2025年，上海大宗交易市场略有回落，累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元，同比下降15%。尽管总额有所回落，但多宗大体量核心资产的成功交易增强了商办市场的预期。
从交易规模分析，2025年单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降。本年度共录得15宗成交金额高于10亿的成交记录，而成交金额小于5亿的交易占市场成交宗数的63%。
从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，伴随着沪外国营、民营企业持续在上海布局，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。从成交区位而言，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域。
就投资者类型而言，企业和高净值人士最为活跃，交易宗数合计超76%；险资配置以28%的交易额位居第二，凸显其对大体量资产的偏好。此外，外资在沉寂半年后再度入场，虽交易宗数占比降至4%且聚焦办公，但择机布局显示其对核心城市资产信心正逐步修复。
优质办公仍受资本青睐，
多元资产加速崛起
2025年，办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。尽管整体市场保持谨慎，但地标性建筑的顺利交易反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制约。
在政策支持与退出机制不断完善的背景下，长租公寓（15%）、零售（13%）及酒店（8%）资产的交易活跃度显著提升，2025年成交额合计占大宗交易总额的36%，较2024年上升5个百分点。同时，得益于人工智能等新兴技术带来的算力需求增长，数据中心作为新型资产类别，也开始在大宗交易市场崭露头角。
政策蓄势突破，市场回暖可期
经过2025年的价格波动，各资产类别的在售项目价格锚定愈发清晰。随着市场信心的恢复，2026年资产价格的调整空间有限，预计将有更多项目入市并陆续成交。
内资买家对于上海核心地段优质商办物业以及酒店的配置需求依旧旺盛。在城市更新政策推动下，低效商办项目有望焕发新生，进一步促进2026年核心地段的交易活跃度。
零售资产包在2025年继续受到险资的大规模增持，尤其是拥有品牌效应和稳定现金流的大型购物中心。在交易模式上，保险资金与商业运营方分工明确，预计在2026年零售资产交易的趋势还会延续。与此同时，长租公寓凭借其稳定的现金流，也将持续吸引保险资金及外资机构的关注。
2025年年底，公募REITs市场迎来里程碑式的政策调整，底层资产范围增扩至办公与酒店项目，为商业地产市场注入发展动力。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“随着REITs试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。展望未来，在政策环境趋于宽松、流动性逐步释放的背景下，预计市场将迎来稳步回升。”
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