文/大顺（杨丙顺）

1月31日上午，我去参加朋友公司办的 OPC 闭门会。现场有一位酒店服务员——她之前已经买过一套公寓，我也鼓励她继续往下买。

但她一开口就说：
“大顺，我其实挺想再买，但我被物业费吓到了。我甚至想转去买住宅。”

很多公寓新手，第一次真正开始算账，都是卡在这一步。

1）她的问题很真实：房子挺满意，唯一不爽——物业费像“割肉”

她买的是双地铁上盖的公寓，面积 60多平，物业费 约4元/㎡。

物业费：60多平 × 4元 ≈ 每月240多

一年物业费：3000元左右

她现在租金：2300元/月

她说得特别直白：
“大顺，我一年差不多要拿出1个多月房租给物业，心里就是不舒服。”

我完全理解。因为你每个月都在付，它的痛感特别强。

但我也知道：这类痛感，最容易把人带进一个更贵的坑里——用‘省物业费’当理由，去做更不划算的资产选择。

2）我先帮她把“当初买入的收益率”算清楚

她说当时买入是“50多万”，现在租金2300。

我们按常见区间算一下（给你一个直观范围）：

年租金：2300 × 12 = 27600元

若当时总价 52万：年化租金回报 ≈ 27600 / 520000 = 5.3%

若当时总价 55万：年化租金回报 ≈ 27600 / 550000 = 5.0%

也就是说：
她当初买入时，大概率就是“5%左右的租金回报”。

现在市场价 42-43万，租金仍在2300左右——
租金回报反而更高了。（只是她账面浮亏，情绪被影响）

但她把注意力全放在“每月那300多物业费”上。

3）她说：住宅物业费更便宜，所以我想买老破小

她给的理由听起来很对：

住宅物业费：1-2元/㎡，60平也就 100来块

有的更夸张，一年不到500

她说：
“你看，同样60平，一个月我少付一半物业费，肯定住宅更划算。”

我点头：“对，住宅物业费确实更便宜。”
然后我问了她一句，直接把她问沉默了：

“那你买这套公寓的钱，能全款买到同面积住宅吗？”

她笑了：
“肯定不行啊。”

4）关键来了：你为了省每年两三千物业费，愿意多花50万买住宅吗？

她自己把住宅价格说出来了：

住宅50-60平，动辄 80-100万

公寓现在 40多万，算上税费也就 45万以内

我就把这个对比摆在她面前：

住宅比公寓贵：大概率要多花 50万

住宅物业费一年省多少？
公寓一年约4000，住宅一年约1500（按高一点算）
一年也就省 2500 左右

然后我说了最扎心、但最真实的一句：

你为了省一年2500，去多花50万。
50万 ÷ 2500 = 200年。
相当于你要活200年，才能把“省下的物业费”省回来。

她当场就尴尬地笑了。

因为这不是观点，这是算术。

5）她又说：住宅首付低，公寓首付高——我告诉她：这才是最大的“幻觉”

她说：
“住宅首付低啊，我压力小；公寓首付高。”

我说：
“你这句话，听起来像在占便宜，其实是在给银行打工。”

我反问她：

你是愿意：
A）拿45万全款买公寓，每月租金2300-2400直接到手；
还是
B）拿45万当住宅首付，然后背30年贷款，每月还月供？

我们用一个非常常见的情形来算（只做演示）：

假设住宅总价90万，你首付45万，贷款45万

若利率按4%、30年等额本息
月供约 2148元/月

你住宅租金如果也是 2400元/月（很多老破小真就这个水平）

那你每个月剩下多少？

2400 - 2148 = 252元

还没算：

空置期

维修

物业费

你自己的时间精力成本

我看着她说：

你以为“首付低”是轻松，实际上是把自己锁进了30年的月供里。
你不是在收租，你是在替银行完成被动收入。

她那种“想明白了”的表情，我太熟悉了。

6）她最后说：公寓税费高，我怕以后卖出不划算

这个担心也正常。于是我现场给她讲了一个最底层的逻辑：

税费不是你该怕的东西。
你该怕的是：你买的资产根本赚不到钱。

如果不增值，很多情况下你主要面对的就是契税等基础成本；
如果增值了，那税费本质上就是——你和国家合伙做生意，赚了分利润。

我给她举了一个“算得懂”的例子（只做演示）：

假设未来增值 10万

你按约 24% 的利润分配理解（个税/土增等合并口径演示）
你给出去大概 2.4万

你自己还剩 7.6万

我问她一句：

你未来卖房，少卖2.4万，是让你在乎呢？还是让您多赚10万，你更在乎呢？

她马上说：
“那肯定是多赚10万更重要。我总不会为了节省自己的2.4万少赚10万吧！”

所以我跟她说一句总结：

税费高不可怕。
可怕的是你为了逃避税费，去买了一个根本不增值、也不高收益的资产。

结尾：她为什么当场加我微信？

因为她突然看懂了：
公寓投资人和普通人的差异，从来不是“懂不懂物业费”。
而是——

普通人盯着每月几百块的支出心疼

投资人盯着几十万的资金效率

物业费贵不贵？贵。
但如果你为了“省物业费”，去多压几十万本金、去背30年贷款、去换一个同租金但更低资金效率的资产——
那不是省钱，那是“用小聪明换大代价”。

你有没有同样的顾虑？

你是不是也觉得公寓物业费贵？

你是不是也想过“要不买住宅算了”？

你是不是也被“首付低”这三个字诱惑过？

如果有，把你的情况发我：预算、期望租金、能不能接受贷款。
我用同样的方法，帮你把账算到你“心里踏实”为止。