2026年刚过了一个月，楼市就传来了好消息：
一是，1月二手房成交量创去年5月以来的新高；
二是，二手房成交价约5.78万/㎡，已连续2个月上涨。
这让很多人开始怀疑：
今年楼市是不是要回暖了？
@深圳买房计划 观察发现，近期学区房涨价的情况较为明显，或是带动这一轮房价上涨的主要动力。
▲数据来源：行舟深房
近期就有不少买房人急切寻求合适的学区房：
▲近期不少人考虑买学区房
而同时，也有业主后悔在年前就卖了房，觉得“卖早了”：
▲有人认为自己卖在2025年9月，是楼市低点 | 图源： @大馋丫头集散地
▲有人2025年四季度卖了房却后悔 | 图源：@Holly在港观察
对此，有网友认为：
“及时止损、现金在手更重要，明年你就会感谢自己卖早了”。
也有人觉得：
“现在跟风卖掉好房子，未来肯定会后悔。”
你怎么看？
半个月成交价涨超10%！
学区房又行了？
涨价的学区房里，涨幅最高的是福田香蜜湖的财富广场。
小区49㎡的房源，1月13日成交价不过约468万，到1月21日，就已经涨至520万。
一周左右，涨价约52万、涨幅约11%。
▲一周多时间，涨价约52万 | 图源：行舟深房（下同）
这一小区属于深圳外国语小学+深圳高级中学南校区初中部，是非常不错的学区，加上小区有很多小户型房源，购房门槛相对较低、成交比较活跃。
这类小户型学区房的成交，往往更能及时反映市场变化。
比如福田华强北的赛格公寓、罗湖翠竹的愉天小区、科技园的瑞铧苑等等，都在近期呈现涨价趋势。
而大户型方面，福田百花的“老破大”长城花园，最近也难得涨价。
▲小区成交最低点约6.73万/㎡，目前约7.31万/㎡ | 图源：贝壳找房
具体来看，约88㎡的户型，12月底时总价约595万，1月已经涨至约618万。
10天内涨了20+万。
▲一周多时间，涨价20+万
小区楼龄超过40年，但由于在百花小学+深圳实验学校学区内，价格比寻常老小区要高不少。
综合来看，学区房近期市场特点是：
1、量价齐涨
2、涨价速度快、涨幅小
甚至有些传统名校学区，从去年四季度开始就涨价，比如百花片区，近半年涨幅就超过26%。
▲百花/香蜜湖/翠竹等学区都有明显涨价
真的要回暖？
还是“每年惯例”？
那么，这样涨价的情况，到底是回暖的苗头，还是季节性波动呢？
整体来看，国家统计局1月的房价还没出炉，只能参考机构数据——深圳乐有家研究中心数据显示，1月房价约微涨0.5%，达到约5.78万元/㎡。
但如果纵向对比，年初涨价几乎已经是“定律”：
2024年2月，二手房价环比微涨约1.5%；
2025年2月，环比微涨约2%。
所以，也建议卖房的朋友尽量在年初卖房，议价空间会稍微大些。
▲深圳近2年月度住宅成交变化
要说今年有什么特别的：
一是出现的时间更早。
今年，“小阳春”在春节前就出现。虽然今年过年时间比去年晚，但其实只比2024年晚了一周左右，但今年的小阳春几乎是从12月底就开始了。
二是涨幅小、持续时间长。
今年价格上涨的趋势已经维持了2个月，比前两年都长，但涨幅也相对较小——2个月下来上涨约1.4%，比前两年稍小。
三是成交量上涨明显。
不管是对比前一个月，还是同比2024年1/2月、2025年1/2月，今年1月二手房的成交量都更多。
那么，这样的涨势到底是不是回暖呢？
最稳妥的方法，就是等2月之后，看3-4月是否能维持趋势。
而就目前来看，涨价的片区还是少数。
据深圳乐有家研究中心数据，1月全市超过130个片区中，仅19个片区挂牌价环比微涨、4个片区持平，其中近半数都集中在福田/南山。
其他上百个片区仍在跌价。
你觉得接下来房价会怎么走？
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