跟各位同步下近期北京行情。
（说明：大中介口径，以下均为实时行情，和很多人看到建委那个不是一回事，建委数据都是网签数据，一般比实时延迟20—30天左右）
新增挂牌：目前每日平均增加300套左右，上月同期是500套左右。
单日成交：周中单日成交200+套，上月同期是170-180左右；周末双日成交1000套（已连续3周，稳中略增），上月同期800套左右。按照整周成交看，日均成交 300套，按照大中介一半的市占率算，单日平均成交600套左右。
单日撤售：这个数据不稳定，但是可以根据每日挂牌量、成交量、新增挂牌几个数据反推。
单日撤售=新增挂牌300套-日均成交600套=-300套。
这个数据，和目前挂牌量变化，几乎是吻合的，但是因为撤售量还在快速降低，所以挂牌量很大概率年前就要下到11.5万套以内。
这个水准，已经来到了近10年房价高点的2023年4月水平的上方（2023年3月房价最高点，北京前台挂牌量是10.8万套）。
可以看这张图：
这是在售房源的历史对比，当前处在15%的低分位。
那这更低的15%是怎么来的呢？
这15%更低的挂牌量，全部来自于2023年春季市场历史高点期。
（2024年小阳春挂牌最低点是13.7万套，2025年小阳春挂牌量最低点是12.8万套，两个最低点时间均来自于3月。）
换句话说，现在的挂牌量，已经比去年、前年、大前年下半年的所有时间节点，都要低了，而且还在加速下降中。
如果年后挂牌掉到10字头，那么这个市场就非常麻烦了。
那将意味着，整个3年下跌期，所有新增抛盘的有效存量，即将全部出清。
说人话就是：北京着急卖房的人，越来越少了。
各位其实不用这么“技术流”，可以多问问身边卖房人的想法，或许更能有说服力。
如果数据按照这么走下去，这还意味着什么？
还意味着，至少不会出现2024年、2025年那样，小阳春后，价格陡然暴跌。因为数据是不会骗人的，情绪化的东西是没用的，那玩意帮不了咱们去分析市场的。
当然了，数据是数据，现在你让我定义年后的北京市场，我依然还是一句话：
仍是以刚需上车、刚改置换为主体的自住型市场。
任何国家、任何城市的房地产市场，始终是三种市场：
1.刚需、刚改主导的自住型市场；
2.刚需混以投资的慢牛型市场；
3.刚需、投资叠加大量投机的泡沫型市场。
（其实如果按人群分类，还有第四类，这类人的数量永远是最多的，这类群体叫“旁观者”，既叫旁观者，旁观者自然会看热闹不嫌事大。）
所以市场上，观望情绪，还是不少，因为刚需不需要观望，而投资和投机还不可能在这个时间全部入场。
那么对于观望者，春节前应该做什么？
几点建议：
1.做好自身风控
既然能划到观望者这一边，说明手里是有一些资金的，否则不就是旁观者了嘛。
那这些现金，至少您得守住了吧？
对于不懂的领域，一定要敬畏，别光看狼吃肉，也要知道狼挨打，很多投资品的回撤幅度，是普通人根本承受不了的。
拿着买房款，去做波动大的投资，甚至自己还不太懂，那不就是把全家脑袋，别在你一个人的裤腰带上嘛.......
2.做好预期管理
硬币总有两面，就算你运气再好，你也不敢保证每次都能翻到“反面”，对吧？
反面是下跌，正面是上涨。
北京房产，它有个比较大的特色，就算市场再差或再好，半年时间，充其量也就10个点的浮动。
对于空仓者，只需要做上涨10%的预期假设就行了，假设房价上涨10%，你是否还能买到心仪的房子，如果能，其实做个“右侧交易者”，也不算多大坏事，10%也真不算追高。
3.必须实地踩盘
如果你是个旁观者也就算了，既然是观望者，那么必须有自己的价格体系，这样应对年后市场突然的变化，你能做到心中有数。
有人说，我在网上找中介要成交数据不就行了？
上面说了，半年时间市场浮动也就10%，那这10%会因为各种综合因素的变量影响，让你对价格判断有偏差，每次实地看过房你就会发现，甚至和数据体现出来的，大相径庭。
我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。
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