昨天直播间很多朋友提到了上海下场收购二手房，因为一直在准备直播，就没有提早看到这个新闻。

实际上，我在直播间的临时解读，是不全面的，站的高度更是不够的，这篇文章说说我的看法。

这次的试点有三个区：

浦东、静安、徐汇。

标准比较明确：

①单套70平米以下

②2000年以前的房子

③不高于400万的总价

形式有硬性要求：

购房款以“房票”形式监管，产权人置换需购买本区新房。

单纯看这件事，能直接给人强烈的信号是：

上海人太聪明了！

我先说结论：

1.融资成本低于租金成本

2.房价已经低于地价

1.融资成本低于租金成本

大家都知道，上海楼市这几年也没比北京好哪里去，整个市场跌幅不会低于30%，而且因为上海市场分化的确严重，豪宅和老破小冰火两重天，所以老破小其实更惨。

如果说救市的话，这种收购老破小这种事，上海根本不是首例，很多三四线城市早在两年多以前就有收购的，为什么早一年、两年不收购？

现在在这样一个关键转折点上，出来收购二手房，动机先不讨论（肯定是好的），起码算账算的是“算盘珠子都快崩到我脸上来了”。

据我了解，上海老破小租售比普遍已经超过了2.5%，您应该知道现在的抵押贷款融资成本是多少吧？

2%。

也就是说，这是一件包赚不赔的买卖，而且不用想都在知道，这种规模性融资，成本会更低，再说句不好听的，这钱就是那些存款利率＜1.2%的人，钱相当于是你们出的。

2.房价已经低于地价。

现在收购的老破小，是10年前的价格收购的，因为房价已经调整回10年前了。

很多人应该联想到了十年前轰轰烈烈的“棚改货币化”，但是很多人并没有把账算清楚。

上海也好，北京也好，关注土拍市场的人都知道，现在很多板块土拍的楼面价，已经超过附近二手房价格，而且老破小多数容积率低于2.0，这种情况下再去普遍拆掉卖地，开发商根本是不赚钱的（零星搞几个标杆豪宅可以，但是成规模那样搞，豪宅也不稀缺了，也没人抢了）。

为啥开发商10年前可以赚钱，现在不行？

因为房价回到10年前了，但是地价还是今天的地价，今天的地价对比十年前，普遍要贵一倍的。

如果仍然靠老药方，开发商就是陪跑，根本赚不到什么利润了。

所以，现在的“收廉价二手房然后发房票”，这和10年前的“棚改货币化”相比，简直就是更智慧更高端的Promax系列。

所以有人说，这是划时代的历史性时刻。

但是我觉得，不要过于乐观，这里面还有个关键的“卡点”，需要在后续的实践中观察，这卡点是——自愿。

我们不妨“以较大的恶意揣测别人”：

苹果17手机出来后，官方可以“以旧换新”，为啥很多人自己私下把手机挂到咸鱼上卖掉再去买新手机？直接拿给苹果加钱换台新的不行吗？

因为你苹果官方会打算盘，手机使用者也不傻啊。

明明可以咸鱼2500元卖掉，偏偏到你那里折价2250，差这250，有人就是不愿意当250，自己卖了是费劲，现在攒点钱多难啊，该花花该省省。

苹果手机的例子，严格来讲还不够准确，只能解释收购端、不能解释购买端。因为苹果手机的售价是“标品价”，不存在随意定价、过分溢价的情况。

新房呢？

那可不好说。

上海的情况我了解的不多，不敢妄言，北京我是知道的。

像北京从2023年初至今这3年时间里，整体房价跌幅30-35%，很多3年前开盘的新房仍有在卖的，你去售楼处看看，有给你65折的价格优惠没有？

有人说，那是因为这种新房抗跌？

我看是坑爹吧！

当然这只是我们的一种担心，毕竟刚刚开始，等上海的朋友们逐渐实际操作后，我们再观察。

如果没有以上这种情况，那收购你二手房的“监管到账户里的钱”那真就是钱，它的购买力没有被变相降低，那这个力量就太恐怖了，要比10年前的棚改货币化还要恐怖几倍，可以说是极其聪慧地人为制造天量需求（上海好地段的老破小就是天量）；

如果普遍存在以上那种情况，那收购你二手房的“监管到账户里的钱”，其中有一部分就是纸，你也就看个乐呵，两头的便宜未必都能占到。

什么事情，一旦“自愿”了，其实就是把“裁判权”交给了市场，谁都不傻，到那个时候，“自愿”的人数，如果达不到规模，这就只能停留在“试点”阶段了。

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