VOL 3739
2026年1月，上海浦东， 一项名为“上善”的慈善信托宣布启动。试图用最高50%的税费补贴，让不动产信托变得稍微“便宜”一些。
“上善”慈善信托由浦东新区社会发展基金会、上海国际信托及社会爱心人士共同发起，计划每年为以不动产设立特殊需要信托（简称特需信托）的家庭提供最高契税和登记费补贴，同时为特殊家庭开通了政策绿色通道并简化申请流程。
就在一个月前，2025年12月，广州。 自闭症孩子妈妈卢莹，用 “预告登记” 的新方式，30分钟就为儿子设立了一份房产信托，率先绕开了那座“税负大山”。
一南一北，两种探索，共同指向了中国心智障碍家庭最焦虑的“身后之问”：
当父母老去，如何将家庭房产，安全地转化为孩子一生的保障？慈善信托的创新，又能否真正化解不动产信托的重重关卡？
文 | Susan
编辑 | Zoey_hmm
慈善信托：试图破解房产信托的核心困境
慈善信托的创新，直接刺中了当前不动产信托最核心的障碍：高昂的税费。
据证券时报报道，北京市通州区区长助理、区政府特聘专家林巍曾分析了通州区首单不动产信托案例。该案例中的老人想把价值数百万的自住商品房转入信托时，税费的测算令人心惊：
受让环节的契税是个人持有的三倍；
持有环节每年需要额外缴纳房产税；
未来处置时，即使住满5年、唯一住房，房产升值部分的所得税仍达20%
三项相加，与个人直接持有房产相比，信托的额外总税负达数十万元。这对特殊家庭来说是一笔沉重的负担。
广州卢莹的案例则提供了另一种思路。
她采用的“预告登记”模式，房产并未立即过户，产权未发生转移，因此暂不触发交易税费。
这为家庭提供了一个宝贵的“政策观察期”，能以极低成本先行锁定法律框架。
两种模式，共同映射出当前的核心矛盾：家庭的核心资产是房产，但将其转化为可持续保障的工具，路径依然狭窄且成本高昂。
然而，税费只是第一关。不动产信托还面临着全国性困境。
目前，仅有北京、上海和广州等少数几个地区试点不动产信托，全国大多数地区登记路径尚未打通；不动产登记机构普遍缺乏信托登记操作细则，工作人员对信托法律性质理解不足，导致“不敢办、不会办”。
即使完成登记，房产在漫长的信托存续期如何管理，仍是一片空白。
信托公司需要定期评估房产价值，但缺乏针对特需信托的评估标准。自闭症家庭房产往往位置、品质一般，评估价值可能偏低，影响受益人长期保障能力。
房产若用于出租，信托公司普遍缺乏物业管理能力，外包又增加成本，如何解决租客筛选、日常维护、纠纷处理等繁琐事务。
最让人焦虑的是，当孩子突发重病急需用钱时，这套被“锁”在信托里的房产，能否快速变现？现有的评估、挂牌、交易流程，动辄耗时2-3个月，根本等不起。
慈善信托的模式，试图解决这些困境。
“它的基本逻辑，是通过政府补贴与社会捐赠形成协同，分担登记环节可能产生的税费及相关成本，从而降低设立门槛。”
上海博芸律师事务所主任、上海市律师协会婚姻家事专业委员会委员杨燕亭律师解释。
在补贴机制上，体现出“精准化”思路，补贴并非平均分配，而是根据家庭经济状况等因素进行差异化支持，以提高资源配置效率与制度公平性。
具体落地上强调服务流程的一站式整合与简化，通过标准化路径降低申请与办理成本，提升特殊群体获得服务的可达性与便利性。
杨燕亭律师指出，“上善”慈善信托的设立，标志着地方政府开始以更具系统性的治理思维回应特殊群体的财产保障需求。
然而，这一看似完善的模式，在实践中也有不少局限，仅浦东新区符合初步条件的自闭症家庭就有约数千户，加上其他特殊需要群体，潜在需求超过1万户。
