大飘窗，空间宽敞，舒适度拉满，私密性极强，平时休息不会被打扰；两个次卧空间充足，可作为儿童房，适合三代同堂的家庭，每一个孩子都能拥有独立的居住空间；二层还配备了独立的书房，安静雅致，适合办公、学习，也可改造为茶室，满足业主的休闲需求。
三层主打“专属休闲”，配备一个超大露台和一个多功能房间，露台视野开阔，能直观欣赏湿地景观和社区园林景观，可打造为空中花园、休闲区、烧烤区，享受“推窗见景、俯瞰全园”的惬意；多功能房间可改造为影音室、健身房、酒窖等，满足业主的多元化休闲需求，打造专属的私人空间。除此之外，这款户型的收纳空间十分充足，每一层都配备了专属的收纳区域，能轻松容纳一家人的衣物、杂物等物品，让居住空间更加整洁有序；全屋采用高端精装交付，装修标准远超同板块高端项目，配备中央空调、地暖、新风系统三大件，还有高端厨卫家电、品牌瓷砖、实木地板等，每一个细节都彰显品质。
市场研判：主城稀缺王炸，错过再等十五年，高端改善必冲
探盘过程中，很多粉丝问我：保利珺园到底值得买吗？未来的价值潜力怎么样？在上海主城高端改善新房市场中，它的竞争力到底有多强？在这里，我可以明确告诉大家：保利珺园，绝对是上海主城高端改善市场最值得入手的楼盘之一，尤其是目前项目刚刚亮相，稀缺性拉满，未来再想在上海主城，入手1.1容积率的低密墅居产品，可能真的要再等十五年，无论是自住，还是保值增值，都是绝佳选择。
首先，从稀缺性来看，保利珺园的1.1容积率，在上海主城，堪称“孤品”。上海主城区土地资源日益稀缺，土地出让容积率大多在2.0以上，近十五年来，几乎没有容积率低于1.2的墅居项目出让，未来，随着上海主城土地资源的进一步紧张，低密地块的出让将会更加罕见，甚至可能不再出让。而保利珺园，作为上海主城近十五年来唯一的1.1容积率墅居项目，其稀缺性，决定了它的价值潜力，也决定了它的市场竞争力。对于高端改善客群来说，这样的稀缺产品，不仅能满足居住需求，更能作为“资产保值增值”的核心载体，未来的升值潜力，不可估量。
其次，从价格优势来看，保利珺园的性价比，在上海主城高端改善盘中，堪称“断层领先”。目前上海主城核心板块的高端墅居产品，均价普遍在12-15万/㎡之间，甚至有些顶级墅居产品的单价高达20万/㎡以上，而保利珺园，作为1.1容积率的稀缺墅居项目，均价预计在10-12万/㎡左右，105㎡洋房总价约1050万起，140㎡叠墅总价约1400万起，220㎡合院总价约2200万起，以相对亲民的价格，享受主城核心、低密生态、央企顶豪的居住体验，性价比直接拉满。
对比周边同板块的高端项目和二手房，保利珺园的优势也非常明显。周边同面积段的高端洋房、叠墅项目，大多容积率在1.8以上，没有原生生态资源，也没有高端会所等配套，装修标准和产品力也远不如保利珺园，但总价却相差无几；周边同面积段的二手房，房龄大多在10年以上，实得率低、品质差，装修陈旧，而且没有低密生态优势和高端配套，物业水平也参差不齐，总价也在1000-2000万左右；而保利珺园，作为全新央企顶豪低密墅居盘，品质好、配置全、潜力大、交付稳，装修标准高，物业水平出众，价格却相差无几，性价比远超周边同类型项目和二手房。对于高端改善客群来说，与其入手老旧二手房，不如入手保利珺园这样的全新央企顶豪低密墅居盘，既能享受高品质的居住体验，又能避免二手房的各种隐患（比如产权问题、装修陈旧、物业差等），还能抢占板块升级红利。
再次，从价值潜力来看，保利珺园的未来价值，不可估量。项目所在的新江湾城，是上海主城少有的“科创+生态”双优板块，依托G60科创走廊的延伸带动和周边高校的人才优势，未来板块的产业、配套、交通还将进一步升级，板块价值必将迎来爆发式跃升；再加上央企保利的品牌加持、1.1容积率的稀缺性、原生生态资源的独特性，以及项目自身的极致产品力和高端配置，未来项目的房价，大概率会持续上涨。尤其是随着新江湾城高端产业的集聚、高净值人才的流入、配套的进一步升级，项目的价值潜力，还将进一步凸显。
