临近春节，本来是楼市淡季。深圳楼市突然好起来了，二手房住宅真实成交数据突破过去8个月新高，同时打破了多年来春节前一个月的成交记录。这一次很神奇，没有政策，没有利好，连谣言都没有，购房者开始偷偷摸摸的买房了。
很多人说这一次是因为春节来的晚，春节后五六月份报名的需求推动购房者提前下手。学区需求的因素肯定有，绝对不是这一波购房者的主流，如果市场很差，所有的需求都会尽可能的往后推，会被压制，进入2026年1月份后，这种感觉是不一样的，购房者的决策周期变短了。最近二手房成交价，也不需要那种大幅度降价来吸引购房者下手，甚至很多主流热门楼盘挂牌量都在肉眼可见的减少。
这一次深圳楼市偷偷摸摸的好起来，是过去深圳楼市长期下跌，长期压制的有效需求在出手。也就是过去有钱有需求的一群购房者，因为房价长期下跌，一直忍着没有买房，现在他们开始出手买房了。
至于什么原因促使他们现在出手，有可能是2025年赚到钱了，年终奖发了不少，有可能是创业赚钱了，年底算一下利润还不错，也有可能大部分购房者认为，过去五年深圳房价腰斩后有价值，现在是底部。至于到底是什么原因，推动购房者短期更集中的出手买房，最近背着我买房的，和没有背着我买房的购房者都可以在评论区说一说。
深圳房价长期下跌，导致很大一部分有效需求不能有效释放，随着房价下跌的时间越长，等待的购房者反复验证过去等待的正确性，更加难以下手，是造成深圳大量住宅库存积压的原因之一。
和房价上涨的时候正好相反，房价长期上涨以后，涨的越多，会催生更多无效需求入场。这种无效需求不是真实的居住需求，或者短期不是真实的居住需求，因为房价上涨，刺激他们买房投资，购房需求提前。房价持续上涨，让未来的购房需求提前很多时间，因为房价上涨，让他们即使借钱也要买一套自己不需要的房子。
房价长期上涨后，催生了更多无效需求买房，让很久以后才有居住需求的购房者提前。房价长期下跌后，大量投资客有钱也不敢出手，大量有需求的购房者也不敢下手。房价长期上涨有效需求会提前，购买力会被不断放大。房价长期下跌，需求则缩小，不能有效释放。
健康的房价可以提前透支一些，用横盘等经济发展增加购买力来填平泡沫，如果发展支撑不够，接下来可能会出问题，调控政策只是短期的压制或释放。
同样的，房价下跌到一定程度，有效需求被压制到一定程度，随着经济发展带来的有效需求不断放大，总有向上突破的时候。进入2026年1月份，就是这些需求在开始买房，推动市场短期肉眼可见的变好。
深圳房价经过过去五年多的大幅度下跌，经济环境和购房者购房意愿也发生了变化，更加难以捉摸。这一次偷偷摸摸好起来的深圳楼市，接下来还需要更多过去积累的购买力加入，同时经济发展能持增加购买力，购买力能满足房价持续向上的需求。如果接下来具备这些条件，回头看，这一次很可能是阶段性的楼市大底。
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