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北京西，海淀・保利半壁店瑞璟佳苑
项目位于海淀西四环，五路居地铁口西侧700米，分东西区 03 ，04两个地块，
03地块1-4号楼2026 年 1 月 26 日取得预售许可证（京房售证字 (2026) 1 号），是北京 2026 年首张预售证 ，预计今年3月份入市。
1月26日，北京2026年新建商品房首张预售证下发，保利海淀半壁店项目——瑞璟佳苑预售证正式公示，本次预售范围是位于西区HD00-2201-0003地块的1、2、3、4栋楼，位于地块北边的两排，临近北侧铁路。共计78套房源，占总规划套数的23.64%。
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图源京城楼花
此次取证的产品包括建面约164平方米-208平方米的平层四居和建面约270平方米-278平方米的复式。
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按照预售证信息，此次取证房源中整体拟售均价约12.6万/㎡，最低总价的房源一套1501.16万；单价最高的是4号楼，这栋楼也是项目中唯一的总高4层的楼栋。4#楼1单元的顶层复式拟售单价达到了14.763万元/平方米，单套总价高达约4087.73万元。
一般来讲，项目的预售证备案价格，是以后项目能卖到的最高价，但是可以根据市场情况合理打折，所以开发商愿意让备案价高一些，可以进退有余。
2025年5月20日，海淀半壁店地块成功出让，海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体参与竞拍，最终由保利+建工联合体以45.45亿元成功竞得，溢价率11.95%。楼面价约7.84万/㎡。
依据项目的预售价格和竞拍时候的楼面地价情况，预计未来项目的实际成交价格将在11万/㎡左右。
项目位于海淀区田村半壁店，紧邻西四环，直线距离不足1公里。地块区位交通优势明显，西部为6号线田村地铁站，其中与地铁站直线距离最近约1000米。东部为6号线五路居地铁站其中与地铁站直线距离最近约800米，可快速连接北京西部各商务区。此外，附近还规划有12号线田村停车场站。虽然地块周边生活配套相对完善，居住氛围成熟，但城市界面较为老旧，高端改善氛围不足。西侧老旧社区、东侧待提升的河岸景观，以及附近军用机场的噪声，可能影响部分购房者的决策。
同区域改善新盘的竞争、价格挤压，也将分流部分改善客群。北京隅海岄网签均价约8.58万，中建海宸元境网签均价约8.37万。海淀宝山村元境和海岄将是瑞璟佳苑的直接竞争对手，他们位置同处海淀西四环到西五环之间，共用地铁六号线，直线距离约3.5公里。
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刚刚过去的2025年，海淀一直在北京楼市的聚光灯下。去年海淀供应超过五千套新建住宅，是2024全年供应量的十倍多，在北京各行政区中仅次于通州和朝阳，也是近十年海淀新建住宅供应的高峰。
而且这些新盘位置都相当优越，直接拉动海淀新房的成交均价站上10万+，达到了历史高点。从各项目的竞争结果来看，也是均价10万+豪宅反而卖的更好。和樾望雲、和樾玉鳴、建发海晏三个项目不仅在排行榜上遥遥领先，销售表现也非常不错，永丰南的海开颐海澐颂去化率也达到78%。
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2025年海淀区新入市项目网签去化率情况
数据来源：CRIC数据库
从上面的去化率可以看出，2025年海淀已经入市的项目还有不少房源可以选择，加之海开拿下的上地0702地块、树村中海安澜北京、保利半壁店项目，今年海淀新房供应相对充裕。
现今海淀楼市各项目表现不一，从功德寺的大热到永丰南北走向分化，宝山低温，还有翠湖的惨淡，朱房从高光到逐渐承压，市场的分化还在持续。
在此背景下，2026年海淀供地计划“提质缩量”：商品住宅用地仅有3宗，总计约18公顷。分别为朱房二期城中村改造项目资金平衡地块、四季青镇西冉片区、西北旺D1地块。正是对市场现状的回应：通过减少新增供应，为存量项目去化赢得时间和空间。
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