近日，2026年中央一号文件正式发布，其中“严查严防违法违规购买农房宅基地”的表述，迅速引爆全网关注，成为城乡居民热议的核心话题。有人疑惑，农村房子空置不少，城里人想下乡置业为何被严管？也有人担忧，自己手里的农房流转是否合规，会不会不小心踩了政策红线？还有人好奇，严查背后，到底是为了守护什么，又在引导什么？
作为深耕民生与政策解读多年的媒体人，我不想简单复述政策条文，而是想透过这场全国性的严查行动，拆解背后的深层逻辑，剖析那些被忽视的违规陷阱，更给每一个关注农房宅基地的人，讲清楚合规的边界与出路。毕竟，这不仅关乎亿万农民的切身利益，也牵扯着城市资本、返乡人员的创业居住需求，更连着乡村振兴的根基与未来。
很多人对农房宅基地的认知，还停留在“一块地、一间房，想卖就卖、想买就买”的层面。但事实上，我国农村宅基地的性质，从根本上决定了它不能自由交易。宅基地属于农民集体所有，不是农户个人的私有财产，农户拥有的只是使用权，而且这种使用权有着严格的身份限制——仅限本集体经济组织成员享有。
这一点，并非2026年一号文件新增的规定，而是我国长期以来的法律与政策底线。《土地管理法》中早已明确，宅基地使用权的取得、行使和转让，必须符合法律规定，非本集体成员无权取得或变相取得宅基地使用权。此前，自然资源部、农业农村部也曾联合发文，严禁城镇居民下乡购买宅基地和农房，禁止任何变相分配给非集体成员的操作。
既然政策早已明确，为何违规购买农房宅基地的现象屡禁不止，甚至需要中央一号文件再次重申、从严严查？答案，藏在城乡发展的失衡与利益的驱动中。随着乡村振兴战略的推进，农村的基础设施不断完善，生态环境持续优化，越来越多的城里人向往乡村的田园生活，希望能在农村购置一套农房，用于养老、度假或休闲。
与此同时，部分农村居民看到了其中的“商机”，愿意私下将自家的农房或宅基地卖给城里人，换取一笔可观的收入。还有一些资本嗅到了利益，通过各种变相手段，进入农村圈占宅基地，用于建设别墅、私人会馆、小产权房等，试图通过炒作宅基地赚取高额利润。更有少数基层干部或经商有成的返乡人员，利用自身影响力或权力，违规占用宅基地，建设远超规定面积的豪宅，甚至一户多宅，侵占集体资源。
中国农业大学一位专注农民问题研究的教授曾分析，违规购买农房宅基地的人群，大致可以分为三类。一类是经商有成的返乡人员，本意是回乡修葺祖宅、落叶归根，却在建设过程中违规扩大占地面积，修建豪华别墅，超出了“一户一宅”和面积管控的要求。另一类是个别官员，利用自身影响力进行利益交换，在老家或风景优美的农村地区，违规占地建设豪宅、庄园，享受乡村资源的同时，也破坏了政策的公平性。还有一类是少数村干部，利用手中的权力，违规审批宅基地，甚至自己违法购买村民的宅基地，建设超标住房，侵占集体和村民的利益。
这些违规行为，看似是“你情我愿”的交易，看似是个人对生活品质的追求，实则隐藏着巨大的隐患，也伤害了最广大农民的根本利益。宅基地对农民而言，从来都不只是一间房子、一块土地，而是安身立命的根基，是“最后保障线”。它承载着农民的居住需求，也承载着农民对土地的情感寄托，更关系到农民在城市化进程中，不会失去安身立命之本。
如果任由非集体成员违规购买宅基地，任由资本无序进入农村圈地，最终的结果，很可能是部分农民在短期利益的驱动下，卖掉自己的宅基地和农房，失去了最基本的居住保障，未来的生活将面临巨大风险。同时，有限的宅基地资源会被外部人员大量占用，那些真正符合条件、需要申请宅基地的本村村民，可能无法获得宅基地，加剧农村地区在土地使用、公共资源分配等方面的矛盾，影响农村社会的和谐稳定。更严重的是，一些违规行为还会触碰永久基本农田、生态保护红线，破坏农村的生态环境和耕地资源，违背我国坚守耕地保护红线、保障粮食安全的基本国策。
