来源：圆周率财经

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新鸿基地产（0016.HK）近日陷入高管停职风波。

2月3日，据界面新闻报道，新鸿基地产执行董事冯秀炎因健康理由提出请辞，新鸿基地产董事局今日接纳其辞任，并即日生效。

此前多家香港媒体报道称，新鸿基地产执行董事冯秀炎（Maureen Feng）已于2026年1月底被停职，据说与上海环贸IAPM商场营销活动招标、广告投放等业务环节的贪腐调查有关。

这是新鸿基继2012年"新地风暴"后，再次因高管涉嫌贪腐问题引发市场关注。

截止目前新鸿基地产官方尚未发布正式公告，仅表示"不予置评"。

冯秀炎于1991年加入新鸿基，2022年8月升任执行董事，负责香港及内地多个商场的运营管理，包括上海环贸IAPM、上海国金中心IFC、南京IFC等核心商业项目。她也是新鸿基执行委员会成员，在集团内部具有重要影响力。

此次停职事件正值新鸿基加速内地业务扩张的关键时期，引发市场对该公司内部治理和内地业务风险的担忧。

上海环贸IAPM商场是新鸿基在上海的核心商业项目之一，位于淮海中路商圈，2013年开业，定位高端购物中心。该项目近年来持续进行品牌调整和营销活动升级，是集团内地租金收入的重要贡献项目。

停职事件背后，新鸿基地产正面临复杂的商业环境。

从财务数据看，新鸿基内地业务已出现明显压力。2024/25财年，内地物业租赁总租金收入为57.13亿元人民币（约61.73亿港元），同比下降2%；净租金收入48.64亿港元，同比下降3.2%。

受经济增速放缓、消费分级、电商冲击等因素影响，内地商业地产租金增长普遍承压。恒隆地产、太古地产等港资企业也面临类似问题，部分项目甚至出现租金负增长。

此外，内地开发商（如华润、龙湖等）在商业地产领域快速崛起，凭借更灵活的本土化策略和成本优势，对港资企业形成竞压力。

尽管新鸿基官方称内地零售物业出租率维持在92%左右，但市场消息显示，其多个项目均面临品牌调整压力，空置率有所上升。

不难看出，新鸿基一直依赖香港物业销售和租金收入双轮驱动。

但当前香港住宅市场已进入成熟期，土地成本高企、开发周期长，利润率持续受压；内地物业销售规模有限（2024/25财年仅40亿人民币），难以成为新的增长极；租金收入增长乏力，甚至出现负增长，核心收租业务面临天花板。同时，多个筹开项目（如上海徐家汇ITC、杭州IFC等）进度不及预期。

新鸿基的转型压力本质上是传统地产开发模式面临天花板，需要寻找第二增长曲线的过程。

此次冯秀炎停职风波，既暴露了新鸿基在跨地域扩张过程中内部治理风险控制可能存在的短板，也凸显了内地商业地产市场在消费变迁与激烈竞争下的经营压力。这不仅是单一高管或单一项目的事件，更是对传统港资地产商“慢开发、重运营”模式在新时代适应性的深刻拷问。