对于投资者来说，这款项目，是非常优质的投资选择，既能享受租金收益，又能享受房产升值的收益；目前新江湾城，随着高净值人才的流入，高端租房需求旺盛，而且租金水平逐年上涨，保利珺园作为央企顶豪低密墅居盘，配置高端、品质出众，未来的租金收益，也十分可观（预计105㎡洋房月租金可达15000-18000元，140㎡叠墅月租金可达20000-25000元，220㎡合院月租金可达30000-40000元）。对于自住者来说，既能享受“离尘不离城”的低密生态居住体验，又能实现资产的保值增值，一举两得。
最后，从适配人群来看，项目几乎覆盖了上海主城大多数高端改善客群的需求。对于年轻高端客群、三口之家来说，105㎡洋房户型，总价1050万起，就能入手主城1.1容积率的低密墅居盘，享受生态与配套双优的居住体验，是高端改善的最优选择；对于二胎家庭来说，140-180㎡叠墅户型，空间宽敞、私密性强，空中庭院或私家庭院设计，能满足家庭不同阶段的居住需求，是高端改善的主力选择；对于追求终极居住品质、三代同堂的高端客群来说，220-285㎡滨水合院户型，独门独院、滨水景观，极致的居住舒适度和身份象征，能完美满足他们的需求；对于在新江湾城、五角场、外滩、陆家嘴等区域上班的高端客群来说，项目的交通便捷，通勤效率高，能极大地节省通勤时间，提升生活效率，也是绝佳选择。
当然，没有完美的项目，保利珺园也有一定的短板：作为刚刚亮相的项目，目前实景呈现的部分还比较有限，需要一定的时间等待全部实景落地；而且，项目的定位是高端低密墅居，总价相对较高，门槛也相对较高，更适合高端改善客群，对于刚需和刚改客群来说，可能不太适配。但对于看重主城地段、低密生态、央企品质和长期价值潜力的高端改善客群来说，这些短板，不足以掩盖其核心优势，毕竟，在上海主城，这样的1.1容积率、原生生态、央企顶豪、全业态墅居项目，已经非常稀缺，错过这次，再想拥有，可能真的要再等十五年。
探盘总结：主城低密封神，保利珺园解锁上海高端居住新方式
探盘结束后，我一直在想，保利珺园之所以能自亮相以来，就引发上海高端楼市的轰动，成为无数高端客群追捧的对象，不仅仅是因为它的1.1极致容积率、原生生态资源和央企背书，更因为它读懂了当下上海高端客群的终极居住痛点——在寸土寸金的主城核心，渴望跳出高密度内卷，拥有一套“离尘不离城”，兼顾生态、配套、品质与圈层的低密好房。而保利珺园的出现，正好精准匹配了这些需求：央企保利背书，品质与交付双稳妥；1.1极致容积率，上海主城近十五年罕见，重构低密居住体验；24万方湿地环抱，三重生态意境，把家建在公园里；八大顶配亮点，从设计、配置到细节，全方位拉满居住品质；105-285㎡全业态稀缺产品，精准匹配不同高端家庭需求；主城核心地段，科创与生态双加持，尽享板块发展红利，填补了上海主城低密墅居市场的空白，重新定义了上海主城高端居住的价值天花板。
而目前，项目刚刚正式亮相，正处于预约登记阶段，稀缺性拉满，对于高端改善客群来说，这正是入手的最佳时机。要知道，上海主城的土地资源越来越稀缺，低密地块的出让将会更加罕见，尤其是像保利珺园这样的1.1容积率墅居项目，未来只会越来越稀缺，房价也只会越来越高。很多高端改善客群，就是因为犹豫，错过了心仪的稀缺房源，错过了板块红利，最后只能花更高的价格，买更差的房子，追悔莫及。
在这里，我也给大家一个真诚的建议：高端改善买房，一定要抓住稀缺机遇，果断下手，不要犹豫。对于追求“离尘不离城”、注重居住品质和长期价值潜力的高端客群来说，保利珺园，就是你抢占上海主城低密红利、入手终极改善居所的最佳选择，无论是自住，还是保值增值，都非常值得入手。
最后，我是蜗牛看房说李俊心，专注上海新房探盘，只为帮大家避开购房坑，找到适合自己的好房子。后续我还会持续更新上海各板块的爆款楼盘实测，大家有任何购房问题，都可以在评论区留言，或者私信我，我会一一为大家解答。另外，想要了解保利珺园户型资料、样板间开放时间、预约登记细节、装修标准的朋友，也可以私信我，我帮大家整理相关资料，助力大家轻松入手上海主城低密墅居新标杆，抓住这波难得的稀缺红利，解锁高端人居新方式，避免留下购房遗憾！
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