正是看到了这些隐患，2026年中央一号文件才再次强调，要严查严防违法违规购买农房宅基地，强化宅基地与建房审批管理，全链条从严整治，对违规行为严肃追责问责。这场严查行动，不是“一阵风”，也不是“一刀切”，而是有明确的整治重点，精准打击那些触碰红线的违规行为，同时也为合法合规的流转与闲置盘活，留下了足够的空间。
很多人不清楚，到底哪些行为属于违规购买农房宅基地，容易不小心踩坑。其实，除了最直接的非本集体成员购买农房、宅基地之外，还有很多变相的违规行为，往往被人们忽视，却同样会受到严厉查处。
最常见的一种变相违规，就是以合作建房、长期租赁、以租代售等名义，实质进行农房宅基地的买卖。比如，一些城里人不想直接购买农房，就与农村村民签订所谓的“合作建房协议”，由城里人出资，村民出地，建成后双方“共享”房屋使用权，但本质上，是城里人通过这种方式，变相获得了宅基地的使用权，违反了宅基地的身份限制规定。还有一些人，签订长达20年以上的“长期租赁合同”，甚至约定“永久租赁”，一次性支付高额租金，名义上是租赁，实际上是变相买卖，因为这种长期租赁，已经超出了正常租赁的范畴，本质上是转让宅基地的使用权。
还有一种违规行为，是资本违规开发宅基地。一些企业或个人，利用宅基地建设非农设施，比如在宅基地上建设别墅、私人会馆、度假村，甚至建设小产权房、商品住宅，对外出售或出租，赚取高额利润。这种行为，不仅违反了宅基地的使用用途规定——宅基地只能用于村民居住，不能用于商业开发，还会大量占用农村土地资源，破坏农村的整体规划和生态环境，是此次严查的重点之一。
除此之外，借流转之名、行买卖之实的行为，也在严查范围之内。宅基地的合法流转，仅限于本集体内部符合“一户一宅”条件的成员之间，而一些人却打着“流转”“入股联营”的幌子，将宅基地使用权高价转让给非集体成员，本质上就是变相买卖，同样违反了政策规定。还有一些村民，通过虚假分户的方式，骗取宅基地审批，然后将多出来的宅基地违规出售给他人；或者未批先建、批少建多，超出规定面积建设住房，甚至改变住宅用途，用于商业经营，这些行为，都属于违规行为，都会被从严查处。
值得注意的是，此次严查行动，不仅针对普通村民和外部人员的违规行为，还会对基层干部的违规审批、纵容包庇等行为，一并从严追责。一些基层干部，无视政策规定，违规为非集体成员审批宅基地，或者对辖区内的违规购买、违规建房行为视而不见、纵容包庇，甚至自身参与违规占地，这些行为，不仅破坏了政策的严肃性和公平性，还损害了政府的公信力，此次都会被纳入整治范围，一经查实，绝不姑息。
很多人可能会问，一旦触碰这些违规红线，会面临什么样的后果？其实，违规购买农房宅基地的后果，远比很多人想象的要严重，不仅可能“钱房两空”，还可能面临行政甚至刑事处罚。
首先，私下签订的交易协议是无效的。因为违规购买农房宅基地的行为，违反了法律的强制性规定，所以双方签订的买卖协议、租赁协议、合作建房协议等，自始无效，不受法律保护。这就意味着，如果双方发生纠纷，比如城里人支付了房款，村民反悔不想卖房，或者房屋面临征收拆迁，城里人无法凭借这份无效协议，维护自己的权益，最终很可能陷入“钱房两空”的困境。同时，这种无效交易，也无法办理确权登记，即使购买了农房，也无法获得不动产权证书，无法真正拥有房屋的所有权和宅基地的使用权。
其次，违规建筑可能会被拆除、恢复原状。对于违规占用宅基地建设的住房，尤其是占用永久基本农田、生态保护红线建设的住房，或者未批先建、批少建多的超标住房，相关部门会责令限期拆除，恢复土地原状。如果拒不执行，相关部门会依法强制拆除，由此产生的损失，由违规者自行承担。比如，一些城里人违规在农村建设别墅，一旦被查实，别墅会被拆除，之前投入的建设资金，也会全部打了水漂。
