哈喽，大家好！我是你们的小陆，A股亏损王易主，万科2025年预亏820亿，这个数值实在吓人，要知道2024年的外壳亏损数值也才只有494.78亿元，如今连续亏损实在让人可惜，万科究竟经历了什么？
万科预计亏损820亿元，这一数字直接刷新A股纪录，比2020年海航控股创下的640亿元亏损多出180亿，成为A股自1990年成立以来当年亏损额最高的上市公司，稳稳拿下“亏损王”头衔。
谁能想到，曾经的地产行业“三好学生”，走到暴雷边缘只用了30年；从资产过万亿的巨头，沦落到连十几亿元债务都无力偿还的境地，仅耗了3年时间。
不少投资者满心疑惑，深耕地产数十年、盈利数十年的万科，怎么一碰到行业下行就彻底垮掉，连十几亿元债务都拿不出来，这么多年卖房赚的钱到底去了哪里？网络上不乏“穷了庙宇，富了和尚”的质疑。
2024年之前，万科从没亏过钱，几乎每年利润都在上涨，净利润增幅超过30%在行业里十分常见。据万科历年财报显示，2006年它的利润才20多亿元，2012年突破百亿，2016年突破200亿元，2020年达到巅峰415亿元。
这种持续盈利态势直到2024年被打破，当年万科亏损494.78亿元，首次出现年度亏损，央广财经曾报道，这一亏损打破了它自身创下的A股上市公司持续盈利最长年限纪录。
万科2006年至2024年（不含2025年），累计实现归属于母公司股东的净利润达2844.75亿元，单看数字堪称“巨富”，可为何连几十亿元债务都还不上？答案很直白，这2800多亿只是账面上的数字。
真实情况是这些钱早已被万科“造”完了，2025年万科年终报显示，其母公司当前能动用的货币资金仅8.58亿元，连十几亿债务的零头都不够。
此前申铁集团给万科提供23.6亿元偿债额度，这一额度加上万科自身的8.58亿元，刚好覆盖这一轮债主要求的“首付”，每一步都经过精准测算，万科的窘迫处境显而易见。
有人拿出万科财报反驳，称报表上其货币基金有656亿元，实则关键要分清“能动的钱”和“不能动的钱”。万科2025年三季度财报显示，合并报表货币资金656.77亿元，却分散在全国数千个项目中，且大部分是受限资金。
这些受限资金包括预售监管资金、保证金、共管资金等，如今“保交楼”是首要任务，这些钱万科无法随心所欲支配，部分只能用于项目建设交付，部分需优先偿还开发贷，共管资金需双方协商才能动用。
万科当下随时可能爆雷，各方都盯紧资金，诉求不一矛盾难调和，这656.77亿元现金就像散落在数千个保险箱的钱，钥匙分属多方，万科仅能独自动用8.58亿元，面对几十亿元催账单，只能寻求外部支持。
过去20多年累计净利润超2800亿元的万科，如今可用资金寥寥无几，拆解下来，资金消耗主要集中在三个方面，最直观的就是分红。
行情好的年代，万科因分红慷慨被称为行业“优等生”，2006年至2023年，除2024年亏损暂停分红外，每年都按时分红，18年间累计分红超1200亿元，2023年年末节点，超三分之一利润都分给了股东。
扣除分红后，万科理论上仍有1600多亿元，这些钱绝大部分变成了房子、土地和各类多元化新项目。很多人误解“未分配利润”是现金，实则它是历年净利润扣除相关费用后的账面结余，以存货等经营性资产形式存在。
万科最大的投资就是拿地建房，目前存货超4200亿元，这些资产都是用利润做抵押撬动银行贷款建成的。
齐鲁晚报报道，2025年上半年，万科新增计提存货跌价准备51.1亿元，期末余额达152.4亿元，贬值压力巨大，为了“活下去”，万科大力推进的多元化投资，也成了“吞金兽”。
