地铁+TOD，改写嘉禾望岗的命运
近段时间，嘉禾望岗突然爆火出圈。
先是海来阿木的《嘉禾望岗》播放量突破10亿，再到广州市长亲自接梗，各地城市疯狂跟帖，然后是人民日报、新华社相继发声。
一个原本普通的地铁站，迅速成为广州的城市符号，甚至上升到一个全国性话题。
表面看，嘉禾望岗之所以引发共鸣，是因为它被称为“分手车站”，承载着无数人抵达、离开、相聚、分别的人生岔路口。
但真正值得追问的是：为什么偏偏是嘉禾望岗？
很多人不知道的是，20多年前，嘉禾望岗还是一片农田，随着地铁开通和TOD的建设，才改变了这里。
直到嘉禾望岗成为2/3/14号线的换乘枢纽，下接越秀天河海珠白云，上连从化、花都、增城，更是北机场、南高铁的中途站。
这样的位置，决定了它成为人群高频经过、人生节点高度叠加的地方，情感在流动中，不断重复放大，最终被看见。
所以，嘉禾望岗的故事绝不是偶然，而是广州地铁 TOD 在拉升城市骨架、聚合人群流动的过程中，自然生成的一处情感节点。
嘉禾望岗真正开始改命，是在2010年。
2010年9月，新广州2号线（嘉禾望岗-广州南站）全线开通，嘉禾望岗站正式登上历史舞台。
3号线北延段通车，南北两条骨干线路在此交汇，嘉禾望岗的交通格局被瞬间打开。
“20分钟到机场，30分钟直达体育西，50分钟到南站”，这种便捷的地铁通勤，让嘉禾望岗成为无数广漂进入广州后的第一站，人群开始聚集。
但交通到位，不等于城市立刻成型，彼时官方有一个很直白的描述：地铁通车之初，（嘉禾望岗）周边还是典型城郊结合风貌。
真正的变化，发生在随后的十年。
围绕站点半径约800米，嘉禾望岗进入了一种“加速生长”的状态，产业、商业、学校、居住配套连片发展：
更重要的是，年轻人口规模和密度同步抬升，为城市注入无限活力。
据统计，嘉禾街道常住人口十年增长约158%，实际管理人口已经去到了23万，其中超70%为20-40岁左右的青年群体。
如果说，多线交汇赋予了嘉禾望岗顶流体质，那么真正决定它能否持续走高的，是TOD。
通过TOD“站城一体”的开发逻辑，地铁带来的短期通勤人流，被转化为长期居住与消费人口，城市功能围绕站点同步生长，资源不再只是经过，而是留下来。
地铁+TOD，城市倍速扩张的加速器
而更重要的是，广州还可以有千千万万个嘉禾望岗。
地铁+TOD模式，并非广州独有，但广州绝对是跑在全国前边的。
一方面，广州TOD的布局很广，和地铁路网的扩张相辅相成。
广州地铁历程将在今年突破800公里，近几年里程增量排在全国第一；
与此同时，全市累计规划近200个TOD项目，其中十三五期间已获批73个TOD，覆盖市内11区、沿线城际铁路沿线土地。
还有一点或许很多人不知道，广州地铁地产拿地数量、金额也是全市前三（自2017年以来）。
| 数据来源：克而瑞
当然，懂得都懂，它更是隐藏的“土储大佬”，大部分地块的核心度都非常高。
这意味着什么？
对比下隔壁深圳，截至2024年上半年，已建及在建TOD项目31个，代建项目15个。
布局广、大规模的TOD系统，相当于给城市发展开了一个超级加速器。
大家要知道，城市发展到一定阶段，再扩张只能缓慢延展，单点扩散，速度起不来，格局撑不开，就好比珠城，30年过去了，才开始了东进历程。
但广州地铁TOD却带来了破局之道：
先布局枢纽级小单元，再用高密度、高效率的轨道路网将其强力连接，由点成网，由网成势，对城市的牵引呈现倍数级放大。
还是以嘉禾望岗举例，如果没有这样的枢纽级TOD，从白云机场到天河就会有很多真空带，人流物流无法联通，何谈合作？资源更无法扎根。
反过来说，如果没有三条地铁线铺开格局，嘉禾望岗也聚合不了这么庞大的人流，对资源的吸引力同样会下降。
地铁与TOD，就像一组缺一不可的组合拳。
另一方面，地铁TOD模式是在不断进化的，最新的5.0时代，已经细化到以“人”为尺度。
广州是国内最早发展TOD的城市，先发优势巨大，从1.0到5.0，你能看到TOD的站位越来越高，触角越来越广，颗粒度越来越细。
最新的5.0时代，是“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化全盘高阶塑造模式。
怎么理解？
和从前相比，一个是多了高铁，第二个是把价值链条向产业端延伸。
前者，是进一步打开了广州TOD的触角，以前TOD的影响力可能是市内，最多是大湾区，但有了高铁，TOD的手足以伸向全国各地。
后者，则耦合了广州城市从“制造业立市”转向“智造 + 未来产业”的转型升级路径。
而最终的落脚点，是更好地服务于城市的每个人。