目前“上善”慈善信托仍依赖于慈善捐赠，具有不确定性，政府财政补贴又受预算限制。
对于自闭症家庭，即使获得50%补贴，家庭仍需承担另一半税费。再加上信托管理费通常为资产价值的0.3%-0.5%/年、监察人费用，“补贴后仍然负担过重”。
“上善”模式高度依赖浦东“引领区”的特殊政策权限。关键突破：不动产信托登记绿色通道、专项税费补贴机制均基于地方性政策文件。
这些创新若要在其他地区复制，需要当地政府有同等改革意愿和资源投入。
即使信托解决了“钱”的问题，但“服务”仍然薄弱。
资金到位，自闭症人士能否获得合适、优质的日间照料、职业培训、社区融合服务，仍取决于当地服务供给水平。
不止是钱，信托是一个精心设计的微系统
要理解这一切努力，需先理清一个关键概念：我们讨论的，究竟是什么信托？
在中国，自闭症谱系障碍人士数量超过千万，背后是数千万家庭成员长期的精神与经济重压。
北京市晓更助残基金会《心智障碍者家庭现状与未来托付需求调研》揭示：家长平均需为孩子未来生活预算123万元，预计仅能维持15年基本生活。
而当这些孩子度过学龄期，46%的20-39岁心智障碍者和34%的40岁以上者长期处于“在家”安置状态，形成了“家庭养老养残”的沉重闭环。
而传统保障机制全面失灵，政府托底服务集中于学龄前和义务教育阶段，商业保险大多将自闭症列为免责条款，少子化、高流动性和家庭原子化也加剧了自闭症家庭的养老养残困境。
特需信托正是在这种系统性缺位中应运而生，它试图回答那个悬在千万家庭心头的问题：当我们老去、离去，我们自闭症的孩子如何有尊严、有保障地度过余生？
简单来说，当自闭症家庭为了孩子一生的照护而设立信托时，它最准确的名称是“特殊需要信托”（简称特需信托）。
特需信托与传统信托截然不同。普通家族信托以“财富保值增值与代际传承”为核心，而特需信托的核心使命是“构建一个超越委托人生命周期的持续性照护生态”。
如果这个信托里装入的主要财产是房子，从财产类型上，它可以被称为“不动产信托”。
如果它的设立和管理中引入了公益慈善资金与目的，就像“上善”这样，它就又具备了“慈善信托”的属性。
“不动产信托”与“慈善信托/特需信托”并不是同一套分类标准，二者并不冲突，反而可以叠加：
例如，自闭症家庭将房产装入信托进行长期管理并按需给付，从财产构成角度可称为“不动产信托”，
但从设立目的与服务对象角度，更准确的定位是“特需信托”；
若该信托同时具备公益募捐与慈善目的并符合法定要件，也可能进一步呈现慈善信托属性。
成熟的特需信托需建立“受托人-指令权人-监察人-服务方”四方制衡机制。
这一点在卢莹的信托安排中体现得尤为清晰。
她本人作为“指令权人”，负责根据儿子森森的实际生活需求发出指令；监察人则由广州市扬爱特殊孩子家长俱乐部担任，专门监督信托公司是否按约定执行。
森森在实习
这种设计实现了“人与钱分开”，让照料孩子的决策权与财产管理权相互独立、彼此监督，最大程度保障了孩子利益的纯粹性。
上海“上善”慈善信托也构建了类似的多方协同治理结构：
由浦东新区民政局承担需求审核与项目监督；
由浦东社会发展基金会统一管理捐赠资金并负责补贴发放；
由上海国际信托完成信托架构设计并开展资产管理；
由律师事务所担任监察人，实施全流程的合规监督；
同时引入社会参与机制，由爱心人士提供初始捐赠，形成可持续的公益资金来源。
杨燕亭律师指出，这种结构旨在确保信托目的不被偏离，让每一分钱都用在孩子漫长的生命历程中。
家庭分阶段规划，打破“一步到位”的焦虑
面对复杂的现实，自闭症家庭更需要一份理性、务实的行动指南。规划不应是一步到位的冲动，而应是“分阶段推进、按事件触发”的规划路径。
