招商蛇口在2026年1月30日发布的2025年度业绩预告显示，公司2025年净利润将出现大幅下降。
一、业绩预告核心数据
归属于上市公司股东的净利润预计在10.05亿元至12.54亿元之间，而2024年的实际净利润为40.39亿元，这意味着同比大幅下降69%至75%。
更能反映主营业务盈利能力的扣除非经常性损益后的净利润下降更为剧烈，预计仅为1.54亿元至2.31亿元，较2024年的24.49亿元下降91%至94%。
此外，公司的基本每股收益预计在0.08元至0.11元之间。
二、利润暴跌的主要原因分析
根据公司公告，2025年利润指标同比下降主要源于三方面因素：
1. 计提资产减值准备：部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况，根据谨慎性原则相应计提了减值准备。这一举措体现了管理层的前瞻性与责任感，通过主动出清潜在风险来夯实资产质量，为未来业绩稳健增长奠定基础。
2. 营业收入下降：本期房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入同比下降。项目交付节奏的变化直接影响营业收入确认，这与当前房地产市场的整体调整周期密切相关。
3. 投资收益减少：对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少。在当前资本市场环境下，联营合营项目收益普遍锐减，成为拖累房企整体利润表现的重要因素。
三、行业背景：房地产深度调整期
2025年中国房地产行业仍处于深度调整与转型的关键阶段：
• 市场销售规模整体收缩，房企盈利能力普遍承压
• 百强房企销售额仍处于下滑通道，千亿房企数量由2024年的11家下降至10家
• 行业净利润已连续四年亏损，2025年上半年典型上市房企净利润亏损达902亿元
• 多数房企面临营收规模下滑的压力，毛利率虽有所企稳（2025年上半年为10.87%），但净利率仍为负值
在这样的行业环境下，招商蛇口依然能够保持正向盈利，在A股房地产板块中已是为数不多仍能保持盈利的企业之一。
四、公司应对措施与战略调整
面对行业挑战，招商蛇口正在进行大刀阔斧的改革：
1. 组织架构调整：2025年6月，公司取消华东、华南、华西、华北和江南五个区域公司，由总部直接管理下属城市公司，彻底告别"集团-区域-城市"三级管控模式。这一调整旨在减少管理层级、提升决策效率。
2. 管理层集体降薪：2024年公司董事、监事和高级管理人员总报酬同比减少约51%，董事长蒋铁峰年薪从2023年的491.69万元降至2024年的241.77万元，降幅约51%。总经理及其他高管薪酬也均有不同程度下调。
3. 投资策略聚焦：公司将投资聚焦于"核心10城"，包括北上广深及成都、杭州、长沙等二线城市。2024年90%的新增土地都落在这些城市，坚持"核心城市、核心地段"的投资策略。
4. 财务纪律强化：公司提出打造"堡垒式"资产负债表、"棉袄式"现金流量表，通过主动缩表、降本增效应对周期波动。截至2024年底，总负债较高峰期减少了833亿元。
五、公司整体表现与行业地位
尽管利润大幅下滑，但招商蛇口在行业中的表现仍具韧性：
1. 销售排名保持：2025年全口径销售金额达到1,960亿元，保持在行业前五的位置，稳居行业第一梯队。
2. 上半年业绩分化：2025年上半年公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%；但扣非净利润为9.62亿元，同比下降31.23%。这表明公司利润增长主要依靠资本利得（取得其他公司控股权获得5.08亿元投资收益），而非主营业务造血能力的提升。
3. 长期盈利趋势：自2018年扣非后净利润达到146亿元的高点后，公司利润波动下滑，2024年扣非净利润较2018年下滑超83%。这与公司2019-2021年高价拿地导致开发业务毛利率下滑及减值有关。
六、总结
招商蛇口2025年利润暴跌是行业周期性调整、公司主动夯实资产质量、以及市场环境变化共同作用的结果。虽然短期利润承压，但公司通过计提减值准备卸下历史包袱，通过组织架构调整提升运营效率，通过聚焦核心城市优化投资布局，展现了作为头部央国企的稳健底色与经营韧性。在房地产行业整体盈利承压的背景下，招商蛇口仍能保持盈利且位居行业前五，这本身已充分证明了其战略定力与运营实力。
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