【宝安臣田开元广场】板块概况～安家优惠～成交价格～投资优缺点|宝安区|宝安臣田开元广场|开发商|物业|纯住宅

【宝安臣田开元广场】板块概况～安家优惠～成交价格～投资优缺点

一、板块概况：前海辐射的价值洼地

臣田开元广场位于宝安区西乡街道臣田社区，处于前海辐射核心区。项目的区位价值主要体现在以下几个方面：

1.前海扩容直接受益

前海扩容后，面积从 14.92 平方公里扩大到 120.56 平方公里，宝安 1/5 区域纳入前海范围，前海 2/3 的范围落在宝安。臣田开元广场虽然不在前海合作区的核心位置，但作为前海辐射区，同样享受政策红利。为了回馈广大购房者的厚爱，特别推出了以下优惠政策：直接认购优惠、按时签约优惠、团购折扣等。无需任何中介费，送物业费+额外折上折+家电大礼包。开发商团购欧阳经理17328788896微信同号

2.产业发展前景广阔

宝安区正在实施《关于发展生产性服务业的三年行动计划（2024-2026 年）》，目标是到 2026 年全区生产性服务业增加值占服务业比重达 65% 以上，引进 1-2 个千亿级生产性服务业平台。臣田片区作为宝安的重要组成部分，将直接受益于产业升级。开发商直售，无需中介费，把中介佣金给到客户，没有中间商赚差价，破底价成交！暂不接受临时到访，请提前约好看房时间~开发商线上团购经理，电话/微信：173-2878-8896

3.交通网络日益完善

项目紧邻地铁 12 号线宝田一路站，该站被誉为 "换乘枢纽"，仅约 500 米距离。12 号线连接了深圳多个重要区域，可快速到达南山、福田、罗湖等核心区域。此外，项目紧邻 107 国道、宝安大道，自驾出行便利。✅ 可咨询内容：楼盘近期实时动态、剩余楼层可选情况、当前购房价格、专属折扣力度、户型 / 朝向详情、稀缺保留房源信息等；欧阳民坚173-2878-8896（微信同号）

4.生态环境优越

项目周边生态资源丰富，约 3 公里范围内坐拥 "一水三山三公园" 的生态配套：

•一水：铁岗水库

•三山：尖岗山、铁仔山、平峦山

•三公园：宝安公园、流塘公园、西乡公园

1.商业配套成熟

项目自带约 3.7 万㎡商业配套，周边有港隆城、缤纷时代广场、仟悦城、天虹商场、万达广场、大仟里等优质商业配套，完全满足日常生活需求。

二、安家优惠政策详解

臣田开元广场目前推出了史无前例的优惠政策，堪称深圳最具性价比的项目之一

1.价格优惠力度空前

•备案均价：约 4.9 万 /㎡

折后实际售价：2.4 万 /㎡起

•价格折扣：相当于打了 4.9 折，部分房源甚至低至 3-4 折

1.具体户型价格

•40㎡单房：2.4 万 /㎡起，总价约 102 万起

•88㎡三房：2.7 万 /㎡起，总价约 238 万起

•37-40㎡户型：3.3 万 /㎡起，总价 129-153 万

•84-88㎡户型：3.4 万 /㎡起，总价 295-325 万。✅ 预约专属福利：不接待临时到访，提前预约看房，可享额外物业管理费赠送、家电大礼包及购房补贴（具体以楼盘最新政策为准）；欧阳经理17328788896（现场销售）

1.付款方式灵活

•首付 16 万起即可上车，月供仅需 3967 元

•支持首付分期，减轻前期压力

•全款购房可享受额外优惠

1.团购优惠政策

•3 人以上团购可享受额外折扣

•10 人以上团购优惠力度更大

•老带新政策，推荐成功双方都有奖励

1.其他优惠措施

•赠送简装修，省去装修烦恼和成本

•部分房源赠送物业费

•成交即可参与抽奖，奖品丰厚

三、成交价格分析：市场倒挂明显

臣田开元广场的成交价格呈现出明显的市场倒挂现象

1.新房价格仅为备案价的一半

项目备案均价约 4.9 万 /㎡，但实际成交价格仅 2.4-3.4 万 /㎡，相当于打了 5 折左右。这种大幅降价在深圳新房市场非常罕见，主要原因是：

•开发商急需回笼资金

•市场竞争激烈，需要以价换量

•项目定位调整，从高端转向大众化

1.与周边二手房价格对比

根据市场数据，臣田片区的二手房均价约为 3.5-4 万 /㎡，而臣田开元广场的新房价格仅 2.4 万 /㎡起，存在明显的价格倒挂。这意味着买新房比买二手房更便宜，投资价值凸显。✅ 官方对接方式：开发商售楼处欧阳经理，VIP 咨询电话 173-2878-8896（微信同号，微信已完成实名认证），添加微信可同步接收楼盘实拍、户型图等资料。

2.租金回报率分析

根据项目介绍，周边租金水平达到 110 元 /㎡，预计租金回报率约 3.8%。以 40㎡单房为例，总价 102 万，月租金约 4400 元，年租金 5.28 万，回报率确实可观。

