2026开年上海政府下场收购老破小，绝非单纯“救市”，而是一套兼顾民生、市场与城市发展的组合拳。这一动作释放的信号很明确，既托底了核心区楼市流动性，也为后续楼市走向定了调。
一、政府收购的核心目的：多赢的市场化布局
首先是快速补位核心区保租房缺口。以前上海的保租房八成在中环外，而科创产业回归都市后，大量年轻人想住得离市中心职场近，新建保租房周期太长，直接收购老破小能快速装修入市，精准匹配“交通便捷、配套成熟”的租住需求，还能完成保租房供应指标。
其次是激活置换链条，托底市场流动性。这本质是“以旧换新”的闭环操作：老破小业主卖房拿房票，只能在本区买新房或二手房（各区细则有差异），资金由银行监管直接打给开发商。既帮业主解决了老破小出手难的问题，又帮开发商去库存，让楼市交易链动起来。
再者是低成本推进城市更新。内环内老破小动迁成本极高，政府收购不用给补贴，还能靠租售比2.5%以上的收益盈利。等某片区收房达到一定规模，就能以“大房东”身份统筹开发，优化城市界面，比传统拆迁高效得多。
最后是稳定市场预期，规避非理性波动。政府收购价相当于官方定价基准，能避免市场情绪导致的房价大起大落，同时也释放了对核心区楼市“阶段性底部”的判断，给市场注入信心。
二、对老百姓的影响：有人受益，有人受限
对老破小业主来说，利大于弊。一方面有了官方兜底的出手渠道，不用再担心房子砸手里，置换新房更顺畅；另一方面收购价虽可能低于挂牌价，但胜在交易规范、透明，不用折腾议价、防坑。不过要注意房票限制，比如浦东只能买区内新房，部分区域房票有效期仅1年，灵活性不足。
对租房族尤其是青年人才，是重大利好。以前想租市中心配套全的房子，要么价格高，要么房源少，政府收购后会新增一批地段好、租金适中的保租房，通勤和生活都更方便，不用再为了便宜住远郊。
对购房者来说，信号意义大于实际影响。明确了“地段比房龄重要”，内环内核心资源房有保底价值，而非核心区的老破小可能更难出手；同时政策会向刚改倾斜，想改善住房的家庭，后续可能有更多便利政策。
三、未来楼市走向：分化加剧，局部企稳
第一，分化会越来越明显。“三道红线”终结意味着楼市风险基本出清，接下来是价值回归。核心区、配套成熟的房子有政府托底和资源稀缺性支撑，能稳住价值；而非核心区、房龄老、配套差的房子，可能逐渐失去流动性，甚至没有保值空间。
第二，政策重心转向刚改。刚需刺激已见顶，未来会聚焦改善型需求，类似上海“以旧换新”的政策可能在更多城市试点，帮助有置换需求的家庭盘活存量房产。
第三，四季度或现局部拐点。上海这次收购是对底部信心的确认，后续随着置换链激活、保租房补位，核心区楼市可能在四季度逐渐走稳，但不会出现普涨，只会是局部企稳。
总结来说，政府收购老破小不是“救市”，而是用市场化手段优化资源配置。对老百姓而言，核心是认清房子的价值核心——地段和配套；对楼市而言，告别普涨时代，精准布局、理性判断才是关键。
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