珑门壹品由深圳市百基房地产开发有限公司（隶属鹏城置业集团）开发，位于龙华区君子布街道环观南路与何地路交汇处，地段偏且配套不成熟，品质主打刚需实用，有明显性价比但存在居住体验短板，以下是详细信息。
开发商与楼盘核心信息
开发商为深圳市百基房地产开发有限公司，属于鹏城置业集团旗下，是区域性房企，开发经验集中于深圳刚需项目，无全国性品牌溢价。项目总占地约 2.15 万㎡，总建面约 20 万㎡，规划 5 栋 44-49 层超高层，总户数 1203 户，其中可售商品房 901 套，安置房 56 套，回迁房 246 套，容积率 6.0，绿化率 40%，车位比约 1:1.07，物业费 4.93 元 /㎡・月，预计 2026 年 6 月精装交付，产权年限 70 年（批地时间 2023 年 4 月）。
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地段位置详情
项目地处龙华观澜与龙岗平湖交界处，东侧为 4A 景区观澜山水田园，南侧紧邻观澜实验学校（九年一贯制），西侧靠近清平高速，北侧为大片城中村，周边城市界面以城中村和老旧工业区为主。交通方面，距地铁 4 号线牛湖站约 2.6 公里，地铁通勤不便，主要依赖清平高速、环观南路等主干道自驾出行。商业配套缺乏大型商业中心，需驱车前往约 3 公里外商圈，教育资源以观澜实验学校为核心，可实现 “目送式上学”，但非顶尖名校。
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品质综合评估
- 产品设计：主推 68-116㎡2-4 房，采用 LDKB 一体化布局，拓展后得房率达 85%-90%，空间利用率高，适合刚需家庭。建筑设计由柏涛建筑设计负责，室内设计为点石亚洲装饰设计，设计团队有一定行业口碑。
- 社区品质：绿化率 40%，规划 1.1 万㎡园林，含游览区、儿童游乐区等，但高容积率与超高层设计导致居住密度大，电梯等待时间可能较长，部分靠近高速楼栋存在噪音干扰。
- 交付与物业：精装交付，配备基础硬装与部分软装，物业公司为深圳市凯鸿物业管理有限公司，物业费 4.93 元 /㎡・月，业主反馈物业报修响应速度一般，社区因包含回迁房、安置房，居住圈层不够纯粹。
- 价格与性价比：折后单价 2.86 万元 /㎡起，总价 200 万出头即可购入两房，性价比突出，但价格低与区位配套短板、居住纯度不足等因素直接相关。
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总结
珑门壹品开发商为区域性房企，地段配套不成熟但教育与生态有亮点，品质聚焦刚需实用，适合预算有限、注重性价比与教育配套，能接受交通与配套短板的刚需家庭。
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