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2016年1月21日，北京市规划和自然资源委员会通州分局又发布，中海通州九棵树FZX-0302-6017地块（原同仁堂九棵树药店所在地）迎来新一版总图公示，在前期规划基础上完成多重优化升级。
此次调整聚焦功能布局、空间体验与楼栋划分，不仅实现了架空层、景观带等核心配套的迭代，更让项目的居住实用性与舒适度进一步提升，为通州副中心低密人居标杆再添新亮点。
调整后的规划图
马老师先帮大家回忆下拿地过程，2025年11月27日北京第七轮土拍中，中海地产以12.48亿元竞得该地块，楼面价2.29万/㎡，溢价率仅0.97%。
地块卫星图
地块前身为通州老城平房棚户区改造项目一期用地，属二类居住用地，占地约2.47万㎡，规划建筑面积约5.44万㎡，建筑限高45米（局部可放宽至60米）。因要求采用MiC模块化建筑工艺，最终仅中海与北京城建参与竞价，中海的成功入局，既展现了技术自信，更彰显对副中心潜力的长期看好。
此前调规已确定项目南北两行住宅排布、核心配套布局等关键信息，而此次新公示的总图则带来四大核心变化。
第一，架空层实现位置与面积双重优化，由原先的3-1号楼首层调整至1号楼和2号楼首层，面积比原来大出约200平。这一调整让架空层与主入口邻里中心距离更近，能更好地实现功能联动，未来架空层将主打读书、亲子类静态功能，地下空间则聚焦健身、运动等动态需求，可以说动静分区规划更趋合理，可满足不同年龄段业主的多元生活场景。就是说增加了更多的社区配套实用功能。
第二，主入口景观带进行深化升级，重点打磨大门与邻里中心之间的空间景观，通过更精致的绿植搭配、动线设计，强化入口仪式感与视觉体验，为业主归家之路增添惬意氛围。
第三，明确4号楼北侧下沉庭院的功能定位，将作为街道社区用房的专属院子，既保障了社区用房的使用独立性，也让公共空间布局更清晰。
第四，在总户数、户型位置及楼层均保持不变的前提下，住宅楼栋号由原来的7栋拆分为9栋，依然是580户，进一步优化了楼栋标识与管理逻辑。
第五，小区正门在东侧，配套3个人行出入口、2个车库出入口及4个消防出入口，车位数量从原先的706个车位减少为701个，其中地面车位由此前的138个调整为115个，地上车位减少部分大概率将改造为绿地，实现实质人车分流。
除了此次新增的调整亮点，项目此前确定的核心优势同样值得关注。项目通过三进式庭院、风雨连廊与下沉庭院串联，打造副中心首个“超级中庭”社区，低密宜居属性凸显。
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地块位于九棵树西路东侧，中间隔着九年一贯制学校
地块核心价值源于稀缺地脉与全能配套的双重加持。区位上，地块位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，距地铁1号线八通线九棵树站约600米
地块位置
九棵树地铁站
配套方面，阳光新生活广场、领展广场、万达广场、太阳花酒店等环伺，东直门医院通州院区仅800米，最难得的是南侧总规划25.7公顷的云景公园提供生态氧吧，西侧规划人大附中九年一贯制学校，叠加育才通州分校等优质教育资源，构建千亿级生活矩阵。
阳光新生活广场
太阳花酒店
产品与市场层面，项目竞争力突出。户型覆盖72-120㎡三至四居，凭借南向阳台半赠送、北向设备平台全赠送，得房率超90%，72㎡三居实得近68㎡，预计总价350万起，性价比远超周边二手房。对比区域竞品，其楼面价显著低于周边在售项目，预计均价5万/㎡，将倒逼区域定价回归合理。
作为通州成熟老城区临地铁项目，上车门槛明显再度被拉低。叠加北侧预留住宅用地的连片开发潜力，无论自住还是长线，均具备强劲吸引力。
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