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买哪里的房子最保值？

任泽平团队这篇文章最近引发了一些讨论。

文章测算了全国36个重点城市的房产保值率，指出深圳、上海、成都、北京、杭州位列前五。

为什么是它们？报告逻辑很“任泽平”。这完全符合他著名的分析框架：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

任泽平的核心逻辑清晰而有力：城市价值的本质是人口、土地与金融的博弈。

--深圳的创新与年轻人口流入，是“长期看人口”的典范。

--上海的全球金融中心地位与土地稀缺，精准诠释了“中期看土地、短期看金融”。

--成都、北京、杭州的上榜，也均符合其“人口向都市圈流入”的判断。

基于此，他断言未来房地产市场将是“二八分化”——仅有20%的核心城市及资产能穿越周期，其余80%则将面临长期调整。他甚至还提出了房价上涨的三大具体信号：政策转向鼓励、经济出现拐点、热点城市供求逆转。

但任泽平的话能全信吗？市场声音很分裂。他的观点自带流量，也自带争议。

首先，他的专业判断曾被激烈挑战。2017年他高喊“新周期”到来，就遭到多位经济学家反驳。反对者认为，当时的经济复苏更多是供给收缩和行政干预的结果，而非真实需求拉动的“新周期”，市场并未真正出清。

其次，他的恒大任职经历是个“标签”。有批评指出，他在恒大期间以高薪著称，其乐观观点可能对恒大激进的扩张战略起到了“打鸡血式”的助推作用。

尽管他后来澄清自己的建议未被采纳，但这段经历不可避免地对其作为独立经济学家发出预警的客观性打上了问号。

更关键的是，他的判断有时太“绝对”。比如预言2026年房价必涨，就被批过于乐观，有吸引眼球之嫌。

他的一些公共建议，比如将低生育率问题主要归结为经济补贴问题，并提出“印钱生娃”的激进建议，也被指简化了复杂的社会问题。

我们到底该怎么用他的观点？答案是：用其“框架”，审其“结论”。

“人口-土地-金融”这套工具，能帮你看清城市基本面。这很有价值。但具体到“买哪里、何时买”的结论，你要保持警惕。任何专家的观点，都有其背景和立场。在楼市分化的时代，你需要更挑剔。

第一，审视“核心资产”的成色。不是所有一二线都算“20%”。要看它是否有真产业、真能留住人。第二，理解“保值”的前提。这需要经济基本面的支撑，过程可能很长。第三，永远要交叉验证，独立判断。

任泽平的报告，像一份“二八定律”下的城市初选名单。它指出了一个残酷趋势：普涨结束，分化开始。

但这份名单不是最终答案。他的观点本身，就是市场分歧的镜子。对你而言，真正重要的不是记住五个城市名字，而是学会他的分析方法：看人口往哪走，看钱和产业往哪聚。

然后，回归你自身的需求、现金流和风险承受力。在复杂的市场中，独立思考的能力，才是你资产最好的“压舱石”。