很多城里人想回农村养老，却以为非农户口跟宅基地没关系；还有人私下买农房，最后钱房两空。其实国家早有明确规定：非农户口不能直接买宅基地、农房，但能通过4种合法方式拿到使用权，还能确权领证，受法律保护——但私下交易、以租代售这些歪路，坚决不能走。

先划死红线：宅基地所有权归村集体，只有本村村民能新申请。2025年中央一号文件重申两个“不允许”：不允许城镇居民买农房、宅基地，不允许退休干部下乡占地建房。像私下签协议买房、长期租赁变相占有，合同全无效，拆迁没补偿，纠纷必输，这是底线不能碰。

这4种合法路径，每一条都有官方依据，可直接对照自查。第一种是继承农房，这是最普遍的方式。按照“房地一体”原则，宅基地不能单独继承，但农房是个人财产，城镇子女继承房屋后，就能一并拿到宅基地使用权，哪怕户口在外地、甚至国外都能办，还能确权，证书上会注明“合法继承人”。但要注意，房屋塌了之后，宅基地会被村集体收回，不能重建。

第二种是进城落户前已合法取得。早年是农村户口，合法申请了宅基地、建了房，后来迁去城市变非农户口的，宅基地使用权还在，村集体不能强制收回。能居住、维修、出租，遇到拆迁也能拿补偿，只是不能扩建、不能再新申请。

第三种是1999年1月1日前的历史遗留情况。这之前，回原籍的职工、退伍军人、华侨等合法拿到的宅基地，经村集体确认、公示无异议，就能确权登记，非农户口也有效。但必须有老土地证、审批档案这些材料，之后也不能翻建。

第四种是政府统一安置。因易地搬迁、地质灾害防治等，政府统一规划安置的，非农户口也能合法获批宅基地，只要有安置文件、审批表，就能办理不动产登记，权利受双重保护。

教大家一个实操要点：符合条件要确权的，准备好身份证、权属材料（继承要带公证书，历史遗留要带老证件），去乡镇自然资源所申请，再经村集体公示、县级部门审核，最快3天就能领证，登记基本免费，所谓“代办费”都是骗局。

合规利用宅基地，既能盘活农村闲置资源，又能满足部分人下乡居住的需求，这才是政策的初衷。别再想着私下交易走捷径，按规矩来才能稳当。

你身边有人想下乡置业吗？对于这些合规路径，你觉得哪种最实用、最容易落地？