除此之外，违规者还可能面临罚款、没收违法所得等行政处罚。对于违规购买、违规占用宅基地的行为，相关部门会根据违规情节的轻重，对违规者处以罚款，没收违法所得。如果是基层干部违规审批、纵容包庇，还会受到党纪政务处分，情节严重的，会被撤销职务，甚至追究法律责任。
更严重的是，一些情节恶劣的违规行为，还可能触犯刑法，面临刑事处罚。比如，违规占用耕地建房，破坏耕地资源，情节严重的，会构成非法占用农用地罪；非法转让、倒卖宅基地使用权，情节严重的，会构成非法转让、倒卖土地使用权罪，这些行为，都会被依法追究刑事责任，留下案底，影响自己和家人的正常生活。
看到这里，很多人可能会产生疑问：严查违规购买农房宅基地，是不是意味着农村的农房和宅基地，就不能流转、不能盘活了？是不是意味着城里人想下乡居住、创业，就完全没有可能了？答案当然是否定的。
此次严查行动，核心不是“管死”宅基地，而是“规范”宅基地的使用和流转，守住集体所有、成员专属的底线，同时盘活闲置的农房和宅基地资源，让其真正为农民增收、乡村振兴服务。严查违规行为与规范合法流转，从来都不是对立的，而是相辅相成的——只有严厉打击违规行为，才能维护合法流转的秩序，才能让真正符合条件的人，通过合规渠道，享受宅基地带来的红利。
对于农村村民而言，合法合规使用宅基地、流转农房，是保障自身权益的前提。宅基地的合法流转，仅限于本集体内部符合“一户一宅”条件的成员之间，而且流转必须经过村集体的同意，并办理相关的备案手续。比如，本村村民因为进城落户，不再需要农村的农房，可以将农房转让给本村符合宅基地申请条件的村民，双方签订合法的转让协议，经过村集体备案后，即可办理确权登记手续，保障双方的权益。
同时，对于长期在城镇定居、无意保留宅基地的村民，也可以通过自愿有偿退出的方式，将宅基地交还给村集体，获得相应的补偿。补偿标准由各地省级政府制定，不同地区的补偿标准有所不同，一般会根据宅基地的面积、地理位置等因素综合确定。这种方式，既可以让村民实现资产变现，安心在城市安家置业，也可以让村集体将闲置的宅基地重新分配给有需要的村民，或者盘活利用，实现资源的合理配置。
对于城里人、返乡创业人员等非集体成员而言，虽然不能违规购买农房和宅基地，但并不意味着无法享受乡村的资源，无法在乡村居住、创业。一号文件明确提出，要探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式，这就为非集体成员进入乡村，提供了合规的路径。
最合规、最稳妥的方式，就是租赁农村的闲置农房。非集体成员可以与农村村民签订合法的租赁合同，租赁村民的闲置农房，用于居住、度假，或者用于发展乡村旅游、康养、文创等产业。需要注意的是，租赁合同的期限，最长不能超过20年，超过部分无效；同时，租赁期间，不能改变房屋的用途，不能违规扩建、改建房屋，更不能将租赁的农房转租、转售给他人，否则会构成违规，面临相关处罚。
比如，一些退休干部、教师，想回到乡村养老、发挥余热，可以租赁村民的闲置农房，稍加装修后用于居住，同时可以利用自己的专业知识，为乡村的教育、文化事业贡献力量；一些创业者，想在乡村发展民宿、文创产业，可以与村民签订租赁协议，租赁多户闲置农房，经过村集体同意和相关部门审批后，合法经营，既可以实现自己的创业梦想，也可以带动村民增收，助力乡村振兴。
除此之外，非集体成员还可以通过入股、合作的方式，参与乡村产业发展，但不能涉及宅基地的买卖和变相买卖。比如，创业者可以与村集体、农户合作，利用集体经营性建设用地，发展乡村旅游、农产品加工等产业，通过入股的方式，分享产业发展的红利，这种方式，既合规合法，又能实现多方共赢。
