深圳有个朋友最近收到银行短信，房贷利率从百分之4.2降到了百分之2.95，相当于每个月利息减少了1000多块，照理来说，这本是一件高兴事，然而如今的他却彻夜难眠。
朋友苦笑着说：“月供是轻松了，可名下两套房子租入蒸发了100多万。”
而且别以为这只是个别现象，其实，从公布的数据中就可以看出，享受着低利率，却亏损百万的人不在少数，
数据显示，全国城镇超45%的家庭拥有两套甚至更多房产，对于他们来说，利率一路下降，持有房子的压力确实比以前更轻了，
但不得不面临资产贬值，债务失衡，金融动荡三大风险。
一，利率跌破3%背后的真相
这几年公积金房贷利率也在持续下降，经多次调整以后，首套房5年以下（含5年）贷款利率只要2.1%，5年以上2.6%；二套房5年以下（含5年）2.525%，5年以上3.075%。
表面看是政策利好，其实背后反映的是楼市供需关系变了——只有市场持续低迷时，银行才会不断降低利率刺激购买。
数据已经说的明明白白：2025年全国商品房待售面积达到7.6亿平方米，比前一年增加近10%；全国二手房挂牌量超过730万套，百城二手房均价从1.6万降到了1.3万。
市场已经供过于求，这就是为什么利率跌破3%反而敲响了警钟。
二，三大风险正在逼近
1、你的房子正在“悄悄缩水”
房贷利率跌破3%的同时，房价也在加速下跌。深圳、广州这样的一线城市房价较高峰期下浮20%，部分区域价格较峰值更是腰斩。比如鹤岗化趋势蔓延，有的地方两房一厅只要几万块就能买入。
甚至某核心学区房，高峰期近10万/㎡，现在只要六七万，武汉光谷某楼盘，曾经2.5万/㎡也要靠手速，如今1.3万/㎡也无人问津…
更可怕的是三四线城市的“死亡螺旋”：
银行降利率 → 想刺激大家买房 → 买房的人还是不多 → 房价继续跌 → 利率再降……
徐州一位业主卖房，挂牌价从120万一路割肉割到了80万，仍旧没人多看一眼，最后不得已沦为法拍，业主首付没了，房子没了，还倒欠银行30多万。
贝壳研究院数据显示：2025年三四线城市法拍房数量同比增长37%，其中60%法拍房已成“负资产”。
这对于那些手里有多套房的家庭来说，他们也很难避开这种趋势，毕竟大部分资产都押在房子里，房价一跌，资产缩水想逃也逃不掉。
2、债务失衡：月供压力可能不降反升
别被低利率蒙蔽了双眼！央行数据显示，2025年居民部门杠杆率上升到72%，北上广深近37%家庭月供超过收入60%。
南京有对夫妻的经历就给我们上了一课：
他们的房贷利率虽然从百分之5.6降到了百分之2.95，月供减少了2500多，但房子市值却蒸发了170多万。
还有更让人后怕的“低利率幻觉”。去年一位大厂程序员，看利率低就借钱多买了一套房，结果才三个月就被公司优化，月供缺口一夜之间扩大到1.8万。
国际货币基金组织（IMF）测算显示，中国家庭债务收入比已突破140%，远超90%的国际警戒线。
3、金融风险，可能波及每个人
低利率环境正在冲击金融系统的稳定性。某股份制银行爆出惊人数据：利率低于3%的房贷，坏账率是市场平均的2倍。河南某城商行甚至有23%的贷款超过风险控制线。
这场景，还真有点像2008年美国金融危机的前兆。
更关键的是，银行手里作为抵押物的房子，其评估价值已普遍低于贷款总余额——一旦暴雷，就会触发强制拍卖，并可能引发资产价格螺旋式下跌。
三，普通人该守住自己的钱袋子？
记住下面三点，不一定能让你赚大钱，但至少能帮你避开一些坑：
第一，打破房产迷信。别把所有的钱全压在房子里，这样太危险，多元化配置才能将风险降到最低。
第二，筑牢债务防火墙。月供控制在家庭月收入的40%以内，一旦遇上突发情况或者收入波动，不容易陷入断供。
第三，跟紧政策风向标。保障房REITs、数字资产等新领域正在慢慢打开。今年5月，央行还设立了5000亿元的“服务消费与养老再贷款”，这些政策红利值得留意。
另外也要转变观念：预算有限的话，保障房也是不错的选择，成本低、品质不差；实在不行，租房也不丢人，反而省钱自由度更高。
总结：闭着眼睛买房赚钱，以后不可能有了，当房贷利率跌破3%，表面看月供压力减轻了，实则暗藏风险。
因为利率越低，越考验你家“钱袋子”的结实程度。但这场低利率浪潮，既是挑战，其实也藏着调整的机会。
只有那些懂得合理配置资产、不盲目借债的家庭，才能在新的环境下，守住自己的财富。
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