大家好，我是张国宝，沪上熊猫探房主理人！深耕上海新房市场8年，见过楼市的起起落落，也踩遍了上海各个板块的热门楼盘。说实话，近几年房地产市场逐渐趋于理性，能真正做到“一经入市就引爆市场”的项目，已经越来越少见了。
但就在最近，杨浦区五角场板块传来一则重磅消息——越秀杨浦天玥正式入市，122套房源一次性全开，没有任何藏藏掖掖，即便在当下理性的市场环境中，依然吸引了大批购房者争相预约看房，样板间更是天天爆满，甚至有购房者专门从浦东、闵行赶来，就为了一睹这个项目的风采。
作为常年扎根上海新房市场的探盘博主，这样的热销场面我当然不能错过。上周末，我特意腾出一天时间，专程奔赴五角场，沉浸式打卡越秀杨浦天玥，从板块潜力到项目细节，从户型设计到配套设施，逐一实测，今天就带大家揭开这个“五角场红盘”的神秘面纱，看看它到底凭什么能在众多高端项目中脱颖而出，成为无数上海改善家庭的首选。
在聊项目之前，咱们先聊聊它所处的核心地段——五角场。熟悉上海的朋友都知道，五角场作为上海四大城市副中心之一，地位仅次于人民广场、陆家嘴，更是杨浦乃至北上海的商业、交通、科创核心，近几年的发展速度堪称“日新月异”，早已摆脱了过去“老城区”的刻板印象，成为兼具繁华与烟火气的高端居住区。
可能有些年轻的购房者对五角场的认知，还停留在“购物天堂”的层面，但其实，如今的五角场早已不止于此。这里的“五只角”连接着五大购物中心，从2006年万达广场开业，到2007年百联又一城亮相，再到2017年合生汇开门迎客，加上城市奥特莱斯、苏宁电器等商业体加持，这里早已成为上海人流最旺、业态最丰富的商圈之一，堪称上海人的“城市客厅”。更有意思的是，2013年好莱坞科幻电影《她》还曾在这里取景，五角场“彩蛋”造型的天桥，成为了电影中对未来世界的想象载体，也让这个板块多了一份科技感与时尚感。
除了成熟的商业配套，五角场的科创实力也不容小觑。占地0.84平方公里的创智天地就在淞沪路上拔地而起，如今已逐步扩容为“大创智”功能区，这里汇聚了约60个不同产业、功能和商业模式的众创平台、孵化器，超过2100家企业在这里扎根发展，成为上海重要的创新创业高地。而近在咫尺的复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学等百年名校，不仅为这个板块注入了浓厚的人文气息，更为区域内的企业输送着源源不断的人才、智力和技术支持，也让五角场成为了“高知人群聚集地”。
更值得一提的是，五角场的板块价值还在持续升级。目前，区域内正在建设铁狮门地块双子塔项目，造型如一双“智慧之眼”，寓意凝视大创智、放眼大上海、瞭望长三角，建成后将成为“杨浦第一高楼”，进一步刷新五角场的城市天际线。此外，位于淞沪路三门路的小五角场空中“钻石连廊”也已于今年1月完成大梁吊装，建成后将形成一个无阶梯、开放式、融合型的步行系统，实现大小五角场联动发展，未来这里的交通便利性和板块能级，还将再上一个台阶。
而越秀杨浦天玥，就扎根在这样一个“正在持续升值”的核心板块，占据着五角场的黄金区位，这也是它能热销的核心底气之一。驱车抵达项目现场时，我首先感受到的就是“闹中取静”的惬意——项目地处五角场繁华商圈范围内，但又巧妙地避开了主干道的喧嚣，周边多为成熟小区和高校校区，环境清幽，既能享受商圈的便利，又能拥有舒适的居住氛围，这种“出则繁华，入则宁静”的居住体验，正是当下很多改善家庭追求的理想状态。
先说说大家最关心的交通配套，毕竟对于改善家庭来说，通勤便利度和出行效率，直接影响着日常生活的幸福感。越秀杨浦天玥最突出的交通优势，就是靠近地铁8号线市光路站，实测步行距离仅800米左右，正常步行10分钟就能抵达，不用奔波太远，也不会受到地铁噪音的影响，这个距离可以说是“刚刚好”。
