2025年，天津新房成交“缩量”，但有一类新房的成交份额却还在增长——
200-300万的新洋房！
全年成交1.2万套，占总量的21.4%，比2024还提高2.4%。
聚焦到“分界线”（市区外，外环内）上，200-300万新盘成交2331套，环比涨了2%。
2025年，天津新房成交套数TOP10中，4个都是这类产品。
果真是叫好又叫座。
为什么，市区外，外环内的洋房的成交份额还在扩大呢？
第一，位置紧贴市区，能共享市区配套，不离开原有生活半径，改善人群愿意“多迈一步”。
第二，有“低地价”的优势，也就具备了更充足的产品投入空间。
特别是住宅新规后，产品后发优势越来越强。
甚至2万+的楼盘都能配置3000平米的会所，几乎成为“豪宅平替”。
第三，土地容积率降低，分界线上出现大量洋房。
天津人有洋房情结，改善人群更热衷于洋房。
最关键的，市区环城的购买力集中在200-300万之间。
“分界线”的洋房，地段不错、产品更好、总价适配，与外溢改善需求“一拍即合”，销量自然高。
2026年“分界线”上200-300万的改善洋房还在“补货”，一批新玩家即将上线。
改善人群有更多选择，赶紧提前mark起来！
西青
2026年，西青区的分界线终于要发力了，有两个值得期待的纯新盘。
城投水西N地块
城投水西N地块，是踩在分界线芯儿里的纯新盘。
规划已经公布，是5-11层的纯洋房社区。
户均面积大约110多平米，以中等户型为主。
王兰庄地块
王兰庄地块1.3的容积率，成交楼面价1.15万/平米，又是一个标准的改善地块。
据了解，是绿城代建，预计出现4-10层的洋房。
参照这个楼面价，它的洋房价格能低于 2.5万/平米 。
除了地缘，还能吸引南开和河西老梅江的外溢。
北辰
格调观骊
马上要开盘的是格调观骊，位置紧邻红桥。
格调观骊效果图
产品规划为小高层和洋房。
正在排卡升级阶段，预计3月首开。
洋房带外跨阳台。
格调观骊效果图
首开楼栋为小高层5号楼和12号楼，面积为80、89、109平米，放风1.9万/平米。
洋房11号楼和13号楼，面积为125、139平米，放风2.3万/平米。
125平米总价预计280万起。
格调观骊户型图
此外，地块周边的25、30、31号地也是格调代建。
容积率均为1.4，同样为纯洋房社区。
东丽
金茂津滨大道10号地
金茂津滨大道10号地紧邻地铁10号线方山道站，预计4月启动。
接棒上东金茂锦棠，由5栋小高层和8栋洋房组成。
带外跨阳台，户均面积为119平米，改善的圈层更纯粹。
预计101平米起步，最大到150平米左右。
据了解，金茂有意在此地块落地2.0版棠系产品，产品会继续创新。
金茂津滨大道40号地效果图
金地海河柳林41号地
海河柳林41号地包含两个子地块，容积率分别为1.7和1.9。
已确定由金地代建，南向能看海河。
预计今年上半年首开入市。
天房绿城成林道地块
天房绿城成林道地块，规划为全洋房社区，共328户。
已确定由绿城代建，面积为95、108、117、125平米。
预计春节后启动，4月开放售楼处。
津南
海河柳林60号地
津南的海河柳林板块，是个新的分界线板块，与河西一路之隔。
目前已出让两宗土地。
其中60号地规划已出，要做小高层+洋房产品。
小高层户均面积为158平米，预计会引入代建。
海河柳林59号地
海河柳林59号地于2025年2月出让，拿地房企是环澳房地产，后期会引入代建房企。
这块地在60号地北侧，紧邻柳林公园。
容积率2.1，很适合做改善洋房。
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