存款不香房贷冷，聪明钱早已转向这两个地方
判断楼市底部，内行只看这三个不起眼的指标
14.64万亿存款与1.28万亿房贷背后的财富大迁徙
房贷数据背后：市场出清与结构分化
央行最新发布的金融数据，让“房贷”再度成为焦点。2025年，代表居民房贷的中长期贷款增加额，较之前年份出现了显著回落。这个数字很容易被简单解读为市场需求的枯竭。然而，真正的信号往往藏在冰面之下。这或许不是一场寒冬的延续，而是一次深刻结构重塑过程中的阵痛与序曲。
首先看看资金的另一端——存款。2025年住户存款增量稳定在14.64万亿元左右，狂奔数年的存款增速终于“刹车”。钱不再疯狂涌入银行保险柜，原因很实在。一方面，存款利率经过多次调整，吸引力下降。另一方面，资金找到了其他去处。过去一年，资本市场的表现分流了不少注意力。更重要的是，一种更理性的财务观念正在形成：与其让钱在低息账户里沉睡，不如提前偿还高息负债，优化家庭资产负债表。存款的“稳”与房贷的“冷”，共同勾勒出居民财务策略从激进扩张转向稳健防守的清晰轨迹。
市场的温度并未均匀消失，那些产业扎实、人口持续流入的城市，其房产交易依然保持着基本的活跃度。
那么，何时才能确认市场找到了坚实的底部？盯着每日的房价波动意义不大，有三个更为关键的指标值得长期观察。第一个是租金回报率。当房价上涨的狂热预期退潮，房产作为一项资产，其创造稳定现金流的能力就变得至关重要。目前，主要城市的租金回报率正在历史低位缓慢修复，向更健康的水平靠拢。第二个是房价收入比。它衡量的是普通家庭需要多少年的收入才能负担一套住房。这个比值在过去几年已经开始下行，虽然距离许多人的心理舒适区还有距离，但方向的改变本身就是积极的信号。第三个是新房的去化周期，它直接反映了市场的供需平衡状态。各地正在推进的政策，例如针对存量房的收储行动，本质上就是在加速这个库存消化进程。
国家统计局披露：
2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
市场的底部，从来不是某一个惊天动地的价格点，而是在租金回报逐步显现吸引力、房价与家庭收入变得更友好、市场库存回归健康水平的这个区间里悄然构筑的。这个过程需要耐心，而一系列政策正在为这个进程提供支撑。无论是处在历史低位的房贷利率，还是各大城市力推的城市更新与“好房子”建设，都是在为市场未来的健康发展铺路。利率的下行直接降低了购房者的长期负担，而城市更新则创造了有效需求，并提升了存量资产的居住价值。
展望前方，共识是分化将成为主旋律。全国房地产市场“齐涨共跌”的时代已经过去。部分核心城市因为其不可替代的资源聚集能力，可能会率先结束价格调整，进入稳定阶段。而一些新兴的人口增长中心，其市场活力有望更快恢复。对于更多的普通城市而言，房产将逐渐褪去强烈的金融投资色彩，回归其居住和改善民生的本源属性。这不是价值的湮灭，而是价值的回归。
因此，看待当前的房贷数据，或许不必过分悲观。它更像一个提示：那个依靠金融杠杆迅猛扩张的旧模式已经落幕，一个新的、更强调居住品质、更依赖真实需求、更注重长期价值的房地产市场，正在数据的变化中孕育其新的生命力。2026年，将是观察这场深刻变革如何落地生根的关键一年。对于普通人而言，理解这场变革的逻辑，远比猜测短期的价格波动更为重要。
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