我特意实测了一下通勤时间：从市光路站乘坐8号线，3站就能抵达虹口足球场，换乘3号线可快速通达静安寺、徐家汇；5站就能到人民广场，直达上海核心商圈；如果是在陆家嘴上班，乘坐8号线换乘2号线，全程也仅需40分钟左右，比很多同板块的楼盘通勤还要便捷。除了地铁，项目周边还有多条公交线路环绕，覆盖了杨浦、虹口、静安等多个区域，无论是日常通勤还是周末出行，都十分方便。
对于有自驾需求的业主来说，项目周边的交通路网也十分完善，紧邻中环路、翔殷路隧道，驱车5分钟就能上中环，快速通达上海各个区域；15分钟就能抵达外滩、陆家嘴等核心地段，周末带着家人出游，无论是去浦东还是去浦西，都能实现“无缝衔接”，彻底解决了都市人“出行难”的痛点。
聊完交通和板块，咱们再回到项目本身。越秀杨浦天玥作为越秀地产布局五角场的高端标杆之作，定位十分明确——为上海改善家庭打造高品质、现代化的理想居所。项目总规划为高层及洋房产品，共计122套房源，一次性全部入市，没有任何捂盘惜售的操作，这种“坦诚”的态度，在当下的楼市中也十分难得，这也是它能获得购房者认可的重要原因之一。
项目的外立面设计极具现代感，采用了简约大气的线条设计，搭配大面积的玻璃幕墙，既时尚又通透，在阳光的照射下，玻璃幕墙与金属线条相互映衬，质感十足，与五角场板块的时尚、科创气质完美契合。不同于市面上常见的单调涂料外立面，越秀杨浦天玥的外立面采用了高品质材质打造，不仅颜值高，而且耐用性强，能有效抵御风雨侵蚀，即便多年后，依然能保持崭新的外观，这也是高端项目与普通项目的核心区别之一。
走进项目园区，我更是感受到了越秀地产的用心。园区整体采用了现代化的景观设计，注重人与自然的融合，绿化率高达30%以上，种植了多种四季植被，春有百花绽放，夏有浓荫蔽日，秋有硕果累累，冬有绿意盎然，一年四季都有不同的风景。园区内还打造了休闲步道、中央草坪、儿童游乐区、老年活动中心等多种设施，既能满足老人的休闲养生需求，又能让孩子有地方尽情玩耍，真正实现了“全龄段宜居”。
更贴心的是，园区内还设置了多处休息长椅、景观凉亭，平时业主可以在这里散步、聊天、晒太阳，享受悠闲的时光；同时，园区内还配备了智能监控系统、人脸识别门禁等安全设施，24小时有人巡逻，既能保障业主的人身和财产安全，又能提升居住的舒适度和便捷度，细节处满是人文关怀。
当然，对于改善家庭来说，最关心的还是户型设计和居住体验。这次探盘，我重点参观了项目的两个主力户型——99㎡三房两厅两卫和124㎡四房两厅两卫，这两个户型也是项目最受欢迎的户型，覆盖了大多数改善家庭的需求，无论是三口之家还是三代同堂，都能找到适合自己的居住空间。
先说说99㎡三房两厅两卫户型，这个户型是项目的入门级改善户型，也是最受年轻改善家庭青睐的户型之一。一走进样板间，第一感觉就是“紧凑而不拥挤”，空间利用率极高，没有任何浪费的面积，虽然建筑面积只有99㎡，但实际使用面积却十分可观，完全能满足三口之家的居住需求。
这个户型最大的亮点就是全明设计，每个房间都有独立的采光窗户，就连厨房和卫生间也不例外，早上阳光透过窗户洒进来，整个房间都被暖意包裹，显得十分明亮通透。客厅采用了横厅设计，面宽达到了3.8米，连接着景观阳台，不仅视觉上更宽敞，而且能最大限度地引入自然光线，平时坐在客厅里，就能欣赏到园区的景观，十分惬意。
厨房采用了U型设计，操作空间十分宽敞，预留了冰箱、洗衣机、洗碗机等家电的摆放位置，平时夫妻双方一起做饭，也不会显得拥挤；卫生间做了干湿分离设计，避免了洗澡后地面潮湿打滑的问题，而且主卫和公卫分离，既能保证业主的私密性，又能满足家人同时使用的需求，对于三口之家来说，十分实用。