常见的触发事件如，父母健康状况出现变化、孩子支持需求显著升级、主要资产需要处置或迁居、地方政策试点窗口出现、家庭照护网络发生重大调整等。
在这套思路下，规划可以分为三个阶段：
第一阶段（父母约40–60岁）以“学习与准备”为主。建议参加家长组织或专业机构的特需信托讲座，完成家庭资产梳理并明确可用于长期管理的资产范围。
同时观察并筛选潜在监护人、照护支持人选以及监督与协调角色的人选（实践中常被称为监察人/保护人/监督人等），并持续跟进本地政策动态与试点信息；
如果家庭主要资产为房产，应尽早了解本地涉及不动产信托登记、税费与交易限制等规则，避免后期在执行层面“卡壳”。
这一阶段最容易被忽视、却最具决定性的一项工作是制作《受益人生活需求手册》：
系统化记录下来孩子的医疗与用药记录、
治疗与康复方案、教育与训练安排、
生活习惯与沟通方式、危险行为预案、
常用服务机构与联系人等，
并与潜在监护人、监督角色正式沟通确认，
形成可交接、可持续的照护信息体系。
第二阶段（父母约60–70岁）进入“制度固化与资产转入”阶段。
在家庭已明确长期管理目标且人选基本稳定后，正式签订信托合同及配套法律文件，办理财产转移手续（包括资金划转、不动产登记等）。
同步申请可能享受的政府补贴或慈善资助；同时建立定期审查机制，建议至少每三年做一次整体评估。
更重要的是设置“重大事件随时触发复审”的规则，以应对政策变化、家庭结构变化、核心照护人变动、孩子需求变化、或受托机构规则调整等现实情况。
第三阶段（父母70岁以上）进入“监督调整与交接准备”阶段。
定期与受托人及监督角色沟通，根据孩子需求变化调整服务内容与支出结构，完善身后事项交接清单。
在必要时引入司法或行政辅助机制以降低重大交易与财产处分风险，确保照护与资金安排在父母逐渐退出一线管理后仍能连续、稳定地运行。
在上述路线图下，不同资产结构需要差异化设计。
高资产家庭（例如总资产500万元以上），可设立涵盖不动产与现金的综合信托，平衡收益与流动性，关键是引入更强的监督与问责机制，例如设置双监督角色或分层授权，并预留合理的变更条款以适应未来政策与家庭情况的变化。
中等资产家庭（例如总资产100–500万元），策略更务实，优先考虑现金信托，谨慎评估不动产，房产一旦涉及信托登记、税费与流动性管理，执行成本会显著上升；
若必须处理房产，可结合家庭实际在“出售房产转为现金信托”、“反向抵押释放现金流”、“现金信托与服务型信托结合提升资金使用效率”等路径中选择，同时积极关注并参与地方试点，争取补贴与成本减免。
对于资产有限家庭（例如总资产100万元以下），核心建议是“政府保障为底、小额信托为骨架、慈善资源为补充”的组合策略。
必须用足政府一切福利保障，如低保，康复补贴等。
在此基础上，考虑设立一个用途聚焦的“小额指示信托”，专门用于医疗，康复训练、特地课程、紧急支出或辅助器具等，并通过票据审核、按月定额、向服务机构直接支付等方式，防止资金被挪用。
同时，尽可能链接一些慈善补贴项目与社会资源，加入家长互助组织，在集体智慧中寻找出路。 可探索“信托+保险”组合，用更小的资金撬动更稳定的保障现金流。
本文仅代表作者观点，不代表本号立场。文章版权归「大米和小米」所有，未经许可，严禁复制、转载、篡改或再发布。本号长期征集线索/稿件，一经采用，稿费从优。提供线索/投稿请联系：contents@dmhxm.com。
点击拨打大小米服务热线
有任何问题点击“阅读原文”咨询“AI顾问”——你的专属个性化AI督导，专业又懂你！
热门跟贴