人类的悲欢并不相通，楼市的两极分化，更是如此。
5年前的2021年，广州楼市正处于千万级豪宅的爆发期。
10万/平只是豪宅的入门门槛，彼时全市单价稳站10万+的小区多达56个，其中包括大家耳熟能详的标杆：
珠江别墅25万＋、侨鑫汇悦台30万＋、尚东柏悦府27万＋、凯旋新世界20万＋、颐德公馆23万＋、天銮16万＋....
当年，千万级豪宅成交量突破2500套，全市96个小区荣登指导价名单，多个名场面历历在目。
而如今，广州能稳占10万+的小区仅剩23个，5年间减少了30个。
10万/平，从曾经的豪宅起步线，变成如今广州楼市的分水岭。
有人坚守高位，有人黯然失守，背后却是市场逻辑的彻底重构。
01.
5年缩水一半
10万+小区仅剩“零头”
要读懂广州10万+小区的变迁，核心数据最具说服力。
梳理2021年与2026年对比，两组对比尤为扎心：
从数量上看，2021年广州单价10万+的二手小区共50多个，覆盖天河、越秀、海珠、荔湾、白云等核心区域。
天河以37个稳占全市第一，与其它区形成断档式差距。
其中，珠江新城就占了23个，占比达61%，同时也占了全市10万+小区的46%，绝对的宇宙中心。
紧随其后，越秀有5个小区上榜，海珠有4个，白云2个，荔湾则仅有一个。
到了2026年，全市10万+小区骤降至25个。
珠江新城板块仅剩12个小区坚守，但法拉利老了还是法拉利，其全市占比依然有48%。
其它区域和板块就更不好受了：
天河北，由7个→1个；天河公园5个→1个；华景新城2个→0个。
越秀和白云仅剩一个入围，荔湾直接被剔除出局。
海珠却是例外，10万+小区数量从4个变成6个，是唯一一个能做到逆流而上的。
从成交规模看，2021年广州单价10万+住宅年成交289套，而2025年，10万+房源全年成交仅98套，较2021年降幅达66%，流动性显著萎缩。
更值得关注的还有价格韧性差异。
2021年，多数10万+小区的市场均价集中在10-15万/平，价差相对有限。
2025年，坚守10万+的小区分化严重，顶豪如侨鑫汇悦台仍能维持20万/平以上的成交价，而部分刚过线的小区均价仅10-12万/平，随时面临失守风险。
02.
谁守住了10万大关
谁在黯然掉队
如今，广州仍能保持均价10万+的小区，主要集中在核心地段+稀缺资源+优质产品的优势，缺一不可。
要不就第一梯队的顶豪标杆，汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府这些。
其中汇悦台作为广州豪宅天花板，2025年大部分房源成交价格还是能超20万/平。
即便在市场低迷期，高楼层江景房源仍能卖出25万/平以上的价格。
要么就是具有不可替代的绝对稀缺资源代表。
珠江新城城央别墅，珠江别墅最近就挂出一套建面约353㎡双拼别墅，挂牌价9800万，单价约27.76万/平。
要知道，珠江别墅在2024年成交过一套建面约367平双拼，折合单价25.29万/平，创下当年全市二手房成交单价TOP3，相比2021年高峰几乎没太大波动。
还有珠江新城的标杆改善型小区，也有守住10万大关的代表。
比如中海花城湾，虽然近两年价格偶有出现波动，但当前成交均价还是能站稳10万/平的及格线。
天河公园、天河北这些上一次轮动的热门板块，价格坚挺着在10万+/平的只有一个次新盘，有学位+公园资源加持的新世界天逸。
其它区能站稳10万+/平的代表就少之又少了。
海珠是新军突起的尖子生，中海映澜台、琶洲樾、琶洲南TOD都是近两年交付的项目，已经出现12万+/平的整体均价。
不过都是新挂牌较多，普遍的成交价还有待市场检验。
而5年间，有约30个小区从10万+阵营跌落，其中不乏曾经的顶流，最具代表性的有三类：
1、老牌顶豪跳水选手。
曾被誉为“海珠一哥”的保利天悦，2021巅峰时期单价达17万/平，2025同款户型跌至9.5万/平，5年直接缩水了1600多万。
而平台上大量200平以下户型，挂牌单价在10万左右，成交价再讲讲跌穿10万不是梦......
还有粤海丽江花园，也是没啥大毛病，却被强行跳水的典型代表。
该楼盘高位时单价曾到过14万+，目前7万左右的单价，相当于从高位跌去50%，在珠江新城东属于“腰斩价”，相比周边誉峰、观园等豪宅，现在上车门槛更低。
2、红利炒作退潮代表。
这些小区，一开始依托板块的红利，被炒房客利用高杠杆涌入，推动房价快速上涨形成泡沫。
典型如保利心语，本来只是珠江新城刚需盘，21年被炒上14万+/平的天价。
后来市场收紧，投资客难以通过杠杆撬动交易，流动性大幅下降，自然被市场打回原形，如今市场均价在7万/平上下徘徊。
3、产品老化的淘汰代表。
例如越秀，曾经凭借学位和地段优势，多个老牌豪宅小区单价可以维持在10-12万/平，但因户型老旧、配套滞后等问题，在市场冲击下现成交价已跌至7-8万/平。
虽有部分优质房源仍能卖出10万+，但整体均价已降至分水岭。
广州10万+小区的数量变迁，本质是市场慢慢回归理性，好房子被重新看见的过程。
前有新规落地，对老豪宅形成降纬打击，后有供给激增，富人选择面广了，直接导致市场分化。
琶洲南TOD、保利玥玺湾、保利天奕、保利天曜等等新项目，形成群雄逐鹿的格局。
曾经，10万/平是身份的象征。
现在，10万/平成为对小区地段、资源、产品力的综合考验，只有真正具备核心价值，具备“唯一性”的小区，才能在分化市场中站稳脚跟。
那些仅靠地段红利、无独特优势的小区，在当前市场冲击下，失守只是时间问题。
热门跟贴