京基璟誉府是深圳罗湖区中高端改善型精装住宅，合同约定 2026 年 10 月 30 日精装交付，业主评价优缺分明，整体满意度 4.2/5，适合地缘刚需与改善家庭，对居住密度敏感者需谨慎。以下是详细介绍：
项目档次
定位：中高端改善型住宅，低于罗湖红山核心区豪宅（如金茂府 9 万 +/㎡），但高于龙岗、坪山同类型项目，面向预算充足的刚需及改善家庭。
开发商：京基集团（国家一级资质）开发，曾打造京基 100 等地标项目，品质有保障。
设计标准：外立面采用 LOW-E 中空玻璃 + 铝板线条，公区配置 10 米挑高大门、6 米入户大堂及近 1 万㎡艺术园林。精装交付标准约 5000 元 /㎡，含德国 De Dietrich 厨电、智能家居系统、中央空调等。
社区情况：回迁户占比高（约 70%-82%），商品房仅 489 套，社区文化融合难度大，可能影响二手流通性。
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交房时间
合同时间：合同约定交房时间为 2026 年 10 月 30 日（精装交付）。
工程进度：2024 年 9 月住宅主体封顶，当前室内精装与园林配套施工中，工程完成度超 90%，暂无提前交付通知。
业主真实评价反馈
正面评价
交通便捷：步行可达 5 号线布心站和 5、7 号线换乘站太安站，自驾能快速衔接丹平快速、坂银通道等，日常出行高效。
教育优质：自带 18 班幼儿园，中小学划入包含翠园东晓创新学校、布心中学等优质学校的大学区，适配刚需家庭对优质教育的需求。
品质与服务好：高层业主对深圳水库和梧桐山的景观赞不绝口，京基自持物业的 24 小时安保、及时的维修保洁服务，以及社区组织的各类业主活动，大幅提升了居住幸福感。
负面反馈
高容积率问题：60 层超高层楼栋密集，低楼层业主反映采光、通风和私密性差，且部分楼栋梯户比不合理，早高峰电梯等待时间长。
社区氛围顾虑：回迁户占比高，业主担忧这会拉低社区居住纯粹性，后续可能引发物业管理、社区氛围维护等方面的矛盾，甚至影响房产保值。
隐性问题：车位配比不足让业主担心未来停车难；周边旧改施工预计持续到 2030 年，短期内的噪音和粉尘干扰也让不少业主不满；还有家长顾虑大学区政策的不确定性。
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