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在北京城市副中心建设的宏大画卷中，张家湾设计小镇正逐渐成为一片备受瞩目的热土。
随着产业与规划的不断落地，这里对高品质人居的需求也日益凸显。近期，由北投集团开发的北投栖澐湾项目正式亮相，以其独特的开发历程、贴近新政的产品调整以及颇具吸引力的价格段，为关注副中心发展的购房者提供了一个新的选择。
从“云帆汀澜”到“栖澐湾”：一次顺应市场的产品革新
北投栖澐湾的故事始于2023年6月，其前身项目地块由北投置业以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/平方米。
项目最初以“云帆汀澜”为名，但在取得预售证后并未急于入市，而是经历了近两年的潜心调整。
直到北京市关于“新时代好房子”的设计导则逐步落地，项目抓住了调规的契机，从总体规划、户型设计到社区配套进行了全面优化，最终更名为“栖澐湾”重新面世。
此次调整的核心在于摒弃了部分传统设计，增加了开敞阳台等符合新规的配置，打造更贴近当下改善需求的住宅产品。
区位与配套：副中心文旅板块的潜力之地
项目坐落于通州张家湾设计小镇，属于北京城市副中心11组团。这一片区被定位为设计、智慧与活力小镇，产业规划明确，已吸引众多设计类企业入驻，具备长期的发展潜力。
对于居民日常生活而言，项目的交通与生态资源是其亮点。轨道交通方面，项目距离在建中的M101号线张家湾站仅约200米，该线路预计2027年建成，未来可便捷换乘，连通副中心与中心城区。
生态休闲方面，项目北侧直线距离约1公里便是占地广阔的城市绿心森林公园，园内集聚了图书馆、剧院、博物馆等三大文化设施，提供了高水准的公共文化空间。
此外，周边约3公里生活圈内，还环绕着环球影城度假区、大运河森林公园等文旅目的地，生活场景丰富。
产品解析：刚改为主的户型与精装交付
北投栖澐湾社区由24栋4至15层的洋房及小高层组成，容积率控制在2.2，是一个规模适中的低密社区。目前首推西区，产品线覆盖了从79平方米到140平方米的三至四居，主要面向刚需和首次改善家庭。
在户型设计上，项目在调规后进行了针对性优化。例如，将原先的75平方米两居升级为79平方米三居，改变了餐厅对卫生间的格局，并增加了家政空间，实用性提升。
主力三居户型普遍采用南向通透或三面宽布局，部分户型设计了进深约1.5-1.8米的内嵌式阳台，此类阳台通常按一半面积计算，提升了空间附加值。项目为精装修交付，据资料显示，装修标准中包含了中央空调和新风系统。
园林与社区：融入“好房子”理念的规划思路
在社区内部，项目规划试图体现“好房子”所倡导的宜居与互动理念。园林设计提出了一轴一环五园和四季客厅等概念，通过层次丰富的景观，营造归家仪式感和全龄活动空间。
同时，社区内规划有下沉式会所、邻里共享空间等配套，促进社区交往，打造新烟火社区。
市场横比：价格优势与客观审视
在当前通州新房市场中，北投栖澐湾最直接的吸引力来自于其价格。项目销售均价预计在3.5万至4万元/平方米区间，起步总价控制得较低。
这与项目期房5.5万元/平方米的指导价之间存在一定空间，相较于副中心核心区或配套更成熟的板块，这样的价格门槛无疑更容易上车。
总体而言，北投栖澐湾是一个特点鲜明的项目。
它承载了副中心特定发展板块的规划前景，享受未来的轨道交通和生态文化资源。
其产品经过调整，努力向新的宜居标准靠拢，并以相对亲民的价格切入市场。
对于在通州工作、或看好副中心长远发展，且预算有限的刚需及刚改家庭来说，它确实是一个值得实地考察和研究的选项。
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