2月3日下午3点，北京迎来2026年的首场土拍。三宗地，分别位于石景山、通州、顺义。
其实土拍尚未开始前，结果就已经明了，因为三宗地，各自都只有一个竞拍玩家参与：
石景山新首钢核心区1609-0012地块，首钢地产一家报名； 通州宋庄四村城改项目6002地块，北投置业＋北京建工＋新航城联合体一家报名； 顺义新国展三期03、04、05等地块，中国铁工投资集团一家报名。
最终都以底价成交。
这一幕何曾相似。
几天前，1月29日，上海2025年收官土拍，三幅涉宅组团用地全部底价成交，同样没有硝烟。
记得去年，北京首场土拍杀得可是天昏地暗。
海淀朱房0029地块，5家房企报名，161轮举牌。0030地块，6家房企报名，244轮举牌。
事实证明，当下的市场分化，已经到了非常深刻的地步。玩家们更加清醒，核心地块与非核心地块，完全是两种结局，再也没有中间地带。
当然，这不代表今年首拍的几块地没有价值，只能说，不在大部分玩家的菜单里。
实际上，它们的素质都有可圈可点的地方。
比如石景山0012地块。
离地铁11号线新首钢站D口只有100多米，是标准的“临铁盘”。
容积率2.2，限高45米，这在控规里已经定性为洋房+小高层的黄金组合。
拿地的首钢地产，前身是首钢总公司住宅建设指挥部，专门给首钢职工盖房子的。
后来首钢搬迁，首钢地产也跟着转型，从内部建房变成市场化开发，但一直比较保守，基本上没出过石景山。
这一次可以说还是主场作战。
这些年，首钢跟中海、招商蛇口、香港置地等房企有过合作，搞了长安云锦、元玺这些项目，开发经验丰富，但独立操盘的情况比较少。
上一个首钢独立操盘的项目叫“璟悦长安”，作为石景山首个“好房子”项目，产品不错，就是市场表现差点意思。
截至2月1日，全盘去化约 32%。
石景山0012刚刚拿地，首钢就迫不及待放出了项目案名——
首钢·璟瑞长安
显而易见，与璟悦长安一脉相承。
只是这波操作，惊呆了众人，拿地当天就释放案名的项目，在北京确实少见。
急归急，项目的挑战不会少。
放眼望去，周边有一群“难兄难弟”。
地块东北侧仅 600 米左右，就是元玺，目前的网签价已经下探到了 6.3 万/㎡ 甚至更低，特价房甚至传出过 5 字头的声音。
此外新房还有长安誉、寰宇天下天镜等，在当前的市场环境下，都有一定的去化压力。
说实话，地块3.8万元的楼面价，操作空间并不大，就看首钢能不能充分发挥地头蛇的优势了。
再看通州地块。
在这次成交的三宗地里，它的名气最小，但价格护城河最深。
1.79万的楼面价，比周边的金地北京壹街区便宜了约8500元/㎡，比国誉颂也便宜了近3000元/㎡。
关于拿地的北投置业，通州人都熟，被称为“副中心大管家”，手里一堆通州好地。
通州也是近年来，北京城六区以外，少有能真正卖出溢价的地方。
此次宋庄四村城改项目6002地块，容积率只有1.8，是标准的低密洋房胚子。同时配套上，安贞医院、儿研所通州院区明年就要建成。
宋庄山姆会员店也计划在2027年开业，给了地块一定的底气。
遗憾的是，地铁站5公里开外的距离，意味着它必须是个长线生意。
另外，北投这段时间也有些闹心的事儿。
一是调规后的北投栖澐湾，入市节奏被打乱了。
二是已经建成的北投晟景汀澜，在预验房阶段遭遇了业主维权，后院起火的事情还没捋顺。
以前我们也说过，房企开发往往是一个整体，一个项目如果挣钱困难，很可能就需要别的项目找补。
因此，不能简单去看某一个项目挣不挣钱，就判断它今后的品质。
明面上看，6002地块操作空间确实不小，但还得看后续北投的整体情况，加上是联合拿地，不确定因素更多了。
最后，顺义新国展三期组合地块。
拿地的中国铁工投资集团，很多人是第一次听说，没啥毛病，主要在北京住宅市场上，属于新兵。
中国铁工投资集团是“中国中铁”旗下的全资子公司，背靠世界500强，实力是有保障的。
另外，铁工投的注册地就在顺义区，也就是说，人家天天在顺义转悠，对这片地界儿并不陌生。
这家企业以前的主业是搞基础设施、市政工程和生态治理的，比如雄安新区的基建、京津冀的生态廊道，都有它的身影。
这次顺义地块，也是顺义最有价值的区域之一，紧邻15号线地铁，大约在国展站和花梨坎站中间位置，而且这两个站中间还规划了一个新的站点，距离更近。
北侧一公里左右就是祥云小镇，顺义最知名的商业场所之一，之前老罗吐槽西贝事件，就发生在这。
比较大的问题是，地块的开发门槛不低，一方面，整体的建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，另一方面，土拍文件中要求，商业地块必须开发商自持，年限为最高出让年限。
对开发商的能力是很大的考验。
作为新兵，铁工投能不能经得住考验，拭目以待。
总之，最近北京、上海的两场土拍，虽然没有硝烟，但底色却异常真实。
以前大家拿地是靠胆略，现在大家拿地全靠算盘。
没有了非理性的博弈，取而代之的是一种，看菜下饭的务实，房企们不再为飘在空中的预期买单，而是把每一分钱都砸在自己最有把握的地盘上。
目的是追求一种在极端环境下也能活下去的“确定性”。
在这种趋势下，或许底价成交会成为2026年的常态化事件。
对于买房人而言，开发商卸下包袱，未尝不是一件好事，真正有品质的好房子，可能会越来越多。
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