很简单，人才是城市第一生产力，哪怕最高端的生产要素，如果无法吸引人才落地，那城市也只会空心化。
TOD5.0时代，如何为每个广州人提高生活层面的可达性、多样性与幸福感，是一个终极命题。
TOD上的好房子，广州人居升级的吹哨者
或许，一个更好理解的切口，就是广州地铁地产打造的TOD好房子。
2025年，是广州地铁地产全面开花的一年，珑曜上城、珑岄上城以及江玥上城，百发百中，在当下市场非常罕见。
从根本来看，广州地铁地产并不是在“做几个好项目”，而是重塑了一个TOD人居超级底盘，是广州人居迭代的“吹哨人”。
几个重点：
其一，是用“百年地铁”的工程标准来造房。
直白点说，就是把修地铁时那套长期可靠 + 全流程管控的工程逻辑，迁移到住宅开发里。
TOD住宅并不只是广州地铁地产可以做，但从基因上看，它一定是最契合的企业。
广州地铁地产综合开发全流程一体化模式，不仅降低时间和土地成本，更重要的是，它是体系内最懂TOD技术标准和运行逻辑的开发主体。
仅以盖板建设为例，其技术门槛就覆盖结构安全、施工组织、运营维护、消防系统、防渗漏与振动控制等一整套“硬功夫”。
当这套标准被平移到住宅品质上，本身就形成了明显的代际差距。
其二，学铁商齐全，品牌学校资源的彻底前置。
相比前几年的项目，广州地铁地产25年新盘，大部分自带品牌学校，在开盘前就已经敲定了学校品牌。
比如珑曜上城，开盘前引入了九年制广外附；江玥上城，样板间没开，就已经确定了培英九年制学校。
学校建设进度也很快，珑曜上城的广外附，去年9月30日就已经封顶了。
| 实拍图
这就是对客户需求的精准洞悉了。
现在的市场，学区就是主要购买动力，一所家门口的好学校，覆盖小学到初中，既是确定性，更是莫大的便捷性。
其三，低密度的TOD公园大盘。
从近年广州地铁地产拿地动作来看，有一个很明显的趋势，就是密度越来越低。
25年拿的地，容积率去到了1字头，广州新城二期地块是1.39，到了槎头TOD地块，直接干到了1.18。
低密度地块，最直接的影响是，每一户能享受的土地和公共资源变多了，直接撕碎大家对TOD住宅都是高容高密的标签。
比如江玥上城，既能享受2公里长的滨江公园带，很多楼栋还能做到无遮挡望江，后排的叠院更只有5层高。
| 江玥上城效果图，仅供示意，以实际交付为准
高效率的TOD，居然可以同时兼容低密、公园生态，城市的快节奏和慢生活在这里无缝融合。
其四，敢于创新，拿出高使用率、高品质的产品。
去年，广州地铁地产的每个新盘，都给到了市场惊喜，辨识度很高。
珑岄上城入市时，72平3+1空间、125平专梯入户11层小高层，都直接颠覆了老黄埔标准。
到了江玥上城，首推的139平一线江景类四代宅，还有三面都是花园，花园比房子还大的叠院，在市场上完全找不到竞品。
当然，高使用率只是其中一个维度，广州地铁地产在社区打造、交付标准也做了升级。
广州地铁地产的体系内，总价500-600万产品，会所体量、外立面设计、梯户比等，足以比肩千万级豪宅。
其五，有温度、有特色的服务和关怀。
以前，这一点可能会想到广州地铁地产配备的地铁入户通道，出了闸门就是家门。
当然，这一点本就是地铁体系内的专属资源，别人想学也学不来。
但到今年，广州地铁地产做出了进一步探索，依托地铁生活圈资源，为业主提供服务。
25年4月，广州地铁地产成立了专门的社群品牌“悠街坊”。
同时，其与广州地铁建设管理有限公司、广州大剧院、广东省工艺美术有限公司及广州地铁博物馆等伙伴签约，打造地铁研学团、探轨先锋、文化艺站、城市肌腱四大IP。
当很多企业对社群的理解还停留在会所内办展，广州地铁地产将社群权益从社区内部延伸至更广阔的生活场景，还避免了同质化。
| 青少年地铁研学团
社群运营的效果，几乎是立竿见影的。
去年暑假，广州地铁地产联合举办「首届TOD业主悠街坊社群文化季」，组织社群活动超过60场，参与人数超千人！
当社区活动真正触达个体，其价值并不止于一时热闹，而是在人群之间形成持续的情感连接。
所以我们才会说，每一座TOD，都可以成为嘉禾望岗。
正是因为TOD的存在，嘉禾望岗才不会只是情感分手站，而是可奔赴的目的地。
因为这里不止是一个人流的枢纽，更是城市发展的节点，年轻人打拼的安乐窝。
而随着地铁TOD的发展，未来的广州，还会有更多个“嘉禾望岗站”，被熟知、被解读，被刻入城市记忆里。
如果说，城市能有多大，就看它的手可以伸到多长；那广州地铁地产TOD，则证明地铁延伸的不仅是距离，更是城市与人的情感联结。
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