编辑 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨
摘要：本文部分数据和观点整理自第十届中国不动产资产管理峰会主题嘉宾发言内容。感谢嘉宾的精彩分享。
2026年开年，原本被认为将延续2025年底政策红利、迎来申报高峰的中国公募REITs市场，却出现了一波罕见的 “撤回潮”。在短短一周多时间内，万科、建设银行、首创环保、电子城等多家头部企业相继主动撤回已筹备多年的REITs发行申请。
这些项目大多在2024年初市场情绪高涨时集中申报，却在经历了近两年的漫长等待后集体撤退。同期，沪深交易所同步更新项目状态，一天内五单公募REITs申报终止，这是公募REITs试点启动以来首次集中出现的 “终止” 情形。
申报变局：2026年开年的市场双重信号
2026年1月，中国REITs市场呈现出“一半是海水，一半是火焰”的复杂图景。一方面，证监会在1月底公告，首批商业不动产REITs已正式申报受理，资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市。
另一方面，多个基础设施REITs项目集中撤回，上演了一场深刻的理性调整。
这场“撤回潮”的序幕由电子城率先拉开。1月19日晚，北京电子城高科技集团股份有限公司公告，为切实维护投资人利益，拟申请撤回基础设施公募REITs项目申报。
五天后，万科发布公告，已主动撤回 “华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金” 在深圳证券交易所的上市申请。该REIT底层资产涵盖佛山、绍兴、湖州三地物流仓储项目，总估值约11.49亿元。
几乎在同一时间，建设银行与首创环保两大巨头也相继发声。建行公告称，其附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，已申请撤回 “建信建融家园租赁住房” REITs的注册及上市材料。
从市场数据来看，2025年第四季度已公布季报的77只公募REITs，尽管合计实现营业收入59.13亿元，但净利润仅5.26亿元，环比下滑42.83%。2025年12月，公募REITs价格在缩量中持续下行，超过七成个券录得下跌。
撤回背后：多重因素交织的市场理性调整
这一轮集中撤回的背后，是市场环境与监管逻辑已发生深刻变化。
监管标准的实质性提升是首要因素。2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金市场高质量发展有关工作的通知》，强调要推动商业不动产REITs平稳健康发展，加强监管与风险防范。
同日，沪深交易所同步发布《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》，首次明确了审核程序可能 “暂停”或“彻底终止” 的具体情形。
这一新规对长期停滞项目形成了“清退”效应。以此次撤回的五个项目为例，富国首创水务扩募超过3年未补材料，建信金风新能源超过2年无回复，其余项目也有半年至1.5年未回复问询。
睿和智库分析，2026年开年的这波撤回潮，核心是发行人与投资者之间“价格博弈”的彻底破裂：发行人难以接受低价发行，而投资者则对高估值资产望而却步。
以仓储物流资产为例，万纬物流在Pre-REITs阶段曾凭借较高估值吸引众多投资者。但随着2024年以来物流地产市场租金承压、空置率攀升，底层资产未来的现金流预测面临向下修正。
更深层次的原因是 “主体信用拖累资产定价” 的现象。在此轮房地产下行周期中，即便底层资产本身优质，投资者也会要求更高的风险溢价。万纬物流REITs的撤回，某种程度上是市场“用脚投票”的结果。
表：近期撤回的主要REITs项目情况
新赛道启航：商业不动产REITs带来行业再定义
当部分基础设施REITs项目遭遇波折时，商业不动产REITs正加速启航。这一变化被认为将对商业不动产行业产生 “再定义” 的作用。
按照2025年12月31日监管部门发布的文件，商业不动产REITs涵盖的资产类型主要包括写字楼、酒店、购物中心、综合体等，其他如专业市场等内容也可尝试推进。
购物中心被普遍认为是受REITs影响最大的业态。一方面，它将显著扩大购物中心的大宗交易市场，不仅限于一线二线城市，可能下沉到三线。这解决了过去大宗交易在三线城市“五年之后怎么退”的核心痛点。
另一方面，在当前的宏观环境下，购物中心是最容易做出α（超额收益）的资产类型。由于购物中心的同质化最弱，那些能够做出特色的项目和运营团队将会越来越值钱。
酒店业则将经历大宗交易从0到1的质变。过去酒店交易更多是基于地段稀缺性的“艺术品交易”，而非基于运营收益的理性投资。REITs的推出将使整个交易市场变为基于资本化率的理性交易。
在中国市场，未来三年有望出现一批真正有能力的酒管公司。目前许多酒店业主缺乏商业管理、业务管理和运营能力，导致难以获得足够的净营业收入。具备这些能力的专业公司将获得巨大发展机遇。
写字楼作为过去十年大宗交易的主流交易品，受到REITs的影响反而相对较小。 由于北上深写字楼的地缘属性决定了其比二线城市写字楼更容易运营，在目前二线城市产业园和写字楼相对过剩的情况下，REITs对写字楼行业的影响相对有限。
市场分化：消费基础设施REITs领跑，资产质量成为关键
从已上市REITs的表现来看，市场正在发生明显的分化。
消费基础设施REITs以其优异的表现为市场树立了信心。以购物中心REITs为例，2025年6月30日的中报数据显示，已上市的8只购物中心REITs均表现出明显的商业价值跃迁。