万物云并表累计投入超500亿元，印力集团并购运营超300亿元，泊寓超400亿元，万纬物流超300亿元，冰雪、教育等业务超500亿元。
企业将未分配利润转化为资产，本是为了后续变现盈利、保障股东分红，可对当下万科而言，却是理想与现实脱节，过去靠杠杆扩张的业务，如今不仅不盈利，还在侵蚀过往利润，首当其冲的就是存货贬值。
这就像用10万元本金、10倍杠杆买股票，跌幅超10%就会平仓，万科存货一旦可变现净值低于账面成本，就需计提贬值损失，利润也会随之缩水。
2024年万科亏损中，仅徐州、佛山等8个城市项目，贬值就超70亿元，此次820亿元预亏，绝大部分仍是存货贬值计提所致，央广财经显示，2024年万科仅存货跌价准备就计提81.4亿元。
除此之外，资产亏损甩卖对利润冲击更直接，2024年万科出售54个大宗资产，包括深圳总部大楼，2025年打包出售冰雪业务。
2024年资产处置亏损25.3亿元，2025年前三季度盈利3100万元，两年明面上亏损达25亿元，不断啃噬过往利润。
运营亏损则像钝刀子割肉，以泊寓为例，其重资产运营模式导致租金收入难以覆盖成本，界面新闻测算，泊寓5年亏90亿元，累计亏损恐超120亿元，均需用未分配利润弥补。
多重消耗叠加杠杆放大效应，万科未分配利润缩水惊人：2023年年末936亿元，2024年年末腰斩至441亿元，2025年三季度末萎缩至161亿元。
此次820亿元预亏若坐实，未分配利润大概率转为负数，万科将彻底“亏光老本”，客观来说，万科的兴衰是行业缩影，盈亏同源，曾经的扩张优势，如今已成难以承受的负担。
看懂这些，就不难理解万科为何连十几亿元债务都还不上——它手握大量地皮、房产等资产，却没有可自由支配的现金，万科并非没想过资产变现，主要尝试发行REITs和ABS，可两条路都举步维艰。
简单来说，REITs是将商场、物流园等能收租的资产打包成基金，向公众发售回笼现金；ABS则用未来租金收入抵押提前拿钱。
可当下发行这类产品，既看底层资产，更看发行人资质，万科债务高企，审核难度极大。
中国证券报报道，2026年1月23日，万科撤回华夏万纬仓储物流REIT申请，该项目底层资产是三个物流园区，估值11.4亿元，地处长三角、大湾区，出租率均超97%，堪称优质标的。
万科主动撤回，核心是监管审核受阻。REITs面向公众募资，监管需保障投资者安全，万科自身债务高企，运营物流园的万纬物流资产负债率超85%，均让监管顾虑重重。
万科长租公寓泊寓，有13.3万套房屋纳入保障性租赁住房，租金稳定，2024年就计划发行REITs，可截至2026年审核仍未通过。
唯有商业地产印力集团的REITs率先变现，2024年中金印力消费REITs上市，募资净额32.6亿元，大概率已用于偿债。
上游催款、银行逼债，万科囤积的资产无法快速变现，也无法抵债，这就是其当下的真实窘迫，而这也是整个房地产行业转型期的缩影。
万科并非毫无转机，随着行业政策优化，保交楼、稳民生导向明确，只要聚焦核心业务、优化资产结构，仍有突围可能。
它的经历，也给整个行业敲响了警钟，盲目扩张、过度杠杆、多元化冒进终会付出代价，理性经营、聚焦核心、敬畏市场，才是企业长久发展的根基。
房地产行业不会消失，只会回归居住本质，实现良性循环，对普通投资者而言，万科的案例也极具启示，投资需理性，远离高杠杆，看清账面数据与真实实力的差距，才能守护好自己的血汗钱，这也是行业变革带来的宝贵经验。
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