来源：凤凰网房产 作者：王婷婷
“我是刚需，我要结婚，必须买房！我是刚需，孩子要读书，怎能不买房？”……有没有发现，近年这种“刚需”发言越来越少。
当年把那些讲“房价会跌”的砖家，骂几条街的人也越来越少。当然，要说房价涨，还是会被骂“砖家”。
在房价下跌的这几年，买房的不敢买、卖房的不敢卖；怕房价再跌、也怕房价大涨，有些人的心态越来越慌乱和焦灼。
那未来房子到底买不买、卖不卖？面对这个问题不少人可能充满纠结，数据则十分直白——
领先美日的“住房拥有率”开始下降
还敢买房吗？
国盛证券最新一份房地产报告推断：2025年我国住房拥有率高于90%，远超日本(77%)、美国(65%)。
这个数据稳居全球前列。国盛证券认为，因为我国传统的家庭观念和对“居者有其屋”的重视，投资渠道匮乏导致房产成为主要投资选择等。
但要知道，2019年央行公布的我国住房拥有率是——96%。户均拥有住房1.5套，即全国的平均水准是“每家都不止1套房”。
相比之下可以看到，2025年的住房拥有率已经明显下滑。
而这背后，“分子”新增自有住房(产权算自己的商品房)的家庭在减少，因为敢买房的人越来越少了；“分母”城镇住宅总面积不断增加，因为房子越建越多，截至2025年末我国商品房待售面积已增至76632万平方米。
成都外企职员周旭告诉凤凰网房产，她前年初200多万买的一环内恒大某小区的房子，今年同户型挂牌价已经跌到170万以下了，等于亏掉了她一年的工资。这使得她妹妹即使结婚想买房，也一直犹豫不决，怕买了就跌，每月背的房贷还比租金高。
这种犹豫当然很常见，反映在数据里更直观：
2025年二季度央行城镇储户问卷调查显示，倾向于“更多储蓄”的人占比高达63.8%，创历史新高；而愿意买房的人，处于历史低水位。
要知道2008-2015年居民购房意愿比例在15.2%左右，现在比例还在降低。2025年多个机构调查显示，一线城市购房意愿甚至低于15%，三四线城市更是不足12%。
投资购房比08年还低
不敢卖了？
如果说买房人的犹豫是“怕亏”，卖房人的纠结就是“怕卖亏”。
深圳业主陈姐手里那套308㎡的湾玺豪宅，2025年4月挂牌时6200万，8月已经降到1900万，短短102天降价超4300万，降价幅度都能在二三线城市买两套大平层了。可即便如此，这套房子的带看次数只有14次，最后成交时买家还在反复压价。让人不得不感叹一声“真不敢卖房！”
这种“不敢卖”，藏在另一组数据里：
国盛证券指出，近年来房地产逐渐调整，居民购房意愿明显下降，2024-2040年新房投资需求已经为0、甚至为负。也即前期出于投资性需求购房的多套房家庭，在下行期出售多余房产。
要知道根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)报告，2008-2018年Q1，我国投资性需求占比由19.6%升至50.3%。这意味着，当前的住房投资需求，已经远远低于2008年。
简单讲，2008年即使世界金融危机在前、“大刀阔斧”的限制性政策在后，也还有人想着“抄底买房赚钱”。但2025年，更多人在忙着“卖掉多余房子止损”。
“追涨杀跌”
不敢买也不敢卖
当前，卖家怕卖太亏，买家怕买了继续跌，供需两端陷入“谁都不敢动”的僵局。
其实，无论是买房人的犹豫，还是卖房人的纠结，本质上都是同一种心理：追涨杀跌。就像炒股时“买涨不买跌”，楼市里这种心态更明显。
2018年楼市火热时，有人砸锅卖铁凑首付，有人刷爆信用卡加杠杆，甚至有人信奉“用尽所有渠道借钱买房”的心法，因为大多数人都相信“买到就是赚到”。可当前风向变了，更多人相信“房子晚买一年就省几万，比一年存款还多”。
这种心态背后，有对房价上涨的悲观预判，有对投资回报的焦虑。某种意义上，现在能吸引买房人的，与其说是楼市的预期，不如说是房子本身——想买一套房来改善居住条件。
所以打破“不敢买也不敢卖”的僵局，除了靠市场真正回升，就是“好房子”的真正到来。
因而对于卖方而言，如果未来楼市不会再有普涨的机会，那么只有品质过硬，才能留住价值、才能吸引买方。
但对于普通购房者而言，别把楼市当股市，居住才是核心。
因为把楼市当成股市，本身就是个误区——2008年买房的人看似“抄底成功”，本质是因为当时城镇化还在加速，当前住房已从“短缺”转向“结构性过剩”，再抱着“靠房子发财”的想法，难免会失望。
楼市的涨跌就像天气，有晴有雨，但日子是自己的。与其跟着市场慌，不如跟着需求走——毕竟，房子是用来住的，不是用来“焦虑”的。
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