其中，华润商业REIT在发行时规模为69.02亿元，到2025年6月30日时，其市值已突破107亿元，溢价达到56%，成为全市场唯一一个突破百亿市值的REIT产品。
其他消费基础设施REITs也表现出色。印力、金茂、大悦城等产品均保持了非常强势的运营水平，实际完成度普遍超过预测值。金茂长沙的蓝秀城、华润青岛万象城等项目的出租率、客流量和销售额数据均表现优异。
相比之下，其他类型的资产表现则出现分化。仓储物流市场“川渝地区逐渐扛住了，北京没问题，环北京压力比较大”，而过去五年仓储物流最好的地方，恰好是这两年压力最大的地方。
数据中心虽然未来很有前途，但当前估值存在差异，市场上不同IDC资产的资本化率可能相差一倍。保障性租赁住房则被认为是“稳赚不赔”的资产类型，因为它拥有稳定的现金流，且收益率明显高于国债。
茂业商业的案例也反映出市场的新动向。在部分项目撤回的同时，茂业商业于1月29日宣布调整商业不动产REITs申报方案，将底层资产从成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇调整为成都茂业中心C塔写字楼物业。
这种“火速换仓”的行为表明企业正在加速优化资产包，以符合监管要求与市场偏好。
创新探索：绿色资产证券化与机构间REITs的突破
在市场整体调整的背景下，一些创新领域的突破为REITs市场带来了新气象。
2026年1月初，全国首单分布式清洁能源机构间REITs在深圳证券交易所成功设立。这一名为“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划”的产品，标志着工商业分布式清洁能源电站首次以完整、透明的资产包形式进入机构间REITs市场流通。
碧澄能源作为原始权益人，将其已稳定运营的工商业分布式光伏电站项目收益权打包成REITs产品。这些项目集中布局于华南、华东及华中等经济活跃区域，以工业园区、大型制造企业屋顶为主，覆盖信用资质优良的企业。
约80%的项目采用“自发自用，余电上网”模式，并签订了长期合同能源管理协议，采用折扣电价和固定电价机制。这种结构锁定了长期、稳定、可预测的现金流，为机构投资者提供了坚实的“收益确定性”保障。
洛能资本作为资产管理顾问和财务顾问，深度参与了从资产筛选、结构设计到发行定价的全过程，扮演了原始权益人与机构投资者之间的“桥梁”角色。
国际经验：成熟市场对中国的启示
放眼国际市场，中国REITs市场仍处于发展初期，但已展现出成为亚洲重要市场的潜力。截至2025年底，中国内地REITs市场以超过2000亿元的规模位居亚洲第三，仅次于日本和新加坡。
新加坡REITs市场提供了宝贵的借鉴。该国34只REITs总市值约821.3亿新元，工业和零售REITs分别占据36.1%和27.5%的市值份额。凯德信托打造的 “两级特殊目的载体+跨境” 架构，以及“PE+REITs”双基金模式，为轻资产扩张提供了范本。
日本的REITs市场更为成熟，94只REITs总市值达到25.86万亿日元，其中多元化REITs占据74.7%的主导地位。日本市场的开发运营体系十分完整，参与者涵盖开发、建设、装饰、出租等全价值链环节，形成了成熟的产业生态系统。
香港市场则展现出高度集中的特点，11只REITs总市值约1517.9亿港元，领展房产基金一家就占据了约72%的市值份额。领展通过外部管理内部化和策略伙伴模式，实现了资产管理的专业化，并建立了有效的激励机制，保证了管理人与持有人的利益一致性。
这些国际经验对中国市场的发展提供了重要启示：建立渐进式灵活的监管框架、充分考虑税收中性原则、构建便捷的扩募机制和丰富的融资工具，都是推动市场健康发展的关键因素。
未来展望：从规模扩张到高质量发展的转变
随着2026年商业不动产REITs试点的正式启动，中国REITs市场正步入一个新的发展阶段。从追求发行数量和规模扩张，转向注重资产质量和市场健康发展的阶段。
多层次REITs市场体系的完善将成为关键。通过Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs等多层次市场的协同发展，能够形成从资产培育、孵化到上市退出的完整生态链。
专业化运营能力将成为核心竞争力。无论是购物中心、酒店还是写字楼，优秀的运营管理团队将越来越受到市场青睐。特别是在酒店领域，未来三年有望出现一批真正具备专业能力的酒管公司，这些公司将获得巨大发展机遇。
数字化和科技赋能将重塑行业生态。如中金基金已经打造的公募REITs数字化管理平台，通过技术手段提升金融资源配置效率，将成为行业发展新质生产力的重要推动力。
投资者结构的多元化将提升市场活力。目前公募REITs的投资者仍以机构为主，个人投资者占比不足7%。随着投资者教育的深入和产品认知的提升，个人投资者的参与将为市场带来更多流动性。
中国REITs市场在经历了从“申报热”到“撤回潮”的变局后，正站在一个新的历史起点。随着商业不动产REITs的启航，以及市场对资产质量的日益重视，中国REITs市场有望在2026年迎来更加健康和可持续的发展。
这场市场的“压力测试”，最终将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商，为中国不动产金融市场的长远发展奠定坚实基础。
随着2026年商业不动产REITs的正式启航，市场对购物中心、酒店和写字楼的评估将更加基于可验证的运营数据和清晰的成长逻辑。
唯有那些真正创造了稳定现金流、且拥有专业运营护城河的资产，才能在这个日益理性和成熟的市场中获得资本的青睐与定价。
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