三个卧室的面积也十分均衡，主卧面积约15㎡，配备了独立卫生间和飘窗，飘窗可以改造成为休闲区或储物区，增加了空间的实用性；两个次卧面积也都在9㎡以上，可以作为儿童房或书房，灵活适配不同家庭的需求。此外，这个户型还设计了多处储物空间，玄关处有嵌入式鞋柜，客厅有隐藏式储物柜，卧室里有衣柜，彻底解决了“杂物堆积”的烦恼，让家里始终保持整洁有序。
再来看124㎡四房两厅两卫户型，这个户型是项目的高端改善户型，适合多孩家庭或三代同堂居住，空间感直接拉满。一走进样板间，就能感受到扑面而来的大气与舒适，建筑面积124㎡，做到了四房两厅两卫，而且每个房间的空间都十分宽敞，不会有任何压抑感。
主卧采用了豪华套间设计，面积达到了20㎡以上，自带独立卫生间、衣帽间和飘窗，独立卫生间配备了浴缸和智能马桶，晚上下班回家，泡个澡放松一下，十分惬意；衣帽间的面积约8㎡，能轻松放下夫妻双方的衣服、包包和鞋子，还能预留出一个梳妆台，对于爱美的女士来说，简直是梦想中的空间。
客厅采用了大面宽横厅设计，面宽达到了4.5米，连接着超大景观阳台，阳台面宽与客厅一致，进深约1.8米，既能作为洗衣晾晒区，摆放洗衣机和烘干机，又能打造一个小型休闲区，摆上一张小茶几和两把椅子，周末的时候，晒晒太阳、喝喝茶，看看园区的景观，别提多舒适了。
四个卧室的面积都很宽敞，最小的卧室也有10㎡以上，可以作为儿童房、老人房或书房，灵活适配不同家庭的需求。其中，两个次卧紧邻主卧，方便家长照顾孩子或老人；另外一个次卧靠近入户门，可以作为客房，平时有亲戚朋友来访，也能有独立的居住空间，私密性十足。
除了户型设计，越秀杨浦天玥的装修标准也完全符合高端改善盘的定位，所有户型都采用了精装修交付，省去了业主装修的麻烦，而且选用的都是国内外知名品牌，品质有保障。比如，家电方面选用了日立中央空调、新风系统，既能保证室内温度适宜，又能净化空气，保障家人的呼吸健康；卫浴方面选用了一线品牌洁具，防水、耐用性都十分出色；厨房配备了品牌燃气灶、抽油烟机、洗碗机等厨电三件套，满足业主的日常烹饪需求。
更值得一提的是，项目还融入了很多高科技家居设施，打造智能化居住体验。比如，全屋配备了智能控制系统，业主可以通过语音或手机APP，操控灯光、窗帘、空调、家电等，不用起身，就能轻松掌控整个家的状态，让生活变得更加便捷；此外，项目还配备了末端净水设备，能有效过滤水中的杂质和有害物质，保障家人的饮水安全，细节处满是对业主的关怀。
聊到这里，可能有朋友会问，这个项目的价格怎么样？毕竟是五角场核心板块的高端项目，价格自然不会太低，但性价比却十分突出。据售楼处工作人员介绍，越秀杨浦天玥的均价为9.2万元/㎡，99㎡的三房总价约910万元左右，124㎡的四房总价约1140万元左右，这个价格在五角场核心板块来说，属于中等水平，但结合项目的区位、配套、品质来看，性价比却十分能打。
我特意对比了一下五角场板块周边的高端项目，同地段、同品质的项目，均价大多在9.5-10万元/㎡，而且很多项目都是分批入市，房源选择有限，而越秀杨浦天玥不仅一次性推出全部122套房源，均价还低于周边同品质项目，对于改善家庭来说，无疑是一个难得的机会。探盘当天，我就遇到了一位正在预约看房的张先生，他告诉记者，自己是做互联网行业的，在创智天地上班，一直想在五角场板块买一套改善房，对比了多个项目后，最终锁定了越秀杨浦天玥。
