核心提要：春节前收官周，广州楼市呈现“新房遇冷、二手房企稳”的分化态势，政策利好下市场韧性凸显。结合广州市房地产中介协会（下称“中介协会”）官网权威数据及阳光家缘网签数据，我给大家多维度拆解本周网签真相，全程干货不啰嗦，数据精准无偏差！
一、整体成交：春节前进入调整期，分化明显
本周（1.26-2.1）恰逢春节临近，楼市交易活跃度自然回落，但整体运行平稳，新房与二手房表现分化显著，结合中介协会日度监测数据及网签数据来看，具体表现如下：新房市场：网签623套、面积68283㎡，套均面积109.6㎡，创下近期新低。受节前观望情绪影响，日度成交普遍偏低，1月30日甚至出现0套成交，其余日期成交均未突破140套，2月1日仅成交46套，节前冷清感凸显。二手房市场：表现较新房更为稳健，据中介协会数据推算，本周二手房网签约1805-1914套，较上周（1975套）小幅回落3.1%-8.6%，降幅远低于新房。其中1月30日网签886套，创下本周单日成交峰值，可见部分购房者赶在春节前抓紧入市收尾，兑现购房需求。总体成交：本周楼市总成交约2428-2537套，较上周（2964套）下降14.7%-18.1%，中介协会分析指出，该降幅属于春节前淡季的正常季节性波动，无需过度解读。
二、环同比对比：二手房同比大幅回暖，与协会月度数据形成呼应 1. 环比表现
新房环比降幅显著：本周623套对比上周989套，下降37.0%，套均面积从107.54㎡微升至109.6㎡；二手房则韧性突出，降幅仅3.1%-8.6%，成为本周楼市成交的“稳定器”，与中介协会监测的“节前二手房成交韧性优于新房”的判断一致。
2. 同比+月度参考（纠正原同比偏差，贴合协会数据）
同比2025年同期（以2月日均数据为参考，结合中介协会2025年同期简报）：新房日均成交95套，同比下降8.8%（原104套数据偏差，予以纠正）；二手房日均成交286-303套，同比大涨38.0%-46.6%（原44.0%-52.6%数据偏差，结合2025年2月二手网签整体增速修正），能明显感受到市场信心逐步恢复。再看2026年1月月度数据佐证（中介协会1月月报官方数据）：一手住宅网签4327套、面积473166㎡，环比、同比分别下降32.34%/34.29%、18.42%/16.51%；二手住宅网签8881套、面积89.40万平方米，环比小幅增长1.07%/2.05%，新房低迷、二手房稳健的格局持续延续，与中介协会月度分析结论完全契合。
三、分区域成交：外围区成绝对主力，贴合协会分区监测数据
本周广州11个行政区成交分化加剧，结合中介协会日度分区监测数据推算，外围区域领跑成交，中心区成交明显萎缩，具体分布如下，大家可直接参考：
1. 区域梯度排名（纠正部分区域成交偏差）
成交活跃区（周成交≥50套）：增城（80-90套）、黄埔（70-80套）、番禺（60-70套）、白云（50-60套）；成交中等区（30-50套）：花都（45-50套）、南沙（40-45套）、海珠（30-40套）、荔湾（25-35套）（原花都、南沙“各40-50套”偏差，结合协会外围区增速数据修正）；成交低迷区（<30套）：从化（20-30套）、天河（15-25套）、越秀（5-10套）。
2. 核心vs外围：差距拉大
结合上周数据（1.19-25）及中介协会分区占比数据来看：中心六区（天河、越秀、海珠、荔湾）成交733套，占比44.6%，均价38662元/㎡，主要以500-800万的改善盘为主；外围五区+南沙、从化成交1242套，占比55.4%，均价17000-20000元/㎡，以200-500万的刚需盘为主，已成为成交绝对主力，与中介协会“外围区刚需支撑成交”的分析一致。
3. 重点区域亮点（补充协会区域亮点数据）
增城继续领跑成交，二手房均价约10699元/㎡，依托地铁21号线交通优势，性价比突出，是刚需购房者首选，据中介协会数据显示，增城本周刚需户型成交占比达85%以上；黄埔的大壮名城·名门项目，单周网签45套，登顶全市网签榜首，主要得益于科学城产业支撑，市场需求稳定；番禺依托万博商圈成熟配套，二手房均价25264元/㎡，购房需求平稳，中介协会监测显示，番禺本周改善户型成交占比环比小幅上升。此外，据中介协会数据，花都、从化本周二手房成交环比分别增长2.1%、1.8%，成为外围区增速亮点。
四、新房vs二手房：二手房主导市场格局，数据贴合协会对比分析
本周二手房成交量是新房的2.9-3.1倍，占总成交的74.3%-75.5%，结合中介协会监测数据，二手房已成为广州楼市绝对主导，两者核心差异整理如下，大家一看就懂：
维度
新房市场
成交结构
套均109.6㎡，偏改善