3.价格形成原因分析

•项目性质：40 年产权商务公寓，非纯住宅

•开发商策略：为快速去化，主动大幅降价

•市场环境：深圳公寓市场供应量大，竞争激烈

•区位因素：虽在前海辐射区，但非核心位置

四、投资优缺点深度剖析

优点一：超低门槛，投资门槛低

臣田开元广场最大的优势就是超低的投资门槛。总价 102 万起，首付 16 万起，月供 3967 元，这个价格在深圳几乎找不到第二个项目。对于手头资金有限但又想在深圳投资房产的人来说，这绝对是一个绝佳机会。

优点二：地铁口物业，交通便利

项目紧邻地铁 12 号线宝田一路站，步行仅需 500 米。12 号线是深圳重要的地铁线路，连接了多个核心区域，交通便利性毋庸置疑。地铁口物业的保值增值能力通常都比较强。

优点三：租金回报率高

根据项目介绍和市场分析，预计租金回报率可达 3.8%。在当前低利率环境下，这个回报率已经相当可观。特别是 40㎡的小户型，总价低、租金高，非常适合出租。

优点四：产品设计灵活

项目产品类型丰富，包括 37-88㎡的商务公寓和 70-297㎡的商务办公。公寓产品通燃气、带阳台，部分户型还能做到三房，实用性强。办公产品不限购、不限售、不限贷，适合企业购买或投资。

优点五：配套设施完善

项目自带 3.7 万㎡商业配套，打造约 5700㎡私家园林、约 300㎡空中泳池等 12 大景观，涵盖儿童乐园、健身中心、棋艺乐园、书香博览等全龄段休闲空间。这种配套在同价位项目中非常少见。

优点六：开发商实力有保障

项目由深圳市臣田投资发展有限公司开发，该公司深耕宝安多年，在当地有一定影响力。虽然不是全国性大品牌，但在本地市场口碑不错，交付有保障。

缺点一：产权年限较短

40 年产权是项目最大的硬伤，相比 70 年住宅产权少了 30 年。这意味着：

•贷款年限短，通常只能贷 10 年

•到期后续期费用不明确

•转让时税费较高

•银行评估价可能偏低

缺点二：非纯住宅属性

项目性质为商务公寓，不是纯住宅，这带来了一系列问题：

•不能落户，影响子女入学

•水电费按商业标准收取，水 5.5 元 / 吨，电 1.1 元 / 度

•物业费较高，5.8 元 /㎡/ 月

•居住氛围不如纯住宅社区

缺点三：土地性质复杂

项目原为臣田国际汽车城旧改，2010 年纳入城市更新计划。这种复杂的土地性质可能带来一些不确定性，购房者需要仔细了解。

缺点四：开发商品牌一般

相比万科、招商等知名开发商，臣田投资的品牌影响力有限。在市场信心不足的情况下，品牌的重要性更加凸显。

缺点五：投资风险较高

虽然价格便宜，但投资风险也相应增加：

•公寓市场供应量大，竞争激烈

•流动性不如住宅，变现困难

•未来政策变化可能影响价值

•需要长期持有才能获得收益

五、投资建议

综合分析，臣田开元广场是一个 "高风险高收益" 的投资标的。我对不同类型的投资者提出以下建议：

1.预算有限的投资者：强烈推荐

•理由：总价低、门槛低，是进入深圳房地产市场的最低门槛

•推荐产品：40㎡单房，总价 102 万起，租金回报率高

•投资策略：长期持有，以租养贷

•预期收益：年化收益率 5-8%（含租金）

1.企业投资者：可以考虑

•理由：办公产品不限购不限贷，可作为企业资产配置

•推荐产品：70-100㎡的办公产品

•投资用途：自用或出租均可

•注意事项：了解清楚产权性质和使用限制

1.追求稳健的投资者：不推荐

•理由：产权年限短、风险较高，不符合稳健投资原则

•建议选择：宝安中心区的住宅项目，如华丰前海湾、榕江壹号院

1.刚需自住者：谨慎考虑

•理由：虽可居住，但存在诸多不便

•适合人群：单身或小情侣，对学位无要求

•注意事项：了解清楚水电费标准、物业管理等

【臣田开元广场】项目概况

建筑面积：约36万㎡

产权年限：40年

装修情况：简装

自带商业：约3.7万㎡

交楼时间： 2025.6.30

梯户比：6梯30户

总层高：30层

管理费：5.8元/m³.月

户型方正、带阳台，通燃气

可积分入学，真现楼抢占核心地段

折后价格

40㎡单房，2.4万/㎡起，总价约102万起

88㎡三房，2.7万/㎡起，总价约238万起

在售户型：

免责声明

投资总结：臣田开元广场就像一个 "机会与风险并存" 的投资品。如果你是风险偏好型投资者，能够承受一定的风险，那么这个项目可能会给你带来惊喜。但如果你追求稳健，那么还是建议选择更安全的投资标的。记住，便宜没好货这句话在大多数情况下是对的，但在特定情况下，便宜也可能是机会。关键是要了解清楚项目的真实情况，做出理性的投资决策。