这里需要特别提醒的是，集体经营性建设用地与宅基地，是两个完全不同的概念，不能混淆。集体经营性建设用地，是指村集体用于发展产业、商业的土地，经过村民会议同意后，可以入市交易，引入外部资本合作开发，优先用于发展集体经济和乡村产业，但严禁用于建设商品住宅。而宅基地，是用于村民居住的土地，不能用于商业开发，也不能自由入市交易。
此次严查违规购买农房宅基地，不仅需要相关部门从严执法、加强监管，更需要每一个人树立合规意识，守住政策红线。对于农村村民而言，要认清宅基地的保障属性，不要被短期利益诱惑，违规出售、出租自己的宅基地和农房，否则最终可能得不偿失，失去自己的安身立命之本；对于非集体成员而言，要摒弃“下乡买地建房”的想法，通过合规的租赁、合作等方式，进入乡村，不要心存侥幸，试图通过变相手段违规获取宅基地使用权，否则会面临严重的法律后果；对于基层干部而言，要坚守职责底线，严格按照政策规定，审批宅基地，严查辖区内的违规行为，不要利用权力谋取私利，否则会受到严肃追责。
从政策执行层面来看，此次严查行动，将构建起“乡镇主责、村级初审、县级备案”的审批管理体系，强化对宅基地建房审批的全流程监管，严控“一户一宅”和面积超标问题，确保审批流程公开透明，接受村民和社会的监督。同时，相关部门将建立联动排查机制，开展专项整治行动，对未批先建、批少建多、虚假分户、违规出租转让等行为，进行全面排查，发现一起、查处一起，形成长效监管机制，防止违规行为反弹回潮。
此外，相关部门还将加强对农村集体“三资”的管理，整治集体“三资”管理中存在的漏洞和问题，规范村级用工、财务管理等环节，防止少数村干部利用权力侵占集体资源、违规审批宅基地。同时，将加大政策宣传力度，通过村广播、宣传栏、短视频等多种方式，向村民和社会公众，普及宅基地相关的法律政策，让大家清楚了解政策红线、违规后果和合规路径，引导大家自觉遵守政策规定，主动抵制违规行为。
其实，严查违规购买农房宅基地的背后，是国家对农民权益的守护，是对乡村振兴根基的巩固，更是对城乡协调发展的引导。乡村振兴，不是资本的无序涌入，不是少数人的利益狂欢，而是要让农民成为乡村振兴的主体，让农村的资源真正为农民服务，让乡村成为宜居宜业的家园。
宅基地，承载着农民的乡愁，承载着乡村的未来。守住宅基地的红线，就是守住农民的幸福底线，就是守住乡村振兴的根基。严查违规行为，不是要“管死”乡村的发展，而是要为乡村的发展，营造一个合规、公平、有序的环境，让闲置的农房和宅基地资源，真正活起来、用起来，让农民真正受益，让乡村真正实现可持续发展。
对于每一个人而言，无论是农村村民，还是城里人、创业者，都应该尊重政策、遵守法律，守住宅基地的红线，通过合规的方式，参与乡村建设、享受乡村红利。不要心存侥幸，试图触碰政策红线，否则最终只会得不偿失。
随着严查行动的深入推进，违规购买农房宅基地的行为，将得到有效遏制，宅基地的管理和流转，将更加规范有序。相信在政策的引导和各方的共同努力下，农村的宅基地资源，将得到更合理的利用，农民的权益将得到更有力的保障，乡村将变得更加美丽、宜居、宜业，乡村振兴的宏伟蓝图，也将一步步变为现实。
最后，提醒每一个关注农房宅基地的人：红线不能碰，合规才是正道。无论是买卖、租赁，还是流转、利用农房和宅基地，一定要先了解政策、遵守法律，确认自身行为合规合法，才能避免不必要的损失，才能真正守护好自己的权益，才能在乡村振兴的浪潮中，实现自身价值与乡村发展的共赢。
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