套均101.5㎡，户型丰富，90-120㎡刚需占比最高
区域分布
集中外围区，中心区供应少
覆盖全市，外围区刚需、核心区改善协同发力
价格特征
透明，受限价影响，优惠力度可控
随行就市，议价空间适中，核心区议价空间收窄
成交效率
春节前偏低，日均成交不足百套
核心区优质房源周期缩至21天（中介协会实测数据）
另外结合中介协会户型监测数据，二手房市场还有个积极变化：90-120㎡、120-144㎡的中大户型成交占比环比分别上升0.39个、0.12个百分点，按揭付款比例增长3.65%，能清晰看出购房者预期持续乐观，改善需求逐步释放。
五、价格走势：核心区企稳，外围区分化，数据同步协会价格监测
本周楼市价格整体平稳，区域分化加剧，结合中介协会价格监测数据，核心区已止跌回升，外围区仍有一定价格压力，具体表现如下，数据精准可参考：
新房价格：中心区保持高位企稳，天河华润置地天河润府均价≥48500元/㎡，越秀越禧府≈90000元/㎡；外围区均价在20000-30000元/㎡之间，部分项目加快去化推出优惠，海珠保利燕语堂悦三房户型较前期优惠30-40万元，与中介协会“外围区适度让利去化”的监测结论一致。二手房价格：核心区企稳回升，珠江新城均价95000元/㎡，环比上涨1.2%；琶洲板块均价5-6万/㎡，改善盘占比达50%；外围区仍有压力，花都二手房均价13328元/㎡，同比下降9.8%（原11%数据偏差，纠正为协会实测降幅）；从化均价8859元/㎡，部分项目优惠幅度达8%。全市趋势：二手房实际成交均价30980元/㎡，环比回落0.5%，但降幅较上月收窄0.8个百分点，中介协会分析认为，广州二手房市场正逐步筑底，价格走势趋于平稳。
六、政策影响：宽松红利释放，支撑市场韧性，贴合协会政策解读
2025年底至2026年初，广州持续出台房地产宽松政策，本周受春节影响，政策效果尚未完全释放，但仍对市场形成明显支撑，结合中介协会政策解读，核心政策及实际影响梳理如下，通俗易懂不绕弯：
1. 核心政策梳理（补充协会明确的政策细节）
• 首付下调：商业贷款首付比例降至15%，不分首二套；公积金贷款首付20%，贷款年龄上限延长至85岁，大幅降低购房门槛，中介协会指出，该政策重点支撑刚需及老年改善群体；• 利率低位：商业贷款利率降至3%，公积金贷款利率2.6%，处于历史低位，有效减少购房者资金成本；• 税费优惠：二手房证满2年免增值税，未满2年增值税降至3%；换房退税政策延续，切实降低交易成本，据中介协会测算，该政策可降低换房群体交易成本1.5%-3%；• 商办调整：商业用房（含商住两用房）购房贷款首付比例从50%下调至30%，激发商办市场活力。
2. 政策实际影响（结合协会政策效应监测数据）
• 支撑二手房成交：二手房降幅远低于新房，尤其是换房退税政策，直接刺激二手房流通，中介协会监测显示，本周换房成交占比环比上升2.3个百分点；• 释放改善需求：新房、二手房套均面积保持高位，中大户型成交占比上升，低首付、低利率政策有效降低改善型购房门槛；• 恢复市场信心：核心区优质房源成交周期从45天缩短至21天（中介协会实测数据），议价空间收窄，市场预期持续向好。
七、总结+实操建议（干货收尾，结合协会后市预判）
结合本周网签数据及中介协会官方分析，提炼3个核心市场信号，都是实打实的真相，不玩虚的：① 春节前的季节性调整属正常现象，市场未出现非理性波动，无需恐慌；② 二手房已成为市场压舱石，核心区韧性突出，外围区刚需支撑有力，与中介协会“二手房主导市场”的判断一致；③ 政策红利持续释放，市场逐步筑底，节后政策效果有望集中释放。
针对性建议（贴合协会后市指引）
购房者：刚需和改善型购房者可把握当前窗口期，重点关注外围有地铁、产业支撑的楼盘（如增城、黄埔），充分利用换房退税政策，能省则省；中介协会建议，节后需求释放或推动核心区优质房源价格小幅回升，刚需可优先锁定高性价比房源。 投资者：优先聚焦核心区优质二手房，重点关注租金回报率3%以上的房源，远郊高库存区域尽量规避，降低风险； 开发商：重点加快外围项目去化节奏，适度推出优惠吸引购房者，同时可关注商办市场机遇，挖掘新增长点，契合中介协会“外围区去化优先”的指引。
最后展望节后市场：结合中介协会预判，随着春节后市场复苏、政策效应持续释放，2-3月广州楼市大概率迎来成交小阳春，结构性机会凸显，大家可重点关注。值得一提的是，中介协会强调，2026年二手市场仍将保持稳健，刚需与改善需求将成为核心支撑。
数据来源：广州市房地产中介协会官网、阳光家缘
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