“我平时上班就在创智天地，从这里开车过去仅需5分钟，通勤十分方便；而且这里的商业配套很成熟，周末带着家人逛街、吃饭都不用跑远路；最吸引我的是项目的户型设计，99㎡的三房空间利用率很高，而且是精装修交付，省去了我装修的麻烦，性价比也很高。”张先生笑着说，他已经预约了样板间二次看房，打算和家人商量后，尽快定下来。
除了交通、商业、户型等优势，越秀杨浦天玥周边的教育和医疗配套也十分完善，这也是它能吸引众多家庭购房者的重要原因之一。教育方面，项目周边有多所知名学校，从幼儿园到中学，一站式教育配套齐全，比如，杨浦区市光学校、复旦附小分校、同济附中分校等，这些学校的教学质量都有保障，而且距离项目都不远，步行15-20分钟就能抵达，孩子上学十分方便，不用家长费心接送，也能让孩子拥有一个良好的学习环境。
医疗方面，项目周边有多家医院，其中不乏三甲医院，比如，复旦大学附属妇产科医院、上海市肺科医院、杨浦区中心医院等，距离项目都在3公里以内，开车10分钟左右就能抵达，平时家人有个头疼脑热，或者老人需要体检，都十分方便，不用再往市区的大医院跑，省去了很多麻烦，也为家人的健康提供了有力的保障。
聊到这里，可能有朋友会问，越秀杨浦天玥到底适合什么样的人购买？结合我的探盘体验，我认为这个项目主要适合三类人群：第一类是在五角场、创智天地、人民广场、陆家嘴等区域通勤的高端改善人群，项目的交通便捷，通勤成本低，品质高，能满足他们对居住舒适度的需求；第二类是多孩家庭或三代同堂家庭，124㎡的四房户型空间充足，全龄段的园区设施和完善的教育、医疗配套，能很好地适配他们的家庭需求；第三类是看重板块潜力的投资者，五角场作为上海四大城市副中心之一，板块价值正在持续升级，加上铁狮门双子塔、空中连廊等配套的加持，未来这里的房产价值还有很大的上涨空间，而越秀杨浦天玥作为区域内的高端标杆项目，保值增值能力不容小觑。
当然，没有完美的楼盘，越秀杨浦天玥也有一些小小的不足。比如，项目的体量相对较小，仅有122套房源，选择空间相对有限，而且目前已经有不少房源被预定，想要入手的朋友需要抓紧时间；此外，项目周边目前还有一些老旧小区，虽然不影响居住，但可能会在一定程度上影响视觉体验，但随着五角场板块的持续更新升级，这些老旧小区未来也可能会迎来改造，届时项目的居住环境还会进一步提升。
总体来说，瑕不掩瑜，越秀杨浦天玥无论是从区位、交通、配套，还是从户型、品质、性价比来看，都是一个非常值得入手的高端改善项目。在当下理性的楼市环境中，它之所以能引爆市场，成为五角场板块的热销红盘，不仅仅是因为它占据了核心地段，更因为它真正读懂了改善家庭的需求，用扎实的品质、贴心的设计、完善的配套，为业主打造了高品质的居住体验。
在我看来，越秀杨浦天玥的热销，不仅印证了五角场板块的核心价值，也说明了当下楼市的核心逻辑——只有真正具备综合优势、贴合人居需求的项目，才能在激烈的竞争中脱颖而出。对于上海改善家庭来说，这样一个占据核心地段、配套完善、品质出众、性价比突出的项目，无疑是一个难得的机会。
最后，给正在看房的朋友一个建议：如果你也在寻找一套既能满足通勤需求，又能兼顾家庭居住、品质出众的改善房，不妨来越秀杨浦天玥实地看看。目前项目样板间已开放预约参观，122套房源正在火热销售中，想要入手的朋友，一定要抓紧时间，毕竟这样的核心红盘，错过可能就再也没有了。
我是沪上熊猫探房张国宝，专注上海新房实探，拒绝套路，只讲真话。后续我还会持续为大家带来更多上海热门楼盘的探盘解析，无论是刚需盘还是改善盘，无论是市区还是外环，只要是大家关心的楼盘，我都会逐一实测，为大家提供最真实、最实用的买房参考。关注我，买房不踩坑，轻松